Baugrund kostet viel und die Preise steigen. Ein Blick auf die Bodenrichtwerte von Bodman-Ludwigshafen beispielsweise zeigt, dass vor allem am Seeufer hohe Quadratmeterpreise veranschlagt sind. Diese ermittelte der Gutachterausschuss zum Stichtag am 31. Dezember 2018 für die Grundstücke der Gemeinde. „Die Entwicklung dieser Werte bildet die Marktentwicklung in den beiden Jahren vor dem Stichtag ab“, erklärt Stefan Burger, Hauptamtsleiter von Bodman-Ludwigshafen, auf SÜDKURIER-Nachfrage.

Preise am See steigen

„In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise überall, besonders am Bodensee, erheblich gestiegen.“ Da die Bodenrichtwerte die tatsächlichen Werte abbilden sollen, seien zwangsläufig auch sie gestiegen. Burger betont aber: „Die Bodenrichtwerte treiben nicht die Preise, sondern vollziehen sie nur nach.“

Die rund 200 Kaufverträge, die 2017 und 2018 über Liegenschaften im Gemeindegebiet geschlossen wurden, sind mithilfe der Bauakten ausgewertet worden. „Dazu erhält der Gutachterausschuss von jedem Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie eine Kopie. Am einfachsten ist die Auswertung bei unbebauten Grundstücken, sofern nicht persönliche Verhältnisse den Wert beeinflussen“, erläutert Stefan Burger.

Bei Wohnungseigentum oder Häusern werde jeweils ein vereinfachtes Gutachten erstellt, das versuche, den Gebäude- und Bodenwert zu trennen. „Der so ermittelte Bodenwert fließt dann ebenfalls in die Auswertung ein.“

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Es bestätigte sich, was als Trend schon vorher auszumachen war: Die Grundstückspreise sind gerade in den besten Lagen weiter gestiegen. Zum Teil ergaben sich nochmals erhebliche Steigerungen gegenüber der vorherigen Ermittlung im Jahr 2016.

Der Quadratmeterpreis bewegt sich zwischen 540 Euro in der Mühlbachstraße in Ludwigshafen (niedrigster Preis) und 2250 Euro auf dem Linde-Areal in Bodman (Höchstpreis), während in diesem Ortsteil die günstigsten Grundstücke für 650 Euro in „Im Weiler“ ausgewiesen sind.

Satzung soll Preisanstiege bremsen

„Eine hiesige Immobilie ist eine lukrative Kapitalanlage“, sagt Stefan Burger. „Das ist ein Umstand, der speziell am Bodensee die Preise hoch treibt. Für Geldanlagen sind zurzeit keine Zinsen zu erwarten, der Wertanstieg macht Immobilien zusätzlich attraktiv.“ Die Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen sei seit dem vergangenen Jahr durch eine Zweckentfremdungssatzung erheblich erschwert worden.

Das Neubaugebiet Haiden in Ludwigshafen ist erschlossen. Die Grundstücke liegen teils in Gemeindehand, teils in Privatbesitz. Die Gemeinde verkauft ihre Bauplätze günstiger als auf dem freien Markt und achtet auf sozial Wohnungsbau. Diese Aufnahme stammt vom Mai 2019.
Das Neubaugebiet Haiden in Ludwigshafen ist erschlossen. Die Grundstücke liegen teils in Gemeindehand, teils in Privatbesitz. Die Gemeinde verkauft ihre Bauplätze günstiger als auf dem freien Markt und achtet auf sozial Wohnungsbau. Diese Aufnahme stammt vom Mai 2019. | Bild: Gerhard Plessing

Durch eine Vielzahl von Bebauungsplanänderungen und neuen Bebauungsplänen dürfen laut des Hauptamtsleiters keine weiteren Zweitwohnungen mehr errichtet werden, Ferienwohnungen nur noch als Ausnahme. „Dadurch, dass weniger Zweitwohnungen verkauft werden können, stehen diese als Hauptwohnung für diejenigen bereit, die hier leben wollen. Auch die Bodenpreise werden gedämpft“, so Burger.

Auf diese Weise werde der Preisanstieg gebremst. Damit sollen es sich junge Familien ohne überdurchschnittliches Einkommen leisten können, hier zu wohnen.

Was Bodenrichtwerte sind und Beispiele für Quadratmeterpreise

  • Bodenrichtpreise helfen bei der Wertermittlung für Immobilien und stellen den Wert für einen Quadratmeter unbebauten Boden dar. Kriterien dafür können die bauliche Nutzbarkeit, fehlende oder gegebene Seesicht, Uferanschluss und Baugrundverhältnisse sein. Die Werte können erheblich abweichen. Insbesondere gilt das für Flächen, die für sich nicht nutzbar sind (Splittergrundstücke) oder keinen Anschluss an öffentliche Verkehrsflächen (gefangene Grundstücke) haben.
  • Zahlen: In Bodman gibt es neben dem Linde-Areal (2250 Euro) weitere Grundstücke, die mit 2200 Euro pro Quadratmeter (südlich von „In der Stelle“) beziehungsweise mit 2000 Euro (“Im Gänseried“/Hafen mit Seeanschluss) ausgewiesen sind. Mit je 1700 Euro pro Quadratmeter müssen Interessenten rechnen, die in der Seestraße (Erste Reihe) und „In der Stelle“ mit Seeanschluss bauen wollen. Mit je 800 Euro pro Quadratmeter sind Grundstücke in der Seestraße (Zweite Reihe), „Im Gries“ und „In Steinäckern“ ausgewiesen. In Ludwigshafen stehen Grundstücke mit Seeanlieger mit 2100 Euro und 1300 Euro als Richtwerte zu Buche. Auf der Sommerhalde (1250 Euro), auf dem Oberhof (1150 Euro), im Immengarten (1000 Euro) und im östlichen Baugebiet in Berglage (950 Euro) erreichen Grundstücke ebenfalls Spitzenwerte. Im Vergleich zu Wohngebieten ist es in Gewerbegebieten günstiger, aber teurer als im Hinterland.