Der Bodensee, die hohe Lebensqualität, die Nähe zu den Alpen, Konstanz wirkt auf Menschen wie ein Magnet. Mit den bekannten Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt: Die Mieten und Kaufpreise sind hoch, das Angebot ist knapp. Besonders für junge Familien. Laut Baubürgermeister Karl Langensteiner-Schönborn eine Folge der früheren Wohnraumpolitik. Nach einer Überprüfung des Handlungsprogramms Wohnen durch unabhängige Wirtschafts- und Sozialforscher soll es nun zu mehreren Anpassungen kommen.

Trend soll umgekehrt werden

"Wir müssen dringend die verlorene Mitte zurückgewinnen", sagt Bürgermeister Langensteiner-Schönborn. Gemeint sind Familien, deren Einkommen in Konstanz nicht für das gewünschte Zuhause reichen und die deshalb ins Umland abwandern. Marion Klose vom Amt für Stadtplanung erklärt: "Diese Entwicklung gilt es aufzuhalten und wenn möglich umzukehren." Das wesentliche Ziel, Wohnraum für alle zu schaffen, hat sich auch nach der Überprüfung nicht geändert, die Ideen zur Umsetzung dagegen schon:

 

  1. Wie das Wohnungsangebot angepasst wird: Ursprünglich hatte das Handlungsprogramm Wohnen 5300 Wohnungen für den Zeitraum von 2011 bis 2030 vorgesehen. Das Berliner Institut Empirica empfiehlt eine Ausweitung auf 7900 Wohnungen, nun für 2016 bis 2035. "Wir müssen über die Masse gehen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen", sagt Karl Langensteiner-Schönborn. Eingriffe in die Preisgestaltung bei bestehendem Wohnraum sei für die Stadt kaum oder gar nicht möglich. Die Stadtplaner sind zuversichtlich, das Ziel von jährlich rund 400 neuen Wohnungen einzuhalten. Unter der Voraussetzung, dass Verhandlungen beim Zukauf von Grundstücken für die Stadt ähnlich positiv verlaufen wie zuletzt; und dass neue Projekte gemäß geplantem Zeitrahmen umgesetzt werden können. 

    Die sieben wichtigsten Standpunkte des Handlungsprogramms Wohnen. Grafik: Müller/ Bilder: Hanser/Scherrer/Plessing
    Die sieben wichtigsten Standpunkte des Handlungsprogramms Wohnen. Grafik: Müller/ Bilder: Hanser/Scherrer/Plessing
  2. Wie sich das Angebot preislich verteilt: Im ersten Beschluss des Handlungsprogramms Wohnen 2014 einigten sich die Fraktionen im Gemeinderat auf ein Sechstel Wohnungen im unteren Preissegment. Hier liegt die Miete zwischen 5,50 und 9,50 Euro und der Kaufpreis zwischen 2500 und 2700 Euro pro Quadratmeter. Drei Sechstel der Wohnungen waren für Mietpreise zwischen 9,50 und 13 Euro und einen Kaufpreis von rund 4000 Euro je Quadratmeter geplant. Das obere Preissegment mit Mieten ab 13 Euro und Eigentumspreisen ab 5000 Euro pro Quadratmeter nahm die übrigen zwei Sechstel ein. Vorbehaltlich der Zustimmung durch den Gemeinderat in der kommenden Woche sollen sich die 7900 neuen Wohnungen künftig auf 25 Prozent im unteren, 50 Prozent im mittleren und 25 Prozent im oberen Preisbereich verteilen. Um diese Aufteilung zu erreichen, muss die Stadt aktiv in den Markt eingreifen.

  3. Wo die Stadt steuert: Nur bei 3700 der 7900 neuen Wohnungen (47 Prozent), die Konstanz bis 2035 voraussichtlich benötigt, sind diese gezielten Eingriffe laut der Evaluierung des Handlungsprogramms möglich. Ursprünglich lag der Anteil dieser sogenannten Zielgruppenbildung bei 1800 von 5300 Wohnungen (34 Prozent). Die Zielgruppenbildung erfolgt ausschließlich im mittleren und unteren Preissegment. Das obere kann nicht beeinflusst werden, muss es laut Bürgermeister Langensteiner-Schönborn wegen seiner Lukrativität aber auch nicht. "Das obere Segment wird ohnehin von privaten Investoren bedient", sagt er. 

  4. Wie die Stadt steuert: Um auf die Zahl von 3700 zu kommen, verfolgt die Stadt drei unterschiedliche Typen zur Entwicklung von Bauland. Das gängigste ist das Konstanzer Grunderwerbsmodell, bei dem die Stadt 60 Prozent und Privatpersonen 40 Prozent eines Grundstücks besitzen. Beispiele für diesen Typ finden sich am Gerstäcker oder im Marienweg. Ein zweiter Typ sieht Flächen vor, die vollständig in städtischer Hand sind, etwa am Döbele oder am Sportplatz in Wollmatingen. Hier belässt die Verwaltung nur zehn Prozent ohne Preisbindung für eine bestimmte Zielgruppe. Befindet sich ein Grundstück vollständig in privater Hand – wie beim Siemens-Areal an der Bücklestraße -, hat die Stadt rechtliche Hebel, Eigentümer zu 30 Prozent gefördertem Wohnungsbau zu verpflichten. Karl Langensteiner-Schönborn bezeichnet das Konstanzer Grunderwerbsmodell als den sinnvollsten Typ: "So können wir die Motivation bei Eigentümern herstellen, einen Teil zu verkaufen. Niemand gibt in Konstanz eine gesamte Fläche her, ohne dort selbst etwas gestalten zu können." Insgesamt ließen sich so 30 bis 50 Prozent geförderter Wohnungsbau und zehn bis 30 Prozent im mittleren Segment durchsetzen. Die übrigen 40 Prozent werden nicht an Zielgruppen gebunden, da sich die Grundstücke weiter in Privatbesitz befinden. Die SPD-Fraktion im Gemeinderat sieht dies kritisch und fordert die Stadt in einem Positionspapier auf zu prüfen, ob bei diesen Grundstücken Baupflichten verankert werden können. 

  5. Warum der Fokus auf dem mittleren Preisbereich liegt: Der Wohnungsbau im mittleren Preisbereich stärke laut Stadt das Angebot für Familien sowie Arbeitnehmer im Alter von 30 bis 45 Jahren. Dies sei ein Garant für den Erhalt einer lebendigen Stadt und diene der Sicherung des Wirtschaftsstandorts. Auch hier gibt es Kritik von der SPD. Sie hatte bereits 2014 die Verteilung der Preissegmente infrage gestellt. Nun erklärt sie, der Anteil von sozialem, gefördertem Wohnraum müsse auf "mindestens ein Drittel aller Wohnungen gesteigert werden", statt wie von der Verwaltung vorgeschlagen auf ein Viertel. Laut Stadt ginge eine Steigerung des niedrigen Preissegments allerdings zulasten von mittelpreisigen, nicht von hochpreisigen Wohnungen. Dies hätte zur Folge, dass einer der Grundsätze des Handlungsprogramms Wohnen – die soziale Mischung der Quartiere – verlassen werde, weil die Mitte deutlich geschwächt würde. Die Stadtplaner argumentieren beim geförderten Wohnungsbau mit tatsächlichen Zahlen. Durch die Steigerung des gesamten Wohnungsbau von 5300 auf 7900 verdopple sich die Zahl der geförderten Wohnungen von rund 1000 auf rund 2000. 

 

Pläne für Bürgerinitiative

Die Ortsgruppe des Bund für Naturschutz und Umwelt Deutschland (BUND) erwägt die Gründung einer Bürgerinitiative zur nachhaltigen Stadtentwicklung. Sie fällt wohl auf denselben Tag wie die Beratung des Technischen und Umweltausschuss über die Anpassungen am Handlungsprogramm Wohnen. Laut Ortsvorstand Karl Ulrich Schaible sei das gemeinsame Datum Zufall. Er zweifelt an, dass massiver Wohnungsbau gegen hohe Preise helfe. "Das hat schon in der Vergangenheit nichts gebracht", sagt Schaible, "die Wohnungen sind trotzdem teuer". Schaible bedauert, dass der Naturschutz im Handlungsprogramm Wohnen keinen Niederschlag findet. "Wir stehen vor der unlösbaren Aufgabe, gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und die Nachhaltigkeit nicht zu missachten", fasst er zusammen. Die BUND-Ortsgruppe kommt am Dienstag, 16. Januar, um 19 Uhr im Hotel Zeppelin zusammen. (bbr)