Wer in Büsingen wohnt, der hat es gut. Nicht nur, weil das Dorf so idyllisch am Hochrhein liegt und als deutsche Gemeinde inmitten Schweizer Staatsgebiet schlichtweg einzigartig ist. Wer in Büsingen wohnt, muss dank des Sonderstatus, den der 1400 Einwohner kleine Ort genießt, keine Grundsteuer bezahlen. Anders als 206 000 Einwohner im Schwarzwald-Baar-Kreis. Sie alle sind direkt oder indirekt von einer Steuer betroffen: als Immobilienbesitzer, als Mieter, als Familienangehörige. Denn um die Grundsteuer kommt niemand herum – und niemand wird von den Folgen eines Urteils verschont bleiben, dessen Durchschlagkraft erst langsam deutlich wird. Am 10. April hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Und damit Bürger, Politiker und Gemeinden vor eine erhebliche Veränderung gestellt.

Denn es geht um Millionen. Während kleine Gemeinden im Landkreis pro Jahr nur einige hunderttausend Euro einnehmen, sind es in Donaueschingen beispielsweise 3,6 Millionen Euro pro Jahr, in Villingen-Schwenningen sogar über 13 Millionen Euro.

Über 30 Millionen Euro kommen in den Gemeinden und Städten im Landkreis zusammen, Jahr für Jahr. Und obwohl die Grundsteuer für die Finanzierung von Kindergärten und Feuerwehren, Straßen und Schulen, Kulturprogramm und Bauplanung prozentual eine eher geringe Rolle spielt, ist sie für die Kommunen wichtig. "Die Grundsteuer ist eine gleichbleibende Einnahme", sagt Hans Kech, Kämmerer von Villingen-Schwenningen. "Die Grundsteuer ist ein planbarer Wert, der zur Finanzierung der allgemeinen Infrastruktur herangezogen wird."

Die Kommunen stehen nun vor einer Herausforderung. Denn das Bundesverfassungsgericht hat geurteilt, dass die 1964 festgelegten Einheitswerte nicht mehr für die Steuerberechnung herangezogen werden dürfen. Denn die Grundstücke, um die es geht, haben in den 54 Jahren seither gewaltig an Wert zugelegt.

Kommt also auf die Menschen im Schwarzwald-Baar-Kreis eine Steuererhöhung zu? Muss der Durchschnitts-Einwohner in VS mehr zahlen als die 159 Euro, die er derzeit aufbringen muss? Das, sagen Kämmerer Kech und viele andere Experten, ist keineswegs ausgemacht. Auch wenn es "wahrscheinlich zu starken Verschiebungen zwischen den Städten und den ländlichen Gebieten kommen wird", so Kech.

Die zentrale Frage ist nun, auf welcher Basis die Grundsteuer künftig berechnet wird. Entschieden wird bundesweit – mit Auswirkungen auf jedes der rund 35 Millionen Grundstücke in der Bundesrepublik. Bis Ende 2019 hat der Gesetzgeber in Berlin dafür Zeit, bis 2025 sind die Werte neu festzusetzen – eine Mammutaufgabe, die die Rathäuser nach allgemeiner Übereinstimmung nicht allein stemmen können.

Zumal bisher nicht klar ist, ob der Bodenwert oder die Rendite aus der Nutzung besteuert werden soll. Und ob das Wohnen möglicherweise sogar teurer wird. Das könnte dann der Fall sein, wenn der Verkehrswert eines Grundstücks die neue Grundlage für die Steuer würde. Dann würden vor allem dort, wo die Grundstückswerte hoch sind, die Menschen mehr bezahlen müssen, wenn keine Korrektur über die Hebesätze erfolgt. Das sinnvollste Modell zur künftigen Berechnung der Grundsteuer ist darum eine Marktwertunabhängiges, sagt Thomas Haller, der Vorsitzende von Haus und Grund VS, dem größten Haus- Wohnungs- und Grundeigentümerverein im Schwarzwald-Baar-Kreis. Das bedeutet: Die Fläche des Grundstücks sowie die Fläche der darauf stehenden Gebäude würde jeweils mit einem bestimmten Faktor multipliziert. Das würde heißen: Wer ein kleines Haus auf einem großen Grundstück hat, zahlt weniger, als jemand, der ein größeres Haus auf dem gleichen Grundstück hat.

Die Vorteile des Modells liegen für Haller auf der Hand: "Es ist das einzige, das das größte Maß an Transparenz und damit auch Gerechtigkeit aufweist." Und nicht zuletzt das Modell, das den geringsten Aufwand bedeutet. "Die benötigten Daten liegen bereits bei den Katasterämtern vor beziehungsweise können vom Steuerpflichtigen leicht selbst ermittelt werden." Ein marktwertunabhängiges Modell würde für stabile Steuermessbeträge sorgen, unabhängig von der Entwicklung der Immobilienpreise.

Ein wenig anders sieht es der Mieterbund. "Wir stehen zum Konzept der reinen Bodensteuer", sagt Axel Rieger, der Vorsitzende des Mieterbundes VS. Bei der Bewertung wird nur berücksichtigt, welchen Bodenrichtwert das Grundstück hat. Es wird nicht mehr berücksichtigt, welche Art von Gebäude auf einem Grundstück steht und welchen Wert es hat. Der Vorteil für Rieger bei diesem Modell: Mehr Wohnungsbau. "Denn für Eigentümer wäre es dann teurer als bisher, wenn er ein bebaubares Grundstück unbebaut lässt." Gegenüber dem Ist-Zustand würden Mieter und die Besitzer kleinerer Eigentumswohnungen im Geschosswohnungsbau vom Bodenwertmodell profitieren.

Ein Urteil aus Karlsruhe dürfte also mit dafür entscheidend sein, wie die Menschen in der Region künftig wohnen und welche Art der Bebauung über die Grundsteuer gefördert und welche unattraktiv gemacht wird. Und das geht dann nicht nur die Bürgermeister und ihre Kämmerer etwas an, sondern alle.

So läuft das mit der Grundsteuer

Die Grundsteuer zahlen Immobilienbesitzer, sie können sie aber über die Nebenkosten auf Mieter umlegen. So wird sie berechnet:
 

  • Einheitswert: 1964 wurde für jede Immobilie in Westdeutschland ein Wert festgesetzt. Mit diesem wird die Messzahl verrechnet, sie hängt von der Nutzung ab. So gibt es einen gewissen Unterschied, wenn eine Fläche für ein Ein- oder Zweifamilienhaus genutzt wird. Das Ergebnis ist der Messbetrag, den das Finanzamt festsetzt. Über 95 Prozent des Steueraufkommens bringt die Grundsteuer B (bebaute Flächen) ein. Die Grundsteuer A wird für landwirtschaftliche Flächen fällig.
  • Hebesatz: Den Kommunen stehen die vollen Einnahmen aus der Grundsteuer zu. Sie legen den Hebesatz fest, eine Art Prozentwert. Im Schwarzwald-Baar-Kreis schwankt er für bebaute Grundstücke zwischen 300 (Tuningen) und 500 (Bad Dürrheim). Erhöht der Gemeinderat diesen Hebesatz, führt das zu Mehreinnahmen für die Kommunen.
  • Steuerlast: Weil das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Berechnung der Grundsteuer für unzulässig erklärt hat, muss das ganze System in den kommenden Monaten neu aufgebaut werden. Die enormen Wertzuwächse der Immobilien in der Vergangenheit bereiten vielen Menschen Sorgen, denn sie könnten auch die Steuern in die Höhe treiben. Allerdings könnten die Gemeinderäte dafür sorgen, dass zumindest die Gesamteinnahmen nicht steigen. Dennoch wird es Verschiebungen geben.
  • Gerechtigkeit: Was als Basis für die Bemessung der Grundsteuer dient, ist eine zutiefst politische Frage. Denn je nach dem neuen Modell werden entweder Miet- und kleinere Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser teurer als bisher. Allerdings gibt es heute schon Schieflagen: Wer in einem seit Jahrzehnten nicht verkauften oder veränderten Haus wohnt, zahlt in gleicher Lage unter Umständen sehr viel weniger als ein Nachbar, der jüngst erst gekauft, um- oder neu gebaut hat.