"Ich bin nun seit mehr als vierzig Jahren im Mieterschutzbund, doch so schlimm wie jetzt war es noch nie." Das sagt Herbert Weber, Vorsitzender des Mieterbundes Bodensee, mit Blick auf die Situation im Kreis Konstanz. "Der Markt ist gesättigt. Das führt dazu, dass die Menschen auch mehr bezahlen, als angebracht ist."

Dass dahinter ein Trend liegt, zeigt der Blick auf ganz Baden-Württemberg. In den Landkreisen sind die Mietpreise zwischen 2012 und 2016 im Schnitt um rund 17 Prozent gestiegen. Im Kreis Konstanz beträgt die Mietpreissteigerung mehr als 26 Prozent. Nur in Lörrach mit 28,5 Prozent sind die Mietpreise im Südwesten noch stärker gestiegen.

Das Forschungsinstitut Empirica in Bonn hat dazu nach eigenen Angaben „die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten in Deutschland“ ausgewertet. Das Institut analysiert die auf Internetbörsen angezeigten Angebotsmieten und hat so eine Datenbank über die Mietpreisentwicklung in den Landkreisen Deutschlands erstellt, die das Recherchebüro Correctiv unserer Zeitung zur Verfügung gestellt hat.

Die Daten zeigen: Nicht nur bei der Mietpreissteigerung liegt der Kreis Konstanz in Baden-Württemberg im Spitzenfeld. Auch beim Mietpreis selbst zahlen Mieter nur in den Kreisen Stuttgart (11,3 Euro/m²), Freiburg (11 Euro/m²) und Heidelberg (10,50 Euro/m²) noch mehr als im Kreis Konstanz mit im Schnitt 9,86 Euro pro Quadratmeter für eine Mietwohnung.


Herbert Weber, ehemaliger SPD-Stadtrat vom Mieterbund Bodensee, wundern diese Zahlen nicht: "Das deckt sich mit der Entwicklung des Mietspiegels für Konstanz." Und das, obwohl der Mietspiegel in der Regel noch etwas unter den real gezahlten Mietpreisen liegt, die das Forschungsinstitut Empirica ausgewertet hat.



Eigentlich sollte die Mietpreisbremse genau solchen Entwicklungen wie im Kreis Konstanz entgegenwirken. Sie verpflichtet Vermieter bei Neuvermietungen dazu, den Mietpreis nicht höher als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu veranschlagen. Um diese zu ermitteln, soll der amtliche Mietspiegel herangezogen werden.

Kritik an Mietpreisbremse

Das entsprechende Gesetz wurde 2015 verabschiedet. Genauso lange funktioniert es laut Weber schon nicht. "Damit das Instrument der Mietpreisbremse funktionieren kann, muss der neue Mieter wissen können, was sein Vormieter bezahlt hat", sagt der Vorsitzende des Mieterbunds Bodensee. Da das so gut wie nie der Fall sei, laufe die Regelung ins Leere. Auch die Tatsache, dass nicht kontrolliert werde, ob Vermieter sich daran halten, sieht er kritisch. Doch nicht nur aus Mietersicht ist die Mietpreisbremse gescheitert. Auch Otto Wernicke, Sprecher des Eigentümerverbands Haus und Grund in Baden-Württemberg sieht das Gesetz als zahnlosen Tiger. "Die Regelung sieht vor, die ortsübliche Vergleichsmiete als Referenz heranzuziehen. Doch nur etwa 20 Kommunen in Baden-Württemberg haben einen Mietspiegel, während das Gesetz in 68 Kommunen im Land angewandt wird. Wie soll das funktionieren?", sagt Wernicke.

Alle Kommunen im Land sollten deshalb zumindest einen einfachen Mietspiegel erstellen, fordert er. Nur so könne die Mietpreisbremse funktionieren. Kritik kommt auch von Udo Casper, Geschäftsführer des Mieterbunds Baden-Württemberg. "Das Gesetz muss dringend nachgebessert werden." Es biete bislang zu viele Ausnahmen, um flächendeckend zu funktionieren, sagt Casper. Es gebe viele auch größere Städte, die von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, bei denen es mehr als fraglich sei, warum dies so ist.

Doch Casper sieht auch Verbesserungen für Mieter. Das zusammen mit der Mietpreisbremse beschlossene Bestellerprinzip habe sich gut bewährt. Diese Regelung legt fest, dass derjenige, der einen Makler beauftragt, ihn auch bezahlen muss. So soll ausgeschlossen werden, dass Vermieter diese Kosten auf künftige Mieter abwälzen. "Mieter wie auch Vermieter halten sich inzwischen weitgehend daran. Wohnungssuchende werden dadurch klar entlastet", sagt Casper.

Die höchsten Preise pro Quadratmeter müssen Mieter im Stadtkreis Stuttgart bezahlen. Hier der Schlossplatz im Zentrum der Landeshauptstadt. Bild: dpa
Die höchsten Preise pro Quadratmeter müssen Mieter im Stadtkreis Stuttgart bezahlen. Hier der Schlossplatz im Zentrum der Landeshauptstadt. | Bild: Lino Mirgeler/dpa

An der grundlegend schwierigen Lage auf den Wohnungsmärkten im Südwesten ändert das Bestellerprinzip aber nichts. "Ein mangelndes Angebot lässt sich preislich nicht regulieren. Da braucht es andere Maßnahmen", sagt Wernicke vom Eigentümerverband Haus und Grund mit Blick auf die Mietpreisbremse. Er fordert deshalb: "Wir brauchen mehr Wohnraum." Die Politik gebe bislang viel zu zaghaft Bauflächen frei. Zudem gebe es zu viele Regulierungen und das in den Städten vorhandene Bauland sei oft sehr teuer. Dass es dort vielerorts an Wohnraum mangelt, sieht auch Udo Casper vom Mieterbund. "Die Kommunen müssen mehr Baugebiete ausweisen und auch private Investoren sind gefordert, mehr Wohnraum zu schaffen." Wenn sowohl der Mieterbund als auch ein Eigentümerverband wie Haus und Grund in diesem Punkt dasselbe fordern, zeige dies vor allem eines, sagt Wernicke: "Es muss sich etwas ändern."

Ob sich am Wohnraummangel in den Städten so schnell etwas ändern wird, ist zumindest fraglich. Selbst wenn Kommunen zeitnah neue Baugebiete freigeben: Wohnungen zu bauen, dauert seine Zeit. Die Städte werden unterdessen weiter wachsen.


Mietpreisbremse und Rechte der Mieter

  • Die Regelung: Seit 2015 gilt für Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, dass eine neue Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Als Referenz für die ortsübliche Vergleichsmiete gilt etwa der Mietspiegel einer Kommune. Viele Städten stellen diesen kostenlos abrufbar auf ihren Webseiten zur Verfügung. Als Kriterien für einen angespannten Wohnungsmarkt gelten unter anderem Mietpreissteigerungen oder Mietbelastungen der Haushalte, die über dem bundesweiten Durchschnitt liegen. In welchen Städten die Regelung angewandt wird, entscheidet das jeweilige Bundesland. In Baden-Württemberg gilt sie derzeit in 68 Kommunen. Die Regelung darf maximal fünf Jahre in Folge angewandt werden.
  • Ausnahmen: Das Gesetz gilt nur für Weitervermietungen von Bestandswohnungen. Bei Neuvermietungen darf der Vermieter auch mehr Geld als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Eine weitere Ausnahme: Hat der Vermieter die Wohnung zum Teil modernisiert, kann er mehr verlangen. Nach einer umfassenden Modernisierung ist eine Wohnung von der Regelung komplett ausgenommen.
  • Rechte der Mieter: Was viele Mieter nicht wissen: Wer feststellt, dass eine Wohnung zu teuer ist, kann den Vermieter rügen. Viele Mieter und Wohnungssuchende schrecken davor allerdings zurück. Aus Angst, den Vermieter zu verprellen. Um auf angespannten Wohnungsmärkten dennoch eine Wohnung zu bekommen, ist es ratsam, erst den Mietvertrag zu unterzeichnen und dann zu rügen. Stellt sich die Wohnung wirklich als zu teuer heraus, rügen Mieter am besten so schnell wie möglich. Denn eine Rückforderung von Miete gilt erst ab dem Zeitpunkt der Rüge.

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