Konstanz So viele Wohnungen wie noch nie: Die Konstanzer Wobak legt Rekordzahlen vor

Ein starkes Engagement für den sozialen Wohnungsbau und dennoch ein stolzer Gewinn: Die Wobak in Konstanz zeigt, dass beides funktionieren kann. Doch den Immobilienmarkt beruhigen kann auch der größte Akteur am Markt nicht wirklich.

Fast zweieinhalb Millionen Euro Bilanzgewinn, 45 neue Sozial- und 46 neue weitere Mietwohnungen, ein Höchststand bei den eigenen Wohnungen von 3738 sowie 90 geförderte Wohnungen im Bau und 80 weitere in konkreter Planung: Die städtische Wohnungsbaugesellschaft Wobak hat im 90. Jahr ihres Bestehens Rekordwerte erzielt. Das geht aus dem jetzt veröffentlichen Geschäftsbericht des größten Akteurs auf dem Konstanzer Immobilienmarkt hervor. Ein Drama wie in Singen, wo die städtische Immobiliengesellschaft GVV bankrott gegangen ist und in der Folge die Stadt den Zugriff auf alle Sozialwohnungen verloren hat, scheint in Konstanz ausgeschlossen.

Das Papier wirft aber auch ein Schlaglicht darauf, wie schwierig es weiterhin ist, in Konstanz eine Wohnung zu finden. Auf der Warteliste standen zum Jahresende 2014 genau 2726 Bewerber, das sind 20 Prozent mehr als noch im Dezember 2010. 175 der Wohnungssuchenden sind, nach Aussage von Wobak-Geschäftsführer Bruno Ruess Härtefälle, also Menschen, „die sofort eine Wohnung brauchen und von Obdachlosigkeit bedroht sind“.

Eine weitere Zahl lässt aufmerken: Bis zu 650 000 Euro hat die Wobak für Reihenhäuser im Eichendorffweg bekommen, die sie im Bauträgergeschäft erhalten hat. Der Markt gebe diese Preise her, sagt Ruess – und erinnerte im gleichen Atemzug daran, dass längst nicht mehr alle Konstanzer auf diesem Markt mithalten können. Neben geförderten Sozialwohnungen sei vor allem das „mittlere Preissegment“ wichtig. Damit meint Ruess Wohnungen mit einer Quadratmeter-Kaltmiete von „8,50 bis 9 Euro“. Die Wobak könne hier aber nur aktiv werden, wenn sie Flächen zum Bauen angeboten bekomme. „Geben Sie uns Grundstücke, wir bauen sofort“, appellierte Ruess dann auch neulich nicht nur an den Gemeinderat.

Das größte laufende Bauvorhaben der Wobak am Sonnenbühl ist schon weit fortgeschritten. Dort entstehen 90 geförderte Mietwohnungen, die dank ebenerdiger Bäder und Fahrstühlen generationengerecht sind. Ähnlich soll auch der Standard auf dem bisherigen Gelände des Autohauses Gohm und Graf Hardenberg nahe dem Zähringerplatz sein. Dort sind weitere 80 geförderte Wohnungen geplant. Von 2013 bis 2017 habe man damit 500 neue Wohnungen errichtet, so Ruess. Die meisten von ihnen waren öffentlich gefördert und sind für Mieter mit geringen Einkommen reserviert.

Dass es in Konstanz wieder nennenswerten sozialen Wohnungsbau gibt, sei ein wesentlicher Verdienst der Wobak, das ist die einhellige Überzeugung in der Kommunalpolitik. Weniger groß ist die Einigkeit in der Frage, ob die Wobak in diesem Bereich genug tut. Ruess verweist darauf, dass Konstanz mehr Fördermittel des Landes eingeworben habe als die Großstädte Freiburg, Stuttgart und Karlsruhe zusammen. Stephan Kühnle, Stadtrat der Freien Grünen Liste, fordert, die Wobak müsse „gestärkt werden“, zumal viele Sozialwohnungen derzeit aus der Nutzungsbindung herausfielen und die Mieten damit emporschnellten. Herbert Weber, SPD-Stadtrat und Vorsitzender des Mieterbundes Bodensee, warnt vor einem „Einbruch“, wenn die beiden Großvorhaben Sonnenbühl und Zähringerplatz abgeschlossen sind, „den können wir uns nicht leisten“.

Dass die Wobak nicht all ihr Geld in Neubauten steckt, findet Jürgen Faden (Freie Wähler) dagegen sehr sinnvoll. Auch die Sanierung des Bestands – fast neun Millionen Euro investierte die Wobak 2014 in diese Modernisierungen – sei wichtig. Beim Neubau, so Faden weiter, könne es nicht sein, „dass uns fünf Bäume lieber sind als Wohnraum für die Bürger“. An Neubaugebieten am Stadtrand führe kein Weg vorbei.

Ob die Wobak auch nach 2017 im bisherigen Tempo weitermachen kann, hängt laut Geschäftsführer Ruess vor allem davon ab, dass sie rechtzeitig Baugrundstücke bekommt – von der Stadt oder auch von Privaten. Das Geld ist dabei die geringere Sorge: Weil die Zinsen so niedrig sind, spart die Wobak derzeit Kapitalkosten in Millionenhöhe. Vor diesem Hintergrund und wegen der steigenden Kosten hat die Wobak aktuell keine neuen Vorhaben im zeitweise so einträglichen Bauträgergeschäft.

 

Die Wobak und ihre Rolle am Markt

Was die Baugesellschaft ausmacht und wer ihre Konkurrenten sind.

Die Gesellschaft: Die Wobak ist die städtische Wohnungsbaugesellschaft Konstanz. Sie wurde am 31. Oktober 1924 gegründet. Heute sind ihre Gesellschafter die Stadt Konstanz mit 96 Prozent und die Sparkasse Bodensee mit 4 Prozent. Der Wobak gehören per Jahresende 2014 genau 3738 Wohnungen. Damit ist sie der größte Akteur auf dem Konstanzer Immobilienmarkt und neben dem genossenschaftlichen Spar- und Bauverein der einzige, der nicht ausdrücklich Gewinne erzielen soll.

Die Einnahmen: Die Wobak erwirtschaftete durchaus Überschüsse – unter anderem durch das Bauträgergeschäft, aber auch durch das Verwalten von Objekten anderer Eigentümer. Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung sind von 2005 bis 2014 von 21,4 auf 27,8 Millionen Euro gestiegen. Der hohe Bilanzgewinn 2014 rührt vor allem von Einmal-Effekten her. So wurden im Eichendorffweg sowie in der Rheingutstraße Häuser und Wohnungen gebaut und zu Marktpreisen verkauft.

Die Perspektiven: Leerstand wird bei der Wobak nur im Gewerbebereich als Problem angesehen, dieses Segment trägt aber nur zu 6,4 Prozent zu den Soll-Mieteinnahmen bei. Im Mietwohnungsbau ist die Wobak laut Geschäftsbericht überzeugt, „dass das Wachstumspotenzial der Ballungs- und Verdichtungsräume auf absehbare Zeit anhalten wird“. Größtes Risiko sind demnach die stark steigenden Baukosten.

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