„Der Markt ist sehr eng, die Preise astronomisch und der Bedarf sehr hoch“, schätzte Hannes Ehlerding die heimische Wohnraumsituation ein: „Eine schlechte Kombination von Faktoren“, so der Co-Vorsitzende des Radolfzeller SPD-Ortsverbandes bei einem Vortrag über Wohnraumpolitik im Zunfthaus.

Im öffentlichen Diskurs gäbe es verschiedene Ansätze, wie man darauf reagieren möchte, so Ehlerding. Der Städte- und Gemeinderat fordert Bund und Land auf, rechtliche Hürden abzubauen, die Städte und Gemeinde daran hindern, neue Flächen für den Wohnraum auszuweisen. Andere Stimmen geben kund, dass zu wenig und viel zu teuer gebaut würde. Das treibe die Preise in die Höhe.

„Die Preise müssen fallen“

Wie Kommunen mehr Macht über Grund und Boden bekommen, erläuterte Gastredner Stefan Flaig in seinem Vortrag über Wohnraumpolitik. Als Partner für das Projekt „Kommunaler Flächenmanager“ entwickelt er Methoden zur Analyse und Bewertung von Wohnraumpotentiale im Siedlungsbestand von Kommunen. Wider aller Erwartung fiel Stefan Flaig mit einer provokanten These auf: „Die Preise für Einfamilienhäuser müssen fallen.“

Auch ohne Kriege, ohne Hungersnöte und ohne die Pest nehme in Deutschland die Bevölkerungszahl kontinuierlich ab, so Stefan Flaig. Ein Novum in der Geschichte, die der Gastredner mit dem Wohlstand und den erlangter Freiheiten in Zusammenhang bringt. Auch nehme die von Kommunen für Baugebiete fokussierte Zielgruppe „Junge Familien“ ab, während die Gruppe der Senioren kontinuierlich zunehme, so Flaig: „Der demografische Wandel spielt in Deutschland eine wichtige Rolle. Sie hat einen großen Einfluss auf das Wohnen und auf Baugebiete.“ Die Planungen laufen dagegen so, dass davon ausgegangen wird, dass es immer mehr Menschen werden, kritisierte Flaig den kommunalen Städtebau.

Leerstand durch demografischen Wandel

Durch den demografischen Wandel werde es ein Überangebot an Einfamilienhäuser und Leerstand an Wohnungen geben, prognostizierte Flaig. Für Stuttgarter Verhältnisse berechnete Flaig den Leerstand für die nächsten 20 Jahre: 52 Prozent der 347 000 Haushalte seien Single-Haushalte. Rund ein Viertel der Singlehaushalte werden von Senioren über 65 Jahren bewohnt. Innerhalb von zwei Dekaden würden so in Stuttgart auf dem Wohnungsmarkt rund 45 000 Haushalte frei werden.

Dieses Phänomen sei in fast jeder Kommune sichtbar. Auch wachse in ländlichen Gebieten der Leerstand von Einfamilienhäuser: Zehn Prozent der Einfamilienhäuser würden von über 75-Jährigen bewohnt. Der Wohnraumanspruch wuchs seit den 1950er Jahren kontinuierlich von 15 auf 47 Quadratmeter pro Person an.

Flaig machte auf ein städtebauliches Phänomen aufmerksam, das er mit dem Begriff Remanenzeffekt umschrieb. Damit meinte er, dass Familien oder Einzelpersonen in ihren großen Häusern oder Wohnungen bleiben, auch wenn sich ihr Bedarf an Wohnfläche durch familiäre Veränderungen verringert. „Viele Senioren würden gerne anders wohnen – mit Aufzügen und barrierefrei“, ermittelte Flaig in einer Umfrage: „Altersgerecht, um länger selbstbestimmt wohnen zu können.“

Für den Bau von Seniorenwohnungen

Angesichts der Daten über den demografischen Wandel setzt sich Stefan Flaig bei der Stadtplanung für Seniorenwohnungen ein – weniger für den Bau von Einfamilienhäuser. Für eine Innenentwicklung bräuchten Kommunen mehr Macht über den Grund und Boden sowie über deren Preise. Flaig schlägt vor, dass Grundstücke nur in Erbpacht vergeben werden sollten.

Dabei spricht er von einer Bodenvorratspolitik. Zudem schlägt er vor, dass sich die kommunale Planung auf die Zielgruppen ausrichten sollten – nicht auf Einfamilienhäuser. Dafür bräuchte es zielgruppengenaue Datenerhebungen in der Gemeinde.

Kommunen sollen Vermietung steuern

Als Anreiz schlägt er vor, das Interesse junger Familien auf den vorhandenen Bestand zu lenken. Das gehe nur durch eine Methode: „Kein Neubaugebiet für Einfamilienhäuser.“ Parallel solle altersgerechter Wohnraum gefördert werden, der eine adäquate Infrastruktur bereithalte. Bei leerstehendem Wohnraum fordert Flaig eine Zweckentfremdungsabgabe. Angesichts der Sozialbindung von Eigentum dürfe der Wohnraumleerstand nicht in der Willkür Einzelner verbleiben.

Flaig schlug die Gründung einer kommunalen Vermietungsgesellschaft vor, die die Risiken privater Vermietung abmindern soll. Dabei verwies er auf das Radolfzeller Modell des Raumteilers, bei dem leerstehender Wohnraum von der Stadt angemietet und an sozial Bedürftige untervermietet wird.

Die Vorschläge des Experten

Laut Stefan Flaig gibt es genug Wohnungen für Familien in Form von Ein- und Zweifamilienhäusern im Bestand. Der Bestand ist nicht mit dem Markt gleichzusetzen. Aktuelle Bedarfsberechnungen rechnen an der Realität der Nachfrage vorbei.

Die Kommunalplanung soll sich auf die Zielgruppen, beispielsweise Senioren, und nicht mehr auf Einfamilienhäuser ausrichten. Ein Wohnmanager soll zielgruppengenaue Daten erheben. Die Kommunen müssen mehr Macht über Grund und Boden erhalten sowie eine Bodenvorratspolitik betreiben.