Die neue SÜDKURIER-Serie beschäftigt sich mit dem Thema Innenentwicklung. Sie, Frau Schneider, haben als Stadtplanerin alltäglich damit zu tun. Was genau versteht man denn unter Innenentwicklung?

Der Siedlungsbereich ist vorwiegend definiert durch die Gebäude, die für Gewerbe oder zum Wohnen genutzt werden. Innenentwicklung bedeutet, dass man Potenziale innerhalb des bestehenden Siedlungskörpers nutzt, um neu zu bauen und nicht Flächen erschließt, die im Grünen liegen.

Also, möglichst keine Neubaugebiete.

Genau, möglichst keine Neubaugebiete, die außerhalb des bestehenden Siedlungskörpers liegen. Dort sollten die Flächen Nutzungen wie der Land- oder Forstwirtschaft vorbehalten bleiben. Das dient einerseits dem Schutz dieser Nutzungen und andererseits der Umwelt. Der Boden ist wertvoll und es sollte sparsam damit umgegangen werden.

Welche Rolle spielt die Innenentwicklung in Donaueschingen?

Nach den Zielen der Bundesregierung sollen pro Tag bundesweit nur noch 30 Hektar zusätzlich in Anspruch genommen werden. 2013 wurde das Baugesetzbuch reformiert: Die städtebauliche Entwicklung soll vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen: "Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden." Die Wiedernutzbarmachung und Umwandlung von Flächen werden als Nachverdichtungsmöglichkeiten beispielsweise explizit erwähnt. Im Prinzip ist jede Gemeinde verpflichtet, bei jeder Planung den Vorrang der Innenentwicklung zu achten.

Wie groß ist der Leerstand im Raum Donaueschingenmomentan?

Die Zahlen von 2017 besagen, dass 303 von 5146 Wohngebäuden in Donaueschingen leerstehen, was 5,9 Prozent entspricht. Diese Zahl ist vergleichsweise bestimmt nicht besonders hoch. Dennoch sollten die Potenziale gehoben werden. Jedes leerstehende Haus zählt. Die Erfassung ist aber schwierig, auch aus Datenschutzgründen.

Es gibt also einen gewissen Leerstand, auch wenn er nicht sonderlich hoch ist. Warum kann es trotzdem schwierig sein, Wohnraum zu finden?

Wenn beispielsweise eine junge Familie eine Wohnung oder einen Bauplatz sucht, steht sie in Donaueschingen vor der Schwierigkeit, dass vieles gar nicht auf den Immobilienmarkt kommt, sondern privat vergeben wird. Außerdem liegt es nicht automatisch im Interesse des Eigentümers, einen Leerstand zu vermarkten. Der klassische Leerstand müsste erst einmal saniert werden, wozu viele ältere Eigentümer nicht mehr die Kraft haben. Oder sie sagen sich, es sei nicht notwendig und reservieren den Platz lieber für ihre Nachkommen, was natürlich völlig berechtigt und verständlich ist. Aber es ist nur bedingt wahrscheinlich, dass es genauso kommt, wie die Elterngeneration sich das vorstellt. Und man muss auch sehen, dass es insbesondere für junge Familien nicht der einfachste Weg ist, ein Haus zu sanieren. Da ist es deutlich attraktiver, einen fertig erschlossenen Bauplatz zu erwerben.

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Wie kann man Eigentümer dennoch dazu bringen, Innenpotenzial zu nutzen?

Informationen sind hier schon sehr viel wert. Kostenlose Beratungsangebote wie im Rahmen des Projekts Flächenmanager sollte man nicht unterschätzen, gerade auch, wenn diese von öffentlicher Stelle kommen. Der Eigentümer wird von einer unabhängigen Person, die nichts daran verdient, beraten, wie er kostengünstig und steuerlich optimierend mit seinem Leerstand umgehen kann. Gerade wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, sind steuerliche Vorteile bei der Abschreibung zu erwarten. Eine Bestandsimmobilie kann in vielerlei Hinsicht Vorteile haben, die über den gesellschaftlichen Wert hinausgehen.

Zur Innenentwicklung gehört, dass Baulücken geschlossen werden. Sind Grünflächen innerhalb einer Stadt also nicht mehr erwünscht?

Nein, denn die grüne Fläche zählt genauso zum Siedlungskörper, wie ein Gebäude, weil sie ebenfalls einen Nutzen für den Menschen hat – und für die Umwelt. Sie dient der Naherholung, der Aufenthaltsqualität, der Attraktivität einer Stadt. Innenentwicklung meint nicht die Verdichtung zulasten nutzbarer Grünflächen.

Sie haben einmal gesagt, dass Konversionsflächen, zumindest hier in Donaueschingen, das größte Potenzial für die Innenentwicklung hätten. Was meinen Sie damit?

Das bezieht sich einmal auf die Größe der Fläche von 14 Hektar, die innerhalb des Siedlungsbereichs zur Verfügung stehen. Dort schafft die Konversions- und Entwicklungsgesellschaft (KEG) nun genau das, was gesucht wird, nämlich Bauplätze unterschiedlicher Art: vom Einfamilienhaus über Doppel- und Reihenhäuser bis hin zu Geschoßwohnungsbau. Im Süden stehen wir als Geschäftsführung der KEG vor der interessanten Herausforderung, die denkmalgeschützten Gebäude aus dem Beginn des 20. Jahrhunderts wiederzunutzen. Die Bausubstanz ist noch sehr gut, was nicht selbstverständlich ist. Das Konversionsgebiet "Am Buchberg" bietet sich in vielerlei Hinsicht an und wir können Flächen zur Verfügung stellen, die sonst beinahe unmöglich wären. Dort sind auch soziale Einrichtungen geplant. Stellen Sie sich vor, wir müssten irgendwo anders innerhalb der Stadt diese flächenfüllende Realschule bereitstellen.

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Die Gesellschaft wird immer älter, ein Haushalt besteht aus immer weniger Personen. Inwiefern spielt bei der Donaueschinger Stadtplanung das Thema Vereinsamung eine Rolle?

Vereinsamung betrifft nicht nur ältere Leute. Das steigende Durchschnittsalter trägt dazu bei, aber auch, dass wir zunehmend in einer Single-Gesellschaft leben. In der Stadtplanung ist es immer ein Ziel, Kommunikation im eigenen Haus, aber vor allem im öffentliche Raum zu ermöglichen. Öffentlich zugängliche Einrichtungen innerhalb des Stadtquartiers, die fußläufig erreichbar sind, spielen dabei eine elementare Rolle. Allein durch einen Fußweg ergibt sich mehr Kontakt zu Nachbarn und Mitmenschen. Im Konversionsgebiet "Am Buchberg" werden unter anderem auch ein Kino und eine Kindertagesstätte Anlaufpunkte sein.

Ein Areal soll also nicht nur bewohnt, sondern auch belebt sein?

Ja, das ist schön ausgedrückt. Die Stadtplanung kann dafür die Weichen stellen, indem sie durch Planungsrecht die Möglichkeit schafft, dass dort zum Beispiel ein Ladengeschäft überhaupt zulässig ist. Die Stadtplanung versucht, den öffentlichen Raum so attraktiv zu gestalten, dass sich die Einwohner freiwillig häufiger außerhalb ihrer Wohnung aufhalten. Das ist die wahre Nutzung von Innenentwicklungspotenzial – man schafft nicht nur Wohnraum, sondern bietet auch anderen Nutzungen Raum.

Gibt es auch Bestrebungen im privaten Raum etwas gegen Vereinsamung zu unternehmen? In Großstädten wie Oslo oder Wien gibt es ja schon Wohnkomplexe, in denen zwar Privaträume existieren, aber beispielsweise die Küche geteilt wird...

Dafür suche ich Investoren und habe auch schon Gespräche geführt, die in diese Richtung gehen. Ein einfaches Beispiel: Seniorenwohnheime sprießen im Moment überall aus dem Boden. Ich habe schon mehrmals geäußert, dass es aus Sicht der Stadtplanung nicht wünschenswert ist, ein konventionelles Seniorenwohnheim zu bauen. Das Konzept sollte innovativer sein, offener – für Wohngruppen oder betreutes Wohnen, nicht nur für stationäre Pflegeplätze. Für mich gibt es einen offenkundigen Zusammenhang zwischen alten und sehr jungen Menschen. Ein generationenübergreifender Spielplatz ist total zukunftsweisend, genauso wie die "Wohngemeinschaft" nicht mehr nur für Studenten in Frage kommen wird. Im Moment gibt es noch große Vorbehalte, ob sich so etwas trägt. Großstädte wie Oslo oder Wien sind Vorreiter und ich hoffe, dass es nicht so lange dauert, bis das auch in den ländlichen Raum sickert.

Das heißt, Bestrebungen in diese Richtung sind schon vorhanden?

Ja, es gibt konkrete Gespräche, aber es ist noch nichts in trockenen Tüchern.

Inwiefern wirkt sich der demografische Wandel auf Bauvorhaben aus?

Barrierefreiheit ist keine Seltenheit mehr, sondern im Prinzip eine Standardanforderung, die man an einen Neubau stellt. Das kommt mir auch bei der Planung von Einzelhäusern immer öfter auf den Tisch, dass sich die Bauherrschaft schon Gedanken macht, wie sie in dem Haus noch leben können, wenn sie nicht mehr so gut zu Fuß sind.

Es findet also vor allem ein Umdenken in den Köpfen der Leute statt?

Ja, vor allem bei Einzelpersonen, die sich schon viel früher als vielleicht unsere Elterngeneration Gedanken darüber machen, aber auch bei Investoren, die merken, dass es sich nicht mehr auszahlt, Gebäude zu bauen, die nur für eine kurze Zeit von einer bestimmten Zielgruppe benutzt werden können. Die große Gruppe der älteren Leute, die aus ihrem Einfamilienhaus in eine kleinere Wohneinheit umziehen, sollte man auch abgreifen.

Die fünf Projekte, die in dieser Serie vorgestellt werden, sind allesamt von jungen Familien verwirklicht worden, obwohl in Zukunft vor allem Seniorenwohnungen benötigt werden. Ist das nicht eher kontraproduktiv?

Wenn eine junge Familie ein altes Gebäude umbaut, ist das erst einmal begrüßenswert. Das schließt die ganzen anderen Potenziale nicht aus: die Baulücken und Konversionsobjekte haben wir immer noch. Außerdem kann man aus einem Gebäude sehr viel machen. Wirklich viele denken bereits altersgerecht. Wenn nicht für sich selbst, dann für andere, denn ein barrierefreies Gebäude lässt sich besser vermarkten und erfährt eine Wertsteigerung. Trotzdem werden weitere Leerstände entstehen. Ich kann nicht sagen, dass wir da im optimalen Entwicklungstrend liegen.

Momentan steckt der Euro wieder in der Krise. Warum sollten Eigentümer ihr leerstehendes Grundstück oder Haus verkaufen, wenn das Geld bald nichts mehr wert sein könnte?

Während man sagt es bringe nichts, Geld auf der Bank zu haben, hat man dort meist trotzdem Erspartes, das man durch gezieltes Anlegen in ein Projekt vermehren könnte. So ein leerstehendes Haus verfällt und verliert an Wert. Viele machen sich eine Illusion, was die eigene Immobilie noch wert ist. Ein leerstehendes Gebäude ist im Prinzip ein sinkender Stern. Auch ein ungenutztes Baugrundstück ist erst einmal verschenkte Miete, wenn man stattdessen darauf bauen und durch Vermieten ständige Einnahmen haben könnte. Es gibt also langfristige finanzielle Vorteile, wozu natürlich auch die derzeit günstigen Zinsen für Fremdkapital zählen, um Investitionen anzustoßen. Beispielsweise kann man ein leerstehendes Ökonomiegebäude zu einem Haus mit mehreren modernen barrierefreien Wohnungen umbauen, davon behält man eine und finanziert mit dem Verkauf der anderen den Umbau.

Tübingens Oberbürgermeister schreckt beim Thema Innenentwicklung vor Enteignung als ultimaratio nicht zurück. Wie stehen Sie zu seinem Vorgehen? Könnte so etwas auch auf Grundstückseigentümer in Donaueschingen zukommen?

Wir setzen mehr auf positive Anreize als auf Bestrafung. Ich habe nicht alles mitbekommen, was Boris Palmer macht, aber das Stichwort Zweckentfremdungssatzung gehört. Das ist ein bodenpolitisches Mittel, um dafür zu sorgen, dass Leerstände quasi illegal werden und die Gemeinde ordnungsrechtlich darauf einwirken kann, dass Eigentümer diese Wohnungen vermieten. Das ist etwas anderes als Enteignung. Aber in Donaueschingen sind keine Zwangsmittel vorgesehen, wobei auch wir Innenentwicklung ernst nehmen wollen.

Fragen: Ann-Kathrin Moritz