Unten Aldi, oben Appartement: Im Kampf gegen die Wohnungsnot könnten durch die Bebauung von Büro- und Geschäftshäusern, von Wohngebäuden, Discountern und Brachflächen deutschlandweit bis zu 2,7 Millionen neue Wohnungen entstehen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie der Technischen Universität Darmstadt und des Pestel Instituts. Der Clou an der Sache: Es wird kein neues Bauland benötigt und die Wohnungen können billiger gebaut werden, weil die Infrastruktur wie Strom oder Wasser schon da ist.

„Nachverdichtung“ ist in diesem Fall das Zauberwort. Was zum einen bedeutet, auf bestehende Gebäude noch ein oder mehrere Stockwerke draufzusetzen. In Betracht kommen dafür auch ehemalige Tankstellen oder Parkhäuser. Im Schnitt lassen sich den Experten zufolge 1,5 Stockwerke auf solchen Gebäuden errichten, ohne die Statik verändern zu müssen. Der Traum vom neuen Heim lasse sich aber nicht nur auf, sondern auch in Gebäuden verwirklichen, beispielsweise bei nicht mehr genutzten Bürogebäuden.

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Die Studie wurde von verschiedenen Wohnungs- und Bauverbänden in Auftrag gegeben, darunter die Bundesarchitektenkammer, der Bundesverband der Gipsindustrie und der Hauptverband der deutschen Bauindustrie. Sie alle haben natürlich ein geschäftliches Interessen am Bau neuer Wohnungen. So rechnet die Studie die seit langem bekannten Zahlen der Bauwirtschaft vor, wonach jedes Jahr in Deutschland 400 000 neue Wohnungen entstehen müssten, tatsächlich in 2018 aber nur 300 000 gebaut worden seien.

Vor diesem Hintergrund verspricht die Erhebung das Wohnparadies auf Erden. Allein durch die Aufstockung und Umnutzung von Gebäuden, die nicht bereits bewohnt werden, lassen sich demnach bundesweit 560 000 Wohnungen schaffen. Leerstehende Büro- und Behördengebäude könnten der Studie zufolge in weitere 350 000 Wohnungen umgebaut werden. Auf den Filialen der 20 größten Lebensmittelketten und Discounter ist demnach Platz für 400 000 zusätzliche Wohnungen.

Selbst Parkhäuser können nach Einschätzung der Studienautoren das Fundament für neue Wohnungen bilden. Mindestens 20 000 Einheiten könnten dadurch frisch auf den Markt kommen. Schließlich weist die Studie noch ein Potenzial von 1,1 bis 1,5 Millionen Wohnungen aus, die auf Wohngebäuden der 50er- bis 90-Jahre entstehen könnten. Die Untersuchung geht von einer durchschnittlichen Wohnfläche von 75 Quadratmetern aus.

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Am Beispiel der Büroflächenbebauung zeigen sich die Chancen der Nachverdichtung auf. Frankfurt am Main beispielsweise hat der Studie zufolge einen erheblichen Wohnungsbedarf, gleichzeitig aber mit 10,5 Prozent einen vergleichsweise hohen Leerstand an Büroflächen zu einer Durchschnittsmiete von 13,90 Euro. Ein Umbau in Wohnungen macht da durchaus Sinn.

Die Frage ist natürlich, ob viel auch schön ist. Denn neue Wohnungen auf Brachflächen oder eingeschossigen Discountern verändern das Stadtbild, und diese Verdichtung löst zunächst einmal negative Reaktionen der betroffenen Bürgerinnen und Bürger aus. Die Studie hat hierauf einigermaßen verblüffende Antworten.

Demnach liegt die Bevölkerungsdichte in Hamburg bei 2340, in Frankfurt am Main bei 2960, in Berlin bei 4060 und in München bei 4670 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Innenstadt von Wien, die von vielen Touristen als gemütlich empfunden wird, hat hingegen 8465 Einwohner pro Quadratkilometer. London bringt es auf 12 600, Paris gar auf 21 290 Einwohner pro Quadratkilometer. In Deutschland ist also noch viel Luft nach oben.

Allerdings hat auch diese Medaille eine Kehrseite. Denn die Wohnungs- und Bauwirtschaft verbindet ihr Versprechen von mehr Wohnraum mit der Forderung nach einer Verbesserung der Rahmenbedingungen. Gemeint sind damit vor allem Änderungen im Bauplanungs- und Bauordnungsrecht.