Während es in Regionen mit viel Leerstand schwierig ist, Immobilienkäufer zu finden, steigen die Preise in Ballungszentren und Universitätsstädten in nie da gewesene Höhen – inzwischen auch in den vergleichsweise kleinen Städten. Das zeigt die Auswertung des Immobilienportals Immowelt, das die Angebotspreise von Häusern und Wohnungen in den Städten mit 50 000 bis 100 000 Einwohnern verglichen hat. Das Ergebnis: Vor allem in Süddeutschland steigen die Preise. Die Stadt auf dem Siegertreppchen dürfte zumindest hier in der Region niemanden überraschen: Konstanz ist auch in dieser Auswertung auf dem wenig rühmlichen Platz eins als teuerste Stadt: 4118 Euro kostet der Quadratmeter im Mittel. 2011 lag der Preis noch bei 2892 Euro, das entspricht einem Preisanstieg von 42 Prozent. Damit ist Eigentum in Konstanz laut dem Immobilienportal fast doppelt so teuer wie noch vor fünf Jahren.

Seit die Bauzinsen auf ein historisches Tief von weniger als zwei Prozent pro Jahr gefallen sind, sind die Preise – wie in vielen anderen Städten Deutschland – auch hier mächtig gestiegen. Das bestätigt auch Thomas Daiger, Vorstandschef vom Verband Haus und Grund Konstanz. Ein Ende dieses Trends sieht er nicht: "Wir gehen davon aus, dass die Preise weiter steigen werden." Auch bei den Bestandsbauten, deren Verkäufer durch zahlreiche Neubauprojekte in der ganzen Stadt und außerhalb verstärkt Konkurrenz bekommen, gebe es keinen Preisverfall: "Die Nachfrage ist zu groß."

Ein gutes Startkapital brauchen potentielle Käufer in Konstanz. Dieser Bundesliga-Spieler, dessen Inserat in einem Schaufenster in Konstanz hängt, hat das nötige Kleingeld vermutlich. Nur gefunden hat er noch nichts, erklärt der Vermittler auf Anfrage. Er warte noch auf ein Neubauprojekt. Welcher Star sich hier vielleicht bald am See erholt, wollte er allerdings nicht verraten – nur, um welchen Verein es sich handelt: Hertha BSC.
Ein gutes Startkapital brauchen potentielle Käufer in Konstanz. Dieser Bundesliga-Spieler, dessen Inserat in einem Schaufenster in Konstanz hängt, hat das nötige Kleingeld vermutlich. Nur gefunden hat er noch nichts, erklärt der Vermittler auf Anfrage. Er warte noch auf ein Neubauprojekt. Welcher Star sich hier vielleicht bald am See erholt, wollte er allerdings nicht verraten – nur, um welchen Verein es sich handelt: Hertha BSC. | Bild: Zieger

Bei der Studie des Immobilienportals gibt es aber auch einen Haken: Ausgewertet wurden nur die Angebots-, nicht die Abschlusspreise. Sprich: Es wurde mit den Wunschpreisen der Anbieter gerechnet, nicht mit dem Betrag, der letztlich im Kaufvertrag steht. Tatsächlich hat Josef Wiemers von der städtischen Grundstückswertermittlung und Bodenordnung andere Preise ermittelt – allerdings sind auch diese noch stattlich. So kostete ein Quadratmeter Wohneigentum in Konstanz im Mittel 3174 Euro, berechnet wurde dieser Wert zuletzt Mitte des Jahres 2016. Demnach sei der Preis im Vergleich zum Vorjahr um drei Prozent gestiegen. Eingerechnet sind auch hier alle Wohnungen, für Neubauwohnungen kann Wiemers allerdings festhalten: Sie kosten pro Quadratmeter rund 1300 Euro mehr als eine vergleichbare Bestandswohnung. Auch Thomas Daiger von Haus und Grund kann das bestätigen: "Preise über 4000 Euro für einen Neubau zahlen Sie auf jeden Fall. Auch in einer mittleren Wohnlage."

So groß die Nachfrage, so gering die Angebote: Die Wobak hat aktuell zwei Objekte zum Kauf im Angebot. Auf Immobilienportal Immowelt gibt es drei Häuser und 65 Wohnungen zum Kauf, 29 davon kosten mehr als eine halbe Million Euro und werden gerne als "ideale Kapitalanlage" beworben. Im Angebot sind zum Beispiel eine Einzimmer-Wohnung à 26 Quadratmetern im Paradies für 95 000 Euro oder eine Jugendstilvilla im Musikerviertel für 2,2 Millionen Euro.

Um zumindest das Angebot in den nächsten Jahren zu vergrößern, hat die Stadt das Handlungsprogramm Wohnen beschlossen. Zwischen 2013 und 2015 sind 1438 neue Wohnungen entstanden, das Planziel von 1100 Wohnungen konnte deutlich übertroffen werden, bemerkt Marion Klose, Leiterin des Amts für Stadtplanung und Umwelt. Allein im Jahr 2015 wurden 496 Wohnungen gebaut, also 126 mehr, als geplant. Der Großteil davon entstand über die Städtische Wohnungsbaugesellschaft und ein Großteil der Wohnungen sei auf dem Mietwohnungsbausektor entstanden. Gleichzeitig hat der Gemeinderat die Entwicklung neuer Gebiete vorangetrieben, darunter das Döbele, Vincentius und Zähringer Hof.

Die Erfolgskontrolle des Handlungsprogramms Wohnen wird im Rahmen eines Monitorings durchgeführt. Aktuell würden die Segmente über Befragungen erfasst, sagt Klose. So wird auch geprüft, ob es in Konstanz einen Sickereffekt gibt: Wenn teure Wohnungen entstehen, werden günstigere frei. Wissenschaftlich nachgewiesen wurde dieser Effekt noch nicht, Kritiker argumentieren: Wo die Mieten steigen, wird es auch bei der Neuvermietung freigewordener Wohnungen teurer – und am Ende gibt es zwei teure Wohnungen mehr.

Wie ein neues Stadtviertel in Konstanz den Wohnungsmarkt entlasten soll

  • Die Vorgeschichte: In Konstanz sind Bauflächen knapp, die Nachverdichtung kommt an ihren Grenzen. Konstanz muss also in die Außenentwicklung gehen. Allerdings schreibt das Regierungspräsidium Freiburg vor: Bevor neue Flächen in den Flächennutzungsplan aufgenommen werden, ist die Entwicklung der für die Bebauung ausgewiesenen größeren Flächen erforderlich. Darunter fällt der Hafner.
  • Das Projekt: Am Hafner will die Stadt Konstanz auf 60 Hektar Fläche (zum Vergleich: die gesamte Mainau ist 45 Hektar groß) bis zu 2550 neue Wohnungen ermöglichen. Das Gelände besteht aus rund 600 einzelnen Grundstücken, die zumeist im Streubesitz sind. Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme erlaubt eine Bebauung auch gegen den Willen der Eigner, die Gewinne werden an diese nach Abzug der Kosten für Erschließung und Infrastruktur aber in jedem Fall anteilig ausgeschüttet.
  • Der aktuelle Stand: Derzeit läuft die rechtlich erforderliche vorbereitende Untersuchung des Baugebiets. Für Bürger gibt es Zukunftswerkstätten und weitere Beteiligungsmöglichkeiten. Erst nach Abschluss der Voruntersuchungen könne die Stadt die städtebaulichen Entwicklungsbereiche festlegen, erklärt Marion Klose vom Amt für Stadtplanung und Umwelt. Geplant sei ein Satzungsbeschluss Ende nächsten Jahres, auf dessen Grundlage die konkrete Entwicklung und die Bauleitplanung erfolgen können. Ein detaillierter Zeitplan erfolge erst nach Abschluss dieser gesetzlich vorgeschriebenen Untersuchungen.
  • Die Zukunft: In fünf Jahren könnten die Bauarbeiten starten. Fertig ist das neue Quartier keinesfalls vor 2025. Am Ende sollen auf dem Gelände bis zu 4000 Menschen wohnen. Neue Straßen und Buslinien, ein neuer Kindergarten, ein Quartierszentrum und vielleicht sogar eine komplett neue zusätzliche Schule sind damit ebenfalls fest vorgezeichnet. Neben der laufenden Projektentwicklung Hafner würden die Baugebiete aus dem Handlungsprogramm Wohnen intensiv entwickelt, so Klose. (sap/rau)