So wünschen sich die meisten Wohnungseigentümer ihren Mieter: Er zahlt pünktlich seine Miete, geht sorgsam mit der Wohnung um, fügt sich gut in die Hausgemeinschaft ein, ist sympathisch und offen. Oft klappt es.
Aber es gibt auch schwarze Schafe, die mit der Miete in Rückstand geraten, die Wohnung vermüllen oder die Nachbarschaft schikanieren. Kann man sie im Voraus schon erkennen? Wie können private Vermieter herausfinden, welcher Mietinteressent der Richtige ist? Mit diesen Tipps kann es gelingen.
Tipp 1: Im Bekanntenkreis suchen
«Wenn ein langjähriger, netter Mieter auszieht und einen oder mehrere Kandidaten aus seinem Bekanntenkreis als Nachmieter vorschlägt, ist das eine relativ sichere Bank», sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. «Der Vermieter kann damit rechnen, dass der Mieter eher umgängliche Bekannte vorschlägt, die auch wenig Probleme machen werden.»
Anders ist es, wenn der alte Mieter selbst Nachmieter sucht, etwa weil er Inventar zurücklassen und es an sie verkaufen will. Denn dann kennt dieser die Leute in der Regel auch nicht - das Risiko für Vermieter verringert sich dadurch nicht.
Tipp 2: Vorsichtig bei Rückmeldungen zu Inseraten im Netz sein
Immobilienportale im Netz erreichen einen großen Nutzerkreis und entsprechend umfangreich fällt in der Regel auch das Interesse für ein gutes Wohnungsangebot aus. Unter hunderten von Bewerbungen die richtige herauszupicken, kostet Zeit und ist nicht leicht.
«Als ersten Schritt empfiehlt es sich, die automatisierten Antworten auf Wohnungsanzeigen zu ignorieren», rät Gerold Happ. «Die kommen sofort, wenn die Anzeige ins Netz gestellt wird.» Darum könne man nicht davon ausgehen, dass immer Interesse an diesem konkreten Wohnungsangebot besteht.
Tipp 3: Aussagekräftige Unterlagen für die Wohnung zusammenstellen
«Je genauer die zu vermietende Wohnung beschrieben wird, desto mehr engt sich der Kreis der Interessenten ein», sagt Happ. Dafür sollten am besten auch aussagekräftige Bilder bereitstehen. «Dann bewerben sich bestenfalls nur Leute, die sich wirklich für diese Wohnung interessieren», sagt Happ.
Tipp 4: Die richtigen Fragen stellen
Vermieter haben das Recht, den Mietinteressenten Fragen zu stellen, ehe sie sie zur Besichtigung einladen. «Wer will einziehen, wie viele Personen, wie sind die Einkommensverhältnisse dieser Personen, gibt es Haustiere? Das sind berechtigte Fragen, die die Mietinteressenten wahrheitsgemäß beantworten müssen», erklärt Rechtsanwältin Beate Heilmann, Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein.
Auf Grundlage dieser Informationen könne man schon eine gewisse Vorauswahl treffen. «Es macht ja keinen Sinn, Leute zur Wohnungsbesichtigung einzuladen, von denen man schon vorher weiß, dass sie sich die Wohnung nicht leisten können.»
Tipp 5: Wichtige Unterlagen einfordern
Mieterselbstauskunft, Schufa-Auskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung - das sind die wichtigsten Unterlagen, die Vermieter von Mietinteressenten verlangen können. In der Mieterselbstauskunft sollten sich alle Informationen finden, die für das Mietverhältnis relevant sind: Familienstand, Beruf, Einkommen sowie Kontaktdaten. «Wichtig ist, unbedingt eine Kopie vom Personalausweis zu machen, um zu überprüfen, ob die Angaben in der Selbstauskunft zu der Person passen, die die Wohnung mieten will», rät Beate Heilmann.
Die Schufa-Auskunft lässt Rückschlüsse auf die Bonität des Bewerbers zu. Vermieter dürfen sie allerdings erst verlangen, wenn es konkret um den Abschluss eines Mietvertrages geht, also nicht in der Auswahlphase. Das geht aus einem Urteil des Europäischen Gerichtshofes (Az. C-634/21) hervor. Nicht alle Wohnungsinteressenten müssen diese Auskunft also abgeben.
Auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen Vermieters haben Vermieter ebenfalls nicht zwingend einen Anspruch. «Aber der Mieter hat das Recht, von seinem Vermieter eine Quittung für die Mietzahlungen während des gesamten Mietverhältnisses zu verlangen», so Beate Heilmann. «Da das sehr aufwendig ist, entscheiden sich viele Vorvermieter dann doch für die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.»
Wichtig ist: Alle Unterlagen der abgelehnten Bewerber müssen ihnen umgehend wieder zurückgegeben oder auf Wunsch vernichtet werden.
Tipp 6: Teilnehmerkreis bei Wohnungsbesichtigungen überschaubar halten
Um den Kreis bei einer Wohnungsbesichtigung nicht allzu groß werden zu lassen, empfiehlt es sich, vorzufiltern. «Dabei können private Vermieter durchaus auch persönliche Prioritäten setzen. Sie können zum Beispiel Interessenten bevorzugen, die sich besonders gut in die bestehende Hausgemeinschaft einfügen», sagt Gerold Happ.
So entscheiden sie sich womöglich für eine Familie mit Kindern, da im Haus schon viele andere Kinder herumtoben. Oder sie geben gezielt älteren Leuten eine Chance, weil das Wohnumfeld besonders seniorenfreundlich ist.
Tipp 7: Auf das eigene Bauchgefühl hören
Wenn beim ersten Kontakt mit einem potenziellen Mieter schon ein mulmiges Gefühl mitschwingt, ist Vorsicht angebracht. «Oft ist das schon ein Zeichen, dass später etwas schiefgehen könnte», sagt Beate Heilmann. Aber das Gefühl kann auch täuschen.
Ein seriöses Auftreten, etwa mit einem gut sitzenden Anzug, ist keine Garantie, dass der Mieter solide und seriös ist. Und umgekehrt kann der Bewerber in T-Shirt und abgewetzter Jeans der ideale Mieter sein. «Wichtig ist, das eigene Gefühl mit möglichst vielen konkreten Informationen über den Mieter zu kombinieren», so Beate Heilmann.
