Neue Baugebiete braucht es: Denn nur so können Dörfer und Städte neue Bürger anlocken. Vom Wachsen spricht schon keiner mehr. Es geht darum, die Bevölkerungszahlen zu halten. Das Stichwort ist der demografische Wandel. Doch unter dem Begriff „Flächenmanagement“ werden im Städtedreieck aktuell ganz andere Ansätze verfolgt. „In den nächsten Jahrzehnten werden viele Häuser auf den Markt kommen“, erklärt Umweltberater Gerhard Bronner. Gemeinsam mit vielen Neubaugebieten würde es dann zu einem erheblichen Überangebot kommen, während die Wohnungen, die tatsächlich nachgefragt werden, gar nicht angeboten werden können. Die Herausforderung liegt nun darin, den Wohnungsmarkt in Richtung der zukünftigen Nachfrage zu entwickeln. Denn die Altersstruktur wird sich verschieben. Zukünftig werde es immer weniger junge Familien geben, von denen sich nur noch ein Bruchteil einen Hausbau leisten könne. Dafür werde mit der älter werdenden Gesellschaft die Nachfrage an entsprechendem Wohnraum immer mehr steigen.

Doch aktuell würden viele Eigentümer keinen Handlungsbedarf verspüren. „Auf der Bank gibt es kaum Zinsen. Der Bodenwert hingegen steigt enorm“, erklärt Stefan Fleig von Ökonsult. Große Grundstücke im Zentrum, auf denen ein altes Bauernhaus steht, aber noch genügend Platz ist, dass die Enkel hier irgendwann einmal bauen können, gibt es reichlich. Oder große Häuser, in denen viel Raum unbenutzt ist. Im Lauf der nächsten Jahrzehnte wird eben all dieser Wohnraum auf den Markt kommen – ein Überangebot entsteht, die Preise werden purzeln.

Eine Auswertung des Gemeindeverwaltungsverbandes Donaueschingen hat ergeben, dass Ende des vergangenen Jahres 303 von insgesamt 5146 Wohngebäuden in Donaueschingen leer stehen würden. Das entspricht 5,9 Prozent. Doch wer aktuell in Donaueschingen nach einer Wohnung oder einem Haus sucht, der hat es schwer. Offiziell ist der Markt fast abgeräumt. Der Immobilienbestand entspricht wenig dem Markt. Hoffnung wird zwar auf das neue Stadtviertel „Am Buchberg“ gesetzt, wo neben Bauplätzen für Einfamilienhäuser auch sozialer und nachhaltiger Wohnraum entstehen soll, und auf etliche Neubaugebiete, die in den kommenden Jahren in den Ortsteilen entstehen werden. Doch das Grundproblem wird dadurch nicht gelöst.

Was in den nächsten 15 bis 20 Jahren auf den Markt kommen könnte, zeigt die Auswertung auch. In 463 Wohngebäuden ist der jüngste Bewohner bereits jetzt über 70 Jahre alt. Bei den neun Prozent handelt es sich überwiegend um Ein- oder Zweifamilienhäuser. Das Problem werde noch zunehmen: Denn die Generationen der Babyboom kommt erst noch. Nicht nur für die Renten und die Pflege stellt diese Generation die Herausforderung dar, sondern auch im Bereich der Immobilien. „Im Vergleich zu anderen Kommunen sehen die Zahlen in Donaueschingen noch recht gut aus“, sagt Stefan Fleig von Ökonsult. Doch auch hier ist der demografische Wandel unausweichlich. „Frauen, die nicht geboren werden, können keine Kinder bekommen.“ Doch auch Flächenverbrauch und Innenentwicklung spielen eine große Rolle.

Die Beratungen

Wer als Eigentümer in Donaueschingen Interesse an einer unentgeltlichen fachkundigen Beratung zu Nutzungs- und Fördermöglichkeiten hat, kann sich an das Umweltbüro Donaueschingen unter der Nummer 0771/9291505 wenden. In Hüfingen und Bräunlingen sind die Kontingente für Beratung bereits aufgebraucht. Neue Beratungswünsche können daher nur angenommen werden, wenn zusätzliche Mittel bewilligt werden. Entsprechende Bestrebungen sind laut Projektkordinator Gerhard Bronner am Laufen.

Persönliche Beratungsgespräche zeigen mehr Erfolg, als die Eigentümer anzuschreiben

Die aus dem demografischen Wandel resultierende Problematik für den Immobilienmarkt ist auch in Stuttgart angekommen und so wurde dort das Programm „Flächen gewinnen“ ins Leben gerufen. So fördert das Wirtschaftsministerium auch das Flächenmanagement im Städtedreieck.

  • Das Projekt: Während in anderen Kommunen und Regionen oft ein Flächenmanager eingestellt wird, gibt es hier ein Sondermodell. Das Projekt wird vom Umweltbüro des Gemeindeverwaltungsverbandes koordiniert und hat mit Stefan Fleig von Ökonsult, Michael Weber vom Institut für Stadt- und Regionalentwicklung an der Hochschule Nürtingen-Geislingen und Otto Körner vom Büro Arcus drei Fachmänner, die jeweils ihre eigenen Stärken und Erfahrungen einbringen können. Schwerpunktmäßig wird in Pfohren, Hubertshofen, Hausen vor Wald und Döggingen gearbeitet.
  • Das Zwischenfazit: Nachdem das Projekt mittlerweile ein Jahr läuft, ziehen die Verantwortlichen eine durchweg positive Bilanz. „Wir sind jetzt schon am Überlegen, wie wir das Programm weiterführen können“, sagt Gerhard Bronner vom Umweltbüro. Denn ursprünglich war das Projekt nur auf zwei Jahre ausgelegt. Kommunikation und Information sind die beiden wichtigsten Instrumente, um Baulücken und leerstehende Gebäude einer neuen Nutzung zuführen zu können. Rund 50 Beratungsgespräche haben bereits stattgefunden. „Das ist weit mehr, als wir anfangs erwartet haben“, erklärt Körner. Denn die entsprechenden Eigentümer nur anzuschreiben, reiche bei Weitem nicht aus. Im persönlichen Gespräche konnte man besser für das Thema sensibilisieren und auch konkreter die Fragen beantworten. Dabei gleichen die Beratungsgespräche sich durchaus nicht: Während mancher sich einfach nur informieren möchte, haben andere Eigentümer schon konkrete Vorstellungen und Fragen dazu, wie diese sich am besten realisieren lassen.
  • Die Beratungen: 40 Prozent der Gespräche fanden in Bräunlingen statt, 40 Prozent in Hüfingen und in Donaueschingen 20 Prozent. Doch es wird nicht nur beraten: Denn etliche Eigentümer haben sich bereits zum Handeln entschieden. Mit Unterstützung von Otto Körner haben die Eigentümer Förderanträge für das Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum gestellt.
  • Hüfingen: Fünf Eigentümer in Hausen vor Wald, Sumpfohren und Mundelfingen haben Post aus Stuttgart erhalten und werden gefördert. Ein Projekt soll umfassend modernisiert werden. Bei den anderen vier Objekten wird ein Langzeit-Leerstand einer zeitgemäßen Wohnnutzung zugeführt, ein Ökonomieteil in Wohnen- oder Arbeitsfläche umgewandelt oder ein leer stehendes Dachgeschoss zu einer Wohnung umgebaut.
  • Bräunlingen: In Döggingen gibt es zwei Projekte, davon eines mit ELR-Förderung. Aber nicht immer ist das ELR das interessantere Programm: Eine junge Familie aus Döggingen mit mehreren kleinen Kindern ist besser gefahren durch Inanspruchnahme von Darlehen der L-Bank für kinderreiche Familien.
  • Donaueschingen: Auch in Pfohren wird ein Projekt mit ELR-Mitteln gefördert. Ortsvorsteher Gerhard Feucht erhofft sich davon einen Motivationsschub für andere Projekte.