Das Luxushotel-Projekt auf dem Büdingen-Areal: Was bisher bekannt ist

Es geht um das wohl attraktivste Grundstück in der Stadt und um eine Investition im zweistelligen Millionenbereich: Das geplante Hotel auf dem Büdingen-Areal beschäftigt Bürger, Planer und Politiker. Noch hat Hans Jürg Buff, der hinter dem Projekt steht, keine Antwort auf seine Bauvoranfrage erhalten, die am 30. Mai bei der Stadtverwaltung eingegangen ist. Doch kurz vor Ende der Zweimonatsfrist, binnen derer er einen Bescheid bekommen muss, hat die Stadtverwaltung in der öffentlichen Sitzung des Technischen und Umweltausschusses in vielen Punkten Transparenz geschaffen. Auch Recherchen des SÜDKURIER geben dem Bild weitere Konturen. Einige der wichtigsten Fragen und Antworten:

1. Stimmt es, dass auf dem Grundstück nur ein Hotel errichtet werden kann? Ja, genau so ist es. Der gültige Bebauungsplan lässt ausschließlich die Bebauung mit einem Hotel zu. Und an diesen Plan ist die Stadt gebunden – nicht zuletzt, weil das Büdingen-Areal die Verwaltungsgerichte bis in die oberste Instanz zweimal beschäftigt hat. 1980 hatte die Stadtverwaltung eine Bauvoranfrage für ein Hotel abgelehnt und wurde vom Bundesverwaltungsgericht dazu verurteilt, einen Bebauungsplan mit dem Ziel, ein Hotel zu ermöglichen, aufzustellen. Nachbarn fochten diesen Bebauungsplan an und unterlagen – ebenfalls vor dem Bundesverwaltungsgericht. Jetzt nochmals die Nutzung zu ändern, dürfte für die Stadt hohe Schadenersatzforderungen nach sich ziehen, weil sie anderen Interessenten genau diese Option in der Vergangenheit verweigert hatte.

2. Ist das jetzt geplante Hotel größer als die genehmigte Planung aus den 1980er-Jahren? Ja. Doch das hat einen etwas komplizierten Hintergrund. Es gibt einen genehmigten Bauantrag, der seit Jahrzehnten alle drei Jahre neu gestellt und verlängert wurde. Geplant war ein Luxushotel in der typischen Architektur der 1980-er Jahre. Dieses Hotel sollte auf einem dreieckigen Grundriss eine Grundfläche von rund 4700 Quadratmetern haben und ein Bauvolumen von rund 50 000 Kubikmetern. Es hätte den Bebauungsplan mit dem dort vorgegebenen Fenster für die Bebauung von rund 7000 Quadratmetern (ziemlich genau ein Fußballfeld) und einem auf 53 000 Kubikmeter begrenzten Volumen nicht voll ausgeschöpft. In der Bauvoranfrage für das neue Hotel sind rund 5400 Quadratmeter Grundfläche (drei Viertel eines Fußballfeldes, knapp doppelt so groß wie die Grundfläche des Konstanzer Karstadt-Hauses) und knapp 64 000 Kubikmeter Baumasse (einschließlich Keller und Tiefgarage, etwas weniger als Karstadt) genannt.

3. Was sind die kritischsten Punkte aus der Bauvoranfrage? Das aktuelle Projekt soll überwiegend fünf Geschosse hoch sein, im Mittelteil sechs Geschosse. Das geht vor allem im Bereich zur Säntis-straße (also im Osten des Grundstücks) deutlich über das genehmigte Projekt hinaus, wo bisher nur drei Geschosse zulässig sind. Weil im Gegenzug deutlich weniger Fläche bebaut wird und die Abstände zu den Nachbarn größer sind als vorgeschrieben, hofft der Investor in diesem Punkt auf eine Befreiung von den Festsetzungen im Bebauungsplan. Weniger kritisch dürfte der Wunsch sein, an einigen Stellen das Baufenster geringfügig zu überschreiten, weil der Flächenverzicht an anderen Stelle größer ist.

4. 

   Stimmt es, dass der Hubschrauberlandeplatz bereits genehmigt ist? Nein. Das hat Andreas Napel, der Leiter des Baurechts- und Denkmalamts ausdrücklich betont. Die Stadt könnte diese Genehmigung auch gar nicht rechtswirksam erteilen. Zuständig ist das Regierungspräsidium Stuttgart, das vom Antrag auf einen Helikopter-Landeplatz bisher nicht viel weiß. Für eine Prüfung würde die Aufsichtsbehörde sicherlich zahlreiche Gutachten, etwa zu Lärm, Sicherheit und Artenschutz, fordern. Fachleute halten eine Genehmigung für einen Hubschrauberlandeplatz an diesem Standort für sehr unwahrscheinlich.

5. Wird es öffentliche Fußwege durch den bisher gesperrten Park geben? Ja, auch darauf hat Andreas Napel nochmals ausdrücklich hingewiesen. Im Bebauungsplan sind sogenannte Gehrechte eingetragen, die zum Teil auch diagonal über das bisher versperrte Gelände führen. Auch ein fest eingeplantes Café im vorderen, zur Seestraße hin gerichteten Teil, muss danach öffentlich zugänglich sein. Der Investor betont, dass er diese Vorgaben, die sicherlich auch Teil einer Baugenehmigung wären, einhalten wird.

6. Wer ist Hans Jürg Buff, der Investor hinter dem Projekt, und wie wird sein Vorhaben im Rathaus bewertet? Hans Jürg Buff ist ein Hotelbesitzer und -betreiber, der vor allem im Engadin tätig ist. Er hat bisher betont, das Hotel selbst bauen und betreiben zu wollen und nicht nur ein Projektentwickler zu sein, der am Ende einfach Grundstück und Pläne mit Gewinn weiterverkauft. Sein Architekt ist Pablo Horvath aus Chur. Seine Pläne wurden, wie es heißt, im Gestaltungsbeirat begrüßt, unter anderem weil es sich um ein schlichtes Gebäude mit weitgehend einheitlicher Höhe handelt. Baubürgermeister Karl Langensteiner-Schönborn sprach am Dienstagabend öffentlich von einem "sehr, sehr schönen Baukörper, der sich sehr gut integriert". Das Vorhaben sei auf "sehr, sehr gutem Weg", so der Baudezernent.

7. Welchen Einfluss können Anwohner und Politiker noch nehmen? Bei der Politik kommt es darauf an, ob das Vorhaben noch in den aktuellen Bebauungsplan passt. Wenn ja, muss die Stadtverwaltung eine Baugenehmigung, gegebenenfalls mit Auflagen, erteilen. Eine politische Entscheidung über das Baugesuch ist dann nicht möglich. Sollte eine Veränderung des Bebauungsplans nötig oder gewünscht sein, beginnt ein festgelegter Prozess, innerhalb dessen auch der Gemeinderat zu entscheiden hat. Schon wegen des Zeitverlustes kann der Investor daran kein Interesse haben. Die Nachbarn können gegen den Bauvorbescheid und gegen die gegebenenfalls erteilte Baugenehmigung vor dem Verwaltungsgericht klagen und dann auch durch die Instanzen ziehen. Allerdings hat eine solche Klage keine aufschiebende Wirkung. Beginnt der Bauherr trotz eines anhängigen Widerspruchs mit dem Bau, geht das Risiko allerdings auf ihn über: Unterliegt er, müsste er das Gebäude nachträglich nach den Festsetzungen des Gerichts verändern – bis hin zum (Teil-) Abriss.

Filetstück am See

• Die Zahlen: Das Büdingen-Areal ist rund 3,9 Hekar (fünfeinhalb Fußballfelder) groß. Es ist im Norden rund 220 Meter lang, im Süden (ohne das Grundstück des denkmalgeschützten Hauses in der Südwest-Ecke) knapp 150 Meter. Die Tiefe beträgt etwa 200 Meter. Der Wert wird auf über zehn Millionen Euro geschätzt.
• Die Geschichte: 1872 starten die Bauarbeiten für den "Konstanzer Hof". Der Betrieb ist kein großer Erfolg, 1901 erfolgt die Umwandlung in eine Privatklinik, später in ein Sanatorium der Familie Büdingen. Das einst prächtige Gründerzeit-Gebäude wird 1971 abgerissen, die Büdingen-Erben verkaufen das Gelände.
• Die Besitzer: Zunächst geht das Areal an die Gemeinnütitze Aktiengesellschaft für Angestellten-Heimstätten (Gagfah), die dort elfgeschossige Häuser bauen will. Später besitzen zunächst die Allianz, dann die Versorgungsanstalt für Ärzte, Zahnärzte und Tierärzte Baden-Württembergs und inzwischen Investoren aus der Schweiz (Sea Palace AG) das Gelände.