Der Wohnungsmarkt ist angespannt. Das gilt aber nicht nur für die Wohnungssuche. Auch wenn Mieter und Vermieter nicht mehr miteinander auskommen, gibt es Spannungen. Das zeigt sich auch vor Gericht: Am Amtsgericht Stockach gehören Mietangelegenheiten zu den Streitigkeiten, die am Häufigsten verhandelt werden. „Sie machen rund 20 Prozent aus“, sagt Axel Beck, Leiter des Amtsgericht und Richter in Zivilsachen. Im Landgerichtsbezirk Konstanz schwanke die Zahl zwischen 19 und 25 Prozent, weiß er.

Die Zahl der Fälle

Im Jahr 2019 hatte der Richter bisher 42 Mietprozesse von insgesamt rund 260 Fällen. 2018 seien es 307 Zivilfälle gewesen, 270 im Jahr 2017 und 2016 waren es 284. Es gehe immer um etwa zehn bis 20 rauf oder runter, fasst Beck zusammen. Im Monat gebe es rund 24 Verhandlungen verschiedener Arten, doch manche erledigten sich bereits vor dem Termin. „Dann hebe ich den Termin auf“, sagt Beck, dessen Verhandlungstage dienstags und donnerstags sind. Manche Verfahren bräuchten jedoch auch zwei Termine.

Rückblickend fasst er zusammen: „Zahlenmäßig schwankt es über die Jahre, aber rein von der Anzahl her sind die Prozesse weniger geworden.“ Zivilrechtliche Verhandlungen wegen Unfällen seien zum Beispiel sehr zeitintensiv. Auch Mietprozesse machen viel Arbeit, so Beck. „Es sind relativ wenig Fälle, aber viele komplizierte.“

Leidensdruck ist oft hoch

Eine genauere Unterscheidung, worum es in den Mietfällen geht, sei schwierig, so Beck. Er könne zum Beispiel nicht genau sagen, wieviele Räumungsklagen dabei sind, da diese oft mit dem Vorwurf nicht bezahlter Miete verbunden seien und der Vermieter wegen des Zahlungsverzugs klage. Allgemein kann er aber sagen: „Gefühlt einigen sich mehr, als dass sie es ausstreiten, weil der Leidensdruck hoch ist.“

Axel Beck, Direktor des Amtsgerichts Stockach
Axel Beck, Direktor des Amtsgerichts Stockach | Bild: Löffler, Ramona

Aktueller Fall wegen Zahlungsverzug und Eigenbedarf

Dies galt jedoch nicht für einen Fall, mit dem Beck es jüngst zu tun hatte und der eine überraschende Wendung hatte. Es handelte sich um einen Streit zwischen Vermieterin und Mieterin wegen zu spät gezahlter Miete sowie einer Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Bei einem ersten Verhandlungstermin saßen beide Parteien mit ihren Anwälten vor Axel Beck. Die Mieterin, die erst wenige Monate zuvor in der Wohnung eingezogen war, hatte zwei Kündigungen erhalten. Diese bezogen sich auf Zahlungsverzug sowie Eigenbedarf.

Beck stellte zunächst klar, dass die erste, fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht gültig war, da die Miete kurz darauf bezahlt wurde. Ein Mietrückstand bei der Umstellung von Barzahlung auf Überweisung im April sowie Mai sei dazu nicht groß und lange genug gewesen.

Zur zweiten, ordentliche Kündigung mit Frist, die sowohl den Verzug wie auch den Eigenbedarf als Grund beinhaltete, sprach Beck im Rahmen des ersten Verhandlungstags zunächst eine Warnung aus. Er fragte nach, ob nach vier Monaten ein Eigenbedarf entstanden sein könne: „Vortäuschen kann richtig teuer werden.“ Er sah aber anhand der Akten und der Situation auch: „In dem Mietverhältnis ist richtig dick der Wurm drin.“

Mieterin sperrt sich gegen Kompromiss

Beck empfahl daher, das Ganze zu einem Ende zu bringen. Er schlug eine Vereinbarung vor, nach der die Mieterin bis zum 30. Juni 2020 jederzeit ohne lange Kündigungsfrist ausziehen könnte, sobald sie etwas gefunden hätte. „Das käme beiden Seiten entgegen und wäre wirtschaftlich die sinnvollste Lösung“, so der Richter.

Die Vermieterin wäre dazu bereit gewesen. Doch obwohl die Mieterin zuvor stark betont und beteuert hatte, es nicht mehr in der Wohnung auszuhalten, lehnte sie den Kompromiss ab. Ein Argument dafür war, dass sie sich eigentlich gar keine Miete leisten könne.

Der Richter wies darauf hin, dass dies kein Grund für die Fortführung dieses Mietverhältnisses sei und es im Falle eines Urteils eine festgesetzte Räumfrist geben würde. Er betonte, dass ein Mittelweg für beide Seiten wichtig sei. Die Mieterin blieb jedoch auf ihrem Standpunkt. Sie bestand auf ein Urteil, weil sie überzeugt davon war, dass der Eigenbedarf vorgeschoben war. So bestimmte der Richter einen zweiten Termin, bei dem Zeugen aussagen sollten.

Überraschende Wende beim zweiten Termin

Zu diesen Aussagen kam es dann aber gar nicht. Die zweite Verhandlung fand zwar statt, doch Beck fand in der Zwischenzeit noch ein Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) von 2017, das die Rechtmäßigkeit einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs aufzeigte. Eigenbedarf spielte deshalb plötzlich keine Rolle mehr. Es galt die Tatsache, dass die Mieterin im April die Möglichkeit gehabt hätte, die Miete noch bis Monatsende zu überweisen und für Mai pünktlich hätte überweisen können. Daher liege eine Pflichtverletzung der Mieterin vor. „Damit geht die Klage durch“, so Beck.

Es gab nochmal eine kurze Diskussion darüber, was zu welchem Zeitpunkt im April und Mai geschehen war und wann die Mieterin die Bankverbindung der Vermieterin erhalten hatte. Das Ergebnis blieb jedoch dasselbe: Die Kündigung war wirksam.

Mieterin verursacht sich selbst Zusatzkosten

Die Mieterin versuchte nochmal, mit mitgebrachten Schriftstücken zu argumentieren, doch Beck bremste sie aus, da es keinen Unterschied gemacht hätte. Er gab ihr die Möglichkeit, die Situation und die Kündigung anzuerkennen, da ihr dies rund 250 Euro Gerichtskosten erspart hätte. Sie verlangte jedoch ein schriftliches Urteil, nutzte diese Möglichkeit also nicht. Beck verfasste dieses Urteil samt Räumungsfrist später und ließ es den Parteien zukommen.

Und war dieser Fall nun einfach oder kompliziert? Axel Beck zählt ihn zu den normalen Fällen, in denen Mieter und Vermieter aneinander geraten. Das Urteil des BGH habe alles eindeutig gemacht.

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