Wie hängt der demografische Wandel mit dem Immobilienmarkt zusammen? Und wie können die derzeit explodierenden Immobilienpreise aufgehalten werden? Diese spannenden Fragen erläuterte auf Einladung der Ortsgruppe Königsfeld-St. Georgen des Bunds für Umwelt und Naturschutz (BUND) Umweltreferent Stefan Flaig von Ökonsult Stuttgart.

Umweltreferent Stefan Flaig aus Stuttgart zeigt bei seinem Vortrag auf, wie der demografische Wandel mit dem Immobilienmarkt zusammenhängt.
Umweltreferent Stefan Flaig aus Stuttgart zeigt bei seinem Vortrag auf, wie der demografische Wandel mit dem Immobilienmarkt zusammenhängt. | Bild: Sprich, Roland

Der BUND sieht ein großes Problem im steigenden Flächenverbrauch durch die Ausweisung ständig neuer Wohngebiete. Hier werde bei der Bedarfsrechnung von Kommunen nur nach Köpfen, nicht nach tatsächlichem Bedarf geplant. Dabei gebe es ausreichend bestehenden Wohnraum, wie Stefan Flaig aufzeigte. Die Aufgabe auch für die Kommunen sieht der Referent darin, Eigenheimbesitzer, die ihre Immobilie auf den Markt bringen wollen, und junge Familien, die auf der Suche sind, zusammenzubringen.

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„Wir brauchen mehr seniorengerechte Wohnungen und weniger Einfamilienhäuser“, sagte Stefan Flaig deutlich. Durch zunehmende Singualisierung, also durch den Anstieg von Singlehaushalten, steigt der Wohnraumanspruch, während gleichzeitig junge Familien keinen Wohnraum finden. Die Rechnung sieht so aus: Wenn eine junge Familie mit zwei Kindern ein Haus baut, die Kinder ausziehen und ein Ehepartner stirbt, konzentriert sich der zu Beginn auf vier Personen verteilte Wohnraum auf eine einzelne Person. Diese verbleibende Person würde quasi potenziell verfügbaren Wohnraum belegen, während gleichzeitig junge Familien, von denen es laut Alterspyramide immer weniger gebe, keinen Wohnraum fänden und deshalb ein neues Eigenheim bauten. Über mehrere Generation gerechnet, ergebe sich so immer mehr Wohnraum, der bei gleichzeitigem Bevölkerungsrückgang in einigen Jahrzehnten nicht neu belegt werden könne. So nehme der Leerstand in den kommenden 20 Jahren drastisch zu, warnte der Referent.

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Das Problem sei dabei nicht die Überalterung der Gesellschaft. „Der demografische Wandel ist keine Katastrophe. Wir müssen nur lernen, damit zu leben“, machte Flaig deutlich. Dazu komme, dass sich nicht jede junge Familie ein Eigenheim leisten könne: „Wirkliche Not haben jene, die bezahlbaren Mietwohnraum benötigen.“ Eine Lösung könnte sein, dass Kommunen altersgerechte Wohnungen und Wohnanlagen bereitstellen und der Zielgruppe die Vorteile solcher Wohnanlagen frühzeitig darlegen: „Und zwar bereits den Menschen ab 60 Jahren, nicht erst mit 80 oder 90.“ Dann sei es zu spät, weil Menschen im fortgeschrittenen Alter nur noch schwer zu überzeugen seien, ihr Haus abzugeben, wie die Gemeinderäte Oliver Freischlader und Karola Erchinger aus beruflicher Erfahrung bestätigen konnten. Eine Analyse habe ergeben, dass dem überwiegenden Teil der älteren Bewohner in Einfamilienhäusern ein großes Haus mit Garten eher eine Last ist und sie gern Annehmlichkeiten wie einen Hausmeisterservice genießen würden. Mit dem Erlös aus dem Verkauf der Immobile lasse sich wiederum eine Wohnung in einer solchen Seniorenanlage erwerben oder zur Miete langfristig finanzieren.

Ein Zuhörer gab zu bedenken, dass viele Immobilien einen großen Sanierungsstau aufweisen würden und die Kaufpreise deutlich zu hoch seien – was viele junge Familien vom Kauf einer Bestandsimmobilie abschrecken würde. Flaig sagte, dass man hier den Preis für die Sanierung oder den Abriss vom Kaufpreis abziehen müsse, um hier auf eine realistische Kaufsumme zu kommen. Insgesamt müssten die Immobilienpreise sinken: „Irgendwann platzt die Blase.“

Gegen eine generelle Verdammung neuer Wohngebiete sprach sich beispielsweise Hansjörg Staiger aus. „Wir sind eine Industriestadt und wollen die Industrie in ihren Anstrengungen gegen den Fachkräftemangel unterstützen.“ Demnach müsse die Kommune potenziellen Fachkräften, die mit ihrer jungen Familie von außen zuziehen, entsprechenden Wohnraum anbieten können. Gleichzeitig sei man aber mit der Ausweisung neuer Wohngebiete so moderat wie möglich.