„Sehen Sie die Wohnhäuser da drüben?“, so eine Anwohnerin der Landgasse. „Die wurden einst mit einer landwirtschaftlichen Privilegierung erbaut“, behauptet sie – offenbar wenig begeistert darüber, dass direkt auf der anderen Straßenseite ein Gärtner gerade dabei ist, eine mit dieser Ausnahmegenehmigung bewilligte Unterkunft für seine Saisonarbeiter zu errichten. Das Thema landwirtschaftliche Privilegierung bewegt immer wieder die Gemüter auf der Reichenau, weil Gärtner damit im Außenbereich Gebäude errichten dürfen: Bei Grundstückseigentümern, denen das Baurecht aufgrund des Entwicklungskonzepts der Gemeinde verwehrt wird, bei Naturschützern, die eine zunehmende Versiegelung der Landschaft beklagen, oder eben bei Nachbarn, die Beeinträchtigungen befürchten. Das liegt sicher zum einen daran, dass es in den vergangenen Jahrzehnten tatsächlich Fälle gab, wo Gärtner privilegiert errichtete Gebäude zu Wohnhäusern umnutzten, aber vor allem an der besonderen Situation auf der Reichenau.

Ein aktuelles privilegiertes Bauvorhaben gibt es an der Landgasse. Hier baut ein Gärtnerbetrieb eine Unterkunft für Saisonarbeiter. Einige Nachbarn und Gemeinderäte sprachen sich dagegen aus. Auf Wunsch der Gemeinde hat der Gärtner Oberboden abgetragen, damit das Gebäude etwas tiefer stehen wird. Bild: Thomas Zoch
Ein aktuelles privilegiertes Bauvorhaben gibt es an der Landgasse. Hier baut ein Gärtnerbetrieb eine Unterkunft für Saisonarbeiter. Einige Nachbarn und Gemeinderäte sprachen sich dagegen aus. Auf Wunsch der Gemeinde hat der Gärtner Oberboden abgetragen, damit das Gebäude etwas tiefer stehen wird. | Bild: Zoch, Thomas

Bürgermeister Wolfgang Zoll erklärt: „Bei uns wird es dadurch brisant, weil der Innen- und Außenbereich so schwer abzugrenzen sind.“ Zudem gebe es die einzigartige Situation, dass es relativ viele landwirtschaftliche Betriebe im Verhältnis zur Bevölkerungszahl gebe. Und schließlich seien Baugrundstücke auf der Insel extrem wertvoll. „Es entsteht der Eindruck einer Zweiklassengesellschaft“, so Zoll.

Bauen im sogenannten Außenbereich

Das Baurecht wird von manchen als ungerecht empfunden. Der SÜDKURIER suchte nach Antworten auf ein paar zentrale Fragen. Warum gibt es die Privilegierung? Grundsätzlich geht es darum, die Existenz und weitere Entwicklung von landwirtschaftlichen Betrieben zu sichern. Das Bauen im Außenbereich durch eine landwirtschaftliche Privilegierung wird im Baugesetzbuch seit 1960 in § 35 geregelt. Johannes Bliestle, Geschäftsführer der Gemüse-Genossenschaft, meint, die besondere Situation auf der Reichenau hätten die Politiker damals sicher nicht vor Augen gehabt. Aber gerade hier sei dies umso wichtiger, weil es durch die kleinflächigen Strukturen ein noch viel engeres Netz der Möglichkeiten gebe.

„Wenn es die Privilegierung nicht gäbe, hätte das in der Vergangenheit für manchen Reichenauer Betrieb Schwierigkeiten gegeben“, meint Bliestle. Deshalb finde er das richtig, auch wenn die Genossenschaft als Vermarktungseinrichtung mit diesen Bauvorhaben der Betriebe nichts zu tun habe. „Es muss natürlich im Sinne des Gesetzes genehmigt und genutzt werden.“

Spezielle Reichenauer Situation

Was sind die Voraussetzungen? Grundsätzlich wolle der Gesetzgeber den Außenbereich schützen, betont Thomas Buser, Leiter des Amts für Baurecht und Umwelt im Landratsamt. Bauvorhaben im Außenbereich sollen deshalb nur dann möglich sein, wenn sie nur dort stattfinden könnten. Und ein wichtiger Aspekt sei dabei die größtmögliche Schonung des Außenbereichs. Entscheidend sei aber: „Man muss immer den Einzelfall prüfen“, so Buser. Uwe Hecker vom Amt für Landwirtschaft erklärt, der Betrieb (auch im Nebenerwerb) müsse „ernsthaft und nachhaltig“ bewirtschaftet werden – und dies über einen erkennbar längeren Zeitraum. Das Vorhaben müsse wirtschaftlich sein und dem Betrieb dienen, diesen weiterbringen.

Sie befassen sich mit dem Thema landwirtschaftliche Privilegierung oder Baurechtsfragen allgemein auf der Reichenau (von links): Uwe Hecker vom Referat Agrarstruktur beim Amt für Landwirtschaft in Stockach, Michael Steiert vom Baurechtsamt im Landratsamt und Thomas Buser, der Leiter des Amts für Baurecht und Umwelt im LRA. Bild: Thomas Zoch
Sie befassen sich mit dem Thema landwirtschaftliche Privilegierung oder Baurechtsfragen allgemein auf der Reichenau (von links): Uwe Hecker vom Referat Agrarstruktur beim Amt für Landwirtschaft in Stockach, Michael Steiert vom Baurechtsamt im Landratsamt und Thomas Buser, der Leiter des Amts für Baurecht und Umwelt im LRA. | Bild: Zoch, Thomas

Ein paar weitere wichtige Voraussetzungen bergen aber in der speziellen Situation der Reichenau Konfliktpotenzial. „Die Vorhaben dürfen nicht überdimensioniert sein“, so Hecker. Das Gesetz fordert, dass das Landschaftsbild nicht verunstaltet werden dürfe und keine Erweiterung einer Splittersiedlung entstehe. Und Buser fügt an: „Es braucht eine ausreichende Erschließung, und öffentliche Belange dürfen nicht entgegenstehen.“ Michael Steiert, der für die Reichenau zuständige Sachbearbeiter im Baurechtsamt, merkt an, dass auch nachbarschaftsrechtliche Belange nicht tangiert werden dürften. So müssten etwa Abstandsflächen eingehalten und schädliche Umwelteinwirkungen vermieden werden. „Es gilt das Gebot der Rücksichtnahme.“

Bestimmte Nutzungen können festgeschrieben werden

Was kann die Gemeinde tun? Grundsätzlich will die Gemeinde den Gemüsebau erhalten. Dennoch sorgen privilegierte Bauvorhaben regelmäßig im Gemeinderat für geteilte Meinungen. Der Bürgermeister betont, die Gemeinde könne ihr Bauplanungsrecht zwar durch einen Bebauungsplan geltend machen, in dem bestimmte Nutzungen festgeschrieben würden.

Dieses Instrument wählte man vor einigen Jahren, als eine sich selbst vermarktende Gärtner-GmbH eine Vermarktungshalle mit Privilegierung an einer schmalen Straße am Rand des Inntals bauen wollte. Doch in einem Bebauungsplan müsse die Gemeinde natürlich gut begründen, warum sie eine bestimmte Nutzung nicht wolle.

Ein privilegiertes Bauvorhaben aus jüngster Zeit ist diese Vermarktungshalle einiger Gärtner, die selbst vermarkten, in der Unteren Rheinstraße. Das Vorhaben war ursprünglich am Rand des Inntals geplant, wogegen die Gemeinde sich beim Landratsamt einsetzte. Bild: Thomas Zoch
Ein privilegiertes Bauvorhaben aus jüngster Zeit ist diese Vermarktungshalle einiger Gärtner, die selbst vermarkten, in der Unteren Rheinstraße. Das Vorhaben war ursprünglich am Rand des Inntals geplant, wogegen die Gemeinde sich beim Landratsamt einsetzte. | Bild: Zoch, Thomas

Einzelfall sollte geprüft werden

Was ist bei Umnutzung? Ferienwohnungen sind rechtlich möglich in privilegierten Gebäuden als zweites Standbein, wenn sie dem landwirtschaftlichen Betrieb untergeordnet sind – und freilich nur mit Genehmigung. Die oben genannten Fälle in der Vergangenheit, wo privilegierte Gebäude zu Wohnhäusern wurden, haben indes auf der Reichenau viele verärgert. Buser betont, ein privilegiertes Vorhaben unterliege natürlich dieser Zweckbestimmung. Bei einem Verkauf müsse dies nutzungsabhängig für die Landwirtschaft sein. In jedem Fall müsse eine Umnutzung beantragt werden. Wenn dies nicht so sei und sein Amt dies mitbekomme, könne man reagieren bis hin zu Bußgeldern – nur leider sei dies nicht so in der Regel.

Auch hier müsse man zudem den Einzelfall sehen, ob zum Beispiel ein Gärtner im Ruhestand dort wohne, was man für absehbare Zeit dulden könne, oder das Gebäude an andere verkauft werde. Zoll erklärt, die Gemeinde habe vor einigen Jahren in so einem Fall einen Verkauf verhindern können. Für die Zukunft denkt er, dass es wegen der sinkenden Zahl an Betrieben auch weniger Privilegierungen geben werde. Und: „Die Tendenz geht dahin, genauer hinzuschauen, wie die Nutzung ist.“