Bad Säckingen – Das Traumhaus gefunden, die Verhandlungen abgeschlossen und der Sekt prickelt bereits im Glas – aber wie geht es nun weiter? Welche Steuern werden fällig, wie ändert man den Grundbucheintrag? Wie sieht überhaupt ein rechtssicherer Kaufvertrag aus? Damit hier alles in geregelten Bahnen vor sich geht, hat der Gesetzgeber die Hilfe durch den Notar vorgeschrieben.
Zur Unabhängigkeit verpflichtet
„Wir stehen in der Mitte zwischen Käufer und Verkäufer“, erklärt der Bad Säckinger Notar Kai-Christoph Stadler. Denn im Unterschied zum Rechtsanwalt ist der Notar zur Unabhängigkeit und Unparteilichkeit verpflichtet – egal, wer ihn beauftragt. Die Aufgabe eines Notars ist ganz allgemeinen das Beglaubigen und Beurkunden von Rechtsgeschäften, vom Grundstücksrecht über das Erb- und Familienrecht bis hin zu Gesellschaftsrecht. Für manche Rechtsgeschäfte kommt man nicht am Notar vorbei – und das ist auch gut so, erklärt Kai-Christoph Stadler.
„Der Notar bringt die Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer in eine rechtssichere Form. Wir machen die komplette rechtliche Betreuung des Vertrags und ‚übersetzen’ die Einigung in einen juristischen Text“, erklärt Stadler. Dafür erfasst der Notar die bereits getroffene Vereinbarung und berät im Gespräch die Beteiligten, was diese Vereinbarungen konkret für sie bedeuten. Damit werde ein Ausgleich geschaffen, etwa zwischen dem unerfahrenen Erstkäufer und dem erfahrenen Bauträger. Ob man privat kauft oder über einen Makler macht dabei für den Notar kaum einen Unterschied: „Der Makler gibt aber gezielte Informationen weiter und betreut den Käufer auch auf der praktischen Ebene.“ Für den Käufer kommt in diesem Fall allerdings die Maklerprovision noch zu den Nebenkosten hinzu.
Änderung des Grundbucheintrags
Im nächsten Schritt kümmert sich der Notar um die Änderung des Grundbucheintrags beim Amtsgericht. In diesem Register sind die Grundstücke und die bestehenden Eigentumsverhältnisse erfasst. Hier stehen auch die damit verbunden Rechte und Belastung – also ob eine Grundschuld oder Hypothek besteht, ob ein Wohnrecht eingetragen ist oder ein Vorkaufsrecht besteht. Kommt von dieser Seite grünes Licht für den Verkauf erfolgt noch die Meldung ans Finanzamt für die Grunderwerbssteuer. Diese liegt in Baden-Württemberg einheitlich bei fünf Prozent des Kaufwerts. Damit liegt Baden-Württemberg im Mittelfeld zwischen Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent und Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent.
Die Grunderwerbssteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für das Land und macht rund fünf Prozent der Steuereinnahmen aus. All diese Schritte erfolgen noch vor dem Bezahlen und der Schlüsselübergabe. „Ein paar Wochen sollte man dafür schon einkalkulieren“, so Stadler. Die Kosten für den Notar sind transparent und in einer Tabelle einsehbar. Es gilt ein bundeseinheitlicher Gebührensatz. „Diese Gebühren sind nicht verhandelbar, nicht mal für Kollegen und Freunde gibt es da eine Ausnahme,“ erklärt Stadler. Sie sind abhängig vom Vertragsumfang – etwa ob der Notar noch Genehmigungen einholen oder eine alte Grundschuld ablöst werden muss – und vom Kaufpreis der Immobilie.
Käufer zahlt Notarkosten
Um sich einen ersten Überblick zu verschaffen, empfiehlt Kai-Christoph Stadler einen Notarkostenrechner im Internet. Wer es ganz genau wissen will konsultiert das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Durchschnittlich sei mit rund ein bis eineinhalb Prozent der Kaufsumme als Notarkosten zu rechnen. „In den allermeisten Fällen übernimmt der Käufer die Notarkosten und der Verkäufer die eventuelle Schuldenlöschung“, erklärt Kai-Christoph Stadler. Ein kleiner Bonus: Die Kosten des Käufer können als Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden.
„Der Notar bringt die Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer in eine rechtssichere Form. Wir machen die komplette rechtliche Betreuung des Vertrags und ‚übersetzen’ die Einigung in einen juristischen Text.“
Kai-Christoph Stadler, Notar Bad Säckingen
Wichtige Einnahmequelle der Kommunen
Wehr – Der Termin beim Notar ist erledigt, die Finanzierung steht und der Kaufvertrag ist unterschrieben. Gratulation! Vielleicht gab es auch schon Post vom Finanzamt und Sie haben die Grunderwerbssteuer in Höhe von fünf Prozent des Kaufwerts überwiesen. Doch nicht nur für den Kauf selbst sind Steuern zu zahlen, auch als Eigentümer sind regelmäßige Steuerzahlungen fällig.
Dafür erhält der neue Immobilienbesitzer vom Finanzamt einen Einheitswertbescheid und auf dessen Basis dann den Grundsteuermessbescheid, erklärt der Wehrer Rechnungsamtsleiter Erich Götz. Von Seiten des Finanzamts wird die Grundsteuer nach einem Kauf übrigens nicht aufgeteilt – erst zum Jahreswechsel ist also der neue Besitzer hier Ansprechpartner. In der Praxis werde aber über den Notar eine gerechte Verteilung vorgenommen, erklärt Götz. Üblicherweise gibt es dann jedes Vierteljahr einen Steuerbescheid.
Die Grundsteuer ist eine der ältesten direkten Steuern und zugleich eine wichtige Einnahmequelle der Kommunen. Besonders angenehm für jeden Stadtkämmerer: die Grundsteuer schwankt im Gegensatz zur Gewerbesteuer kaum und ist damit eine verlässliche Einnahmequelle: „In Wehr macht die Grundsteuer mit rund zwei Millionen Euro immerhin etwa zehn Prozent der gesamten städtischen Einnahmen aus“, erklärt Rechnungsamtsleiter Götz. Die Grundsteuer wird sowohl für Agrarflächen (Grundsteuer A) als auch für bauliche Flächen (Grundsteuer B) fällig – dabei macht zweitere in Wehr mit 99 Prozent den Löwenanteil aus.
Im Oktober hat der Ministerrat einen Gesetzesentwurf für die Einführung einer Grundsteuer C für unbebaute, aber baureife Grundstücke beschlossen. Damit soll die Schaffung neuen Wohnraums angeregt werden, erklärt Götz. Die Grundsteuer selbst ergibt sich aus dem Einheitswert der Immobilie und dem Hebesatz. Der Hebesatz wird vom Gemeinderat festgelegt. „Der Gemeinderat ist dabei relativ frei, man orientiert sich aber an den Nachbargemeinden“, erklärt Götz. Schließlich könnte eine zu hohe Grundsteuer mögliche Häuslebauer abschrecken.
In Wehr beträgt der Hebesatz für die Grundsteuer B 370 Prozent und liegt damit etwa unter dem Landesdurchschnitt von 400 Prozent. Der Einheitswert soll den Verkehrswert der Immobilie abbilden und basiert dabei auf den mittlerweile als veraltet geltenden Wertverhältnissen im Jahr 1964. Darum wurde 2019 eine Reform beschlossen, welche ab 2025 gelten soll. Dafür soll der Gutachterausschuss auf Basis aktueller Werte eine neue Bewertung vornehmen. „Mit der Reform soll es mehr Gerechtigkeit geben“, erklärt Götz. Da die Gesamtsumme für die Gemeinde gleich bleiben soll, sei aber mit einer gewissen Umverteilung und einem neuen Hebesatz zu rechnen – manche werden dann mehr zahlen, andere weniger. „Ich rechne da mit vielen Nachfragen“, so Götz.
Grundsteuer-Reform
Von 2025 an werden in Baden-Württemberg neue Grundsteuern erhoben. Ein neues Bodenwertmodell löst die bisherige Einheitsbewertung ab. Grundsteuer wird erhoben auf den Grundbesitz. Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, die Grundsteuer B für sonstige betriebliche und private Grundstücke. Die nun ebenfalls im Land beschlossene Grundsteuer C ermöglicht es, einen höheren Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke zu beschließen, wenn städtebauliche Gründe hierfür vorliegen. (bub)
„In Wehr macht die Grundsteuer mit rund zwei Millionen Euro immerhin etwa zehn Prozent der gesamten städtischen Einnahmen aus.“
Erich Götz, Rechnungsamtsleiter Wehr
Das sagt die Expertin der Sparkasse
In meinen Finanzierungberatungen stelle ich oft fest, dass im Erstgespräch große Unsicherheit darüber besteht, welche weiteren Kosten im Zusammenhang mit dem Kaufpreis der Immobilie anfallen. Mit dem vereinbarten Kaufpreis für eine Immobilie ist es nicht getan – es gilt auch, die Notar- und Nebenkosten in der Finanzierungsplanung zu berücksichtigen.
Die Nebenkosten setzen sich zusammen aus obligatorischen und flexiblen Anteilen. Zu den obligatorischen Nebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Grundbuchkosten. Die Basis der Berechnung bildet der Kaufpreis. Die flexiblen Nebenkosten können aus den Umzugskosten, den Gutachterkosten, den Modernisierungskosten und der Maklercourtage bestehen.
Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Die Grunderwerbssteuer beträgt in Baden-Württemberg 5 Prozent, dies variiert je Bundesland. Auch die Grundbuchkosten sind im GNotKG geregelt und von Region zu Region unterschiedlich. Die Finanzierungskosten werden noch um die Kosten für die einzutragenden Grundschulden ergänzt, sofern bei einer Finanzierung Bedarf besteht. Modernisierungskosten sollten eingeplant werden, sofern teure Sanierungen oder Renovationen geplant sind. Hier ist die Empfehlung, mit einem Handwerker die Immobilie zu besichtigen und einen Kostenvoranschlag als Planungsbasis zu nutzen. Dies schützt vor teuren und nicht geplanten Kosten. Die gesamten Sanierungskosten sind hauptsächlich vom Zustand der Immobilie abhängig. Die Maklercourtage unterscheidet sich je nach Bundesland. In Baden-Württemberg beträgt sie üblicherweise jeweils 3,57 Prozent für Käufer und Verkäufer.
Bei einer soliden Planung und Beratung unter Berücksichtigung aller Kosten rund um den Kauf bleibt der Käufer vor teuren Nachfinanzierungen oft verschont. Daher ist meine Empfehlung, sich Zeit zu nehmen für die Finanzierungsberatung. Dies ist sehr gut investierte Zeit, da es sich in der Regel um ein sehr lang dauerndes Familienprojekt handelt.
Jasmin Eichmann, Baufinanzierungsberaterin Wehr„Wohnen und leben in“
Die Sparkassen der Region und das SÜDKURIER Medienhaus beleuchten in einer 13-teiligen Serie den Immobilienmarkt.
Teil 12, 11.¦November: Wehr, Bad Säckingen, Todtmoos
Teil 13, 16.¦November: Rheinfelden, Grenzach-Wyhlen, Schwörstadt
