Der Bereich liegt westlich der Oberzeller- und nördlich der Oberen Rheinstraße, wobei die bereits dichter bebaute Ecke, wo die Straßen aufeinander treffen, ausgespart wurde. Und wie schon in anderen Bebauungsplänen der vergangenen Jahre will die Gemeinde in dem Gebiet, in dem es schon einige Häuser gibt, nur wenig weitere neu zulassen. Drei Baufenster sind hierfür im Planentwurf vorgesehen. Der Gemeinderat stimmte mit knapper Mehrheit zu.

Allerdings anders als in früheren Fällen seien die vorliegenden Bauanfragen weitgehend berücksichtigt worden, erklärte Petra Eisenbarth, die Leiterin des Ortsbauamts. Nur eines der gewünschten Häuser halte die Verwaltung für nicht vertretbar.

Und dass es Baufenster für drei neue Häuser geben soll, hat einen einfachen Grund. Bürgermeister Wolfgang Zoll erklärte: "An einigen Stellen besteht schon jetzt Baurecht, weil diese Bereiche als Baulücken zwischen anderen Häusern zu werten sind." Bisher handelt es sich allerdings lediglich um den Vorentwurf, der nun ein erstes Mal im Rathaus zur Einsicht ausgelegt werde, so Zoll – voraussichtlich im November und Dezember. Bürger, Behörden oder Verbände können sich dazu dann schriftlich äußern, Anregungen, Wünsche oder Bedenken vorbringen.

"Dann werden wir uns mit diesem Rücklauf beschäftigen und erneut in die Offenlage gehen", erklärte Zoll das Verfahren.

Entwicklungskonzept als Grundlage

Planer Christian Sammel und Rechtsbeistand Torsten Heilshorn erläuterten, dass als Grundlage für den Plan wie üblich das Entwicklungskonzept der Gemeinde diene. Dort sei im fraglichen Bereich zwar keine weitere Bebauung vorgesehen, so Sammel, aber: "Man muss beim Bebauungsplan tiefer einsteigen und ins Detail gehen. Wir haben uns das ganze Gebiet intensiv angeschaut." Und Heilshorn erklärte, es gehe bei jedem einzelnen Grundstück um die juristische Frage, ob es im bebaubaren Innenbereich liege. "Das ist eine Einzelfallfrage, wo die Gemeinde verpflichtet ist, etwas zuzulassen." Und so hätten sich drei weitere Baufenster ergeben, wovon zwei klare Fälle seien, meinte der Rechtsanwalt. Beim dritten gebe es Argumente für Innen- wie Außenbereich, der grundsätzlich am Ende der bestehenden Bebauung beginne. In jedem Fall würden durch diese neuen Häuser aber keine Siedlungssplitter zusammenwachsen, was das Entwicklungskonzept generell als Ziel vorgibt. "Es ist ein Bauen innerhalb des Bebauungszusammenhangs." Er finde die Planung einen guten Kompromiss, sagte Heilshorn.

Sammel erklärte, der Planentwurf orientiere sich insgesamt am Bestand. Wo Wohnhäuser stehen, seien kleine Wohngebiet eingezeichnet. Für bestehende Häuser gebe es gewisse Erweiterungsmöglichkeiten. Da es aber auch gewerbliche Nutzungen gebe wie beim Gasthaus an der Oberen Rheinstraße oder dem Autohaus an der Oberzeller Straße seien dort kleine Mischgebiete ausgewiesen. Wo für ihn ersichtlich eine landwirtschaftliche Nutzung vorliege, seien die Bereiche als landwirtschaftliche Flächen eingetragen. Und als private Grünflächen lege der Planentwurf die Grundstücke fest, die für ihn bisher als Hausgärten oder Spielflächen zu werten seien. Bei den Festlegungen zur Wohnbebauung seien maximal zwei Geschosse vorgesehen und zwar entweder in Einzelhäusern mit bis zu drei Wohneinheiten oder in Doppelhäusern mit maximal vier Wohneinheiten. Grünplaner Christoph Laule fügte an, dass keine Schutzgebiete betroffen seien und auch der Bau von Gewächshäusern nicht verboten sei.

Wunsch nach weniger Neubauten

Einige Gemeinderäte äußerten Kritik am Entwurf. Gabriel Henkes (Freie Liste Natur) sagte: "Mir ist die Abweichung vom Entwicklungskonzept nicht gut genug erklärt." Zudem erlaube der Entwurf ein Baufenster, so dass ein Gewächshaus durch ein Wohnhaus ersetzt werde, monierte er. Berndt Wagner (CDU) meinte ebenfalls, die Gemeinde sollte weniger Neubau zulassen, dafür aber mehr Wohneinheiten pro Gebäude, was aufgrund der möglichen Größe der Häuser denkbar und angesichts des Wohnraumbedarfs sinnvoll wäre. Armin Okle (Freie Wähler) lehnte den Entwurf ab, weil eine der Baulücken, die nun mit einem Haus gefüllt werden dürfte, durch ein daneben stehendes Gebäude entstanden sei, das einst nur dank einer landwirtschaftlichen Privilegierung errichtet werden durfte. Solche problematischen Grenzfälle gebe es auch anderswo auf der Insel. Ralf Blum (CDU) bemängelte, dass die Gaupenlänge zu stark eingeschränkt sei und dass bei Garagen keine Flachdächer zulässig seien.