Wohnraum ist knapp, die Preise sind hoch – und zwischen Mietern und Vermietern harzt es viel zu oft. Wir haben mit drei Juristen vom Verband Haus und Grund gesprochen. Sie geben gute Ratschläge für beide Seiten.

In 95 Prozent der Fälle, sagt Thomas Daiger, läuft es gut. Der Vermieter hat einen soliden Mieter, bekommt sein Geld und muss sich um den Werterhalt seiner Immobilie keine besonderen Sorgen machen. Der Mieter kann sich darauf verlassen, mit dem Vermieter einen fairen Ansprechpartner zu haben und über Gebühr ausgenutzt zu werden. Doch es gibt, wie Thomas Daigers Kollegen Stephan Schilling und Florian Zimmermann erklären, auch diese anderen fünf Prozent: Mietverhältnisse, bei denen es teils erbitterten Streit gibt. Daiger, Schilling und Zimmermann sind Juristen und arbeiten für den Verband Haus und Grund. Sie geben Tipps, wie es klappt zwischen den Vertragsparteien mit ihren bisweilen widerstrebenden Interessen.

  1. .Vermieter sollten eine angemessene Miete verlangen, dafür aber auch einen sehr guten Service bieten. Gegenseitige Enttäuschung gibt es nach Aussage von Florian Zimmermann (Haus und Grund Singen) oft dann, wenn die Miete im Vergleich sehr günstig ist. Dann haben Mieter wenig Verständnis für jede unerwartete Erhöhung. Zugleich stößt es Vermietern sauer auf, wenn Mieter dann auch noch Investitionen in die Wohnung erwarten. Zimmermann rät dazu, die ortsübliche Vergleichsmiete zu nehmen, dann aber auch regelmäßig Geld in die Immobilie zu investieren und den Mietern einen guten Service zu bieten: "Das ist ein klares Modell und spart Streitereien", so seine Beobachtung. Stephan Schilling erinnert daran, dass die Miete nicht ausschließlich Rendite ist, sondern auch zum Werterhalt der Immobilie eingesetzt werden sollte. 20 bis 30 Prozent sollten Vermieter nach seinen Worten zurücklegen für größere Investitionen. Damit ist auch sichergestellt, dass zum Beispiel Erben keine Immobilie mit einem Sanierungsstau erhalten, den sie mit ihren Mitteln nicht auflösen können.
  2. .Wer mit der Miete bis an die Oberkante geht, riskiert häufige und teure Mieterwechsel. Immobilien, sagt Thomas Daiger, sind in erster Linie eine Geldanlage. Sie funktioniert umso besser, je langfristiger und störungsfreier die Partnerschaft mit einem Mieter verläuft. "Wer das Letzte aus einer vermieteten Wohnung herausholen will, macht oft einen Fehler", sagt Daiger: Mieter ziehen schnell wieder aus, die Wohnung steht möglicherweise vorübergehend leer, muss annonciert werden. "Jeder Mieterwechsel kostet Zeit und Nerven", so Thomas Daiger: "Da muss man sich schon gut überlegen, ob man sich und seinem Eigentum das wirklich antun will."
  3. .Im derzeit überhitzten regionalen Immobilienmarkt stecken mehr Risiken, als viele denken. Goldene Zeiten für Vermieter? Die Juristen bei Haus und Grund widersprechen dem nicht, es gibt kaum Leerstand und Mieterhöhungen lassen sich meist durchsetzen. Doch sie sagen auch: Wer heute Immobilien kauft und vermietet, muss einen hohen Preis zurückbekommen. Die Preisspirale drehe sich nicht nur in Konstanz immer weiter, berichten Florian Zimmermann aus Singen und Stephan Schilling aus Radolfzell. Steigende Zinsen könnten für Käufer mit hohen laufenden Krediten schnell zum Problem werden.
  4. .Mieter und Vermieter sollten sich fragen, ob die Miete wirklich ins Budget passt. Viele Mietverhältnisse scheitern, weil die Wohnung für die Mieter zu teuer ist. Mehr als ein Drittel des verfügbaren Einkommens sollten sie für das Wohnen nicht ausgeben, sagt Thomas Daiger – und weiß, dass das oft eine Illusion ist. Er rät Mietern wie Vermietern, vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags genau zu prüfen, ob das Budget wie die künftige Wohnung wirklich hergibt. Florian Zimmermann ergänzt: "Wenn jemand eine Wohnung trotz Zweifeln an der finanziellen Leistungsfähigkeit der Mieter hergibt, bereut er das im Nachhinein oft."
  5. .Wenn beide Seiten miteinander reden, können sie viel Ärger und auch Kosten sparen. Klingt nach einer Binsenweisheit, ist laut Stephan Schilling aber der Hauptgrund dafür, dass etwa ein Drittel aller Prozesse an den Amtsgerichten in der Region etwas mit dem Thema Miete zu tun haben. Wenn eine Erhöhung geplant ist, sei es auf jeden Fall besser, mit den Mietern erst einmal über das Thema zu sprechen. Auch Mieter sollten zuerst das Gespräch suchen, bevor sie sich zum Beispiel vom Mieterbund vertreten lassen. "Wenn erst einmal die Schriftsätze hin und her gehen", sagt Rechtsanwalt Schilling, "ist schon viel schief gelaufen."

Haus und Grund

  • Der Verband: Haus und Grund ist die Interessenvertretung von Immobilien- und Wohnungsbesitzern. Die örtlichen Gruppen im Landgerichtsbezirk Konstanz (Konstanz, Radolfzell/Stockach, Singen, Donaueschingen, Villingen-Schwenningen, Überlingen, Markdorf) arbeiten eng zusammen. Im Bezirk vertritt Haus und Grund nach eigenen Angaben mehr als 10 000 Mitglieder mit über 30 000 zum Großteil vermieteten Einheiten. Vertreten werden auch Besitzer von Gewerbeimmobilien oder von selbst genutzten Immobilien, die darüber hinaus nicht vermieten.
  • Der Bodensee-Mietvertrag: Ausschließlich für Mitglieder stellt die Rechtsberatungs-Sparte von Haus und Grund einen Muster-Mietvertrag zur Verfügung, der die aktuelle Rechtssprechung des Landgerichts Konstanz berücksichtigt. Laut den Juristen Stephan Schilling, Thomas Daiger und Florian Zimmermann ist das Landgericht die Berufungsinstanz, die in vielen Streitfällen die letzte Entscheidung trifft. Der Vertrag kann nicht heruntergeladen werden, sondern ist an eine persönliche Beratung gekoppelt, die für Mitglieder im Beitrag enthalten ist.