Konstanz Hafner: So steht es aktuell um den geplanten neuen Konstanzer Stadtteil

Die Stadt verhandelt um Flächen auf dem Wollmatinger Gebiet. Nicht alle Eigentümer wollen ihre Grundstücke hergeben. Wie Freiburg bei solch einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme vorgeht.

So viel Geld ist für den Ankauf nötig:

Als Ulrich Schwarz die Folie an die Wand projizierte, ist den Mitgliedern des Haupt- und Finanzausschusses und Zuhörern klar geworden: der Grunderwerb am Hafner kommt voran. Ein großer Teil der Fläche zur Entwicklung eines neuen Stadtteils ist bereits im Eigentum der Stadt. 4,7 Millionen Euro benötigt Stadtkämmerer Schwarz in diesem Jahr zusätzlich für den Ankauf der Parzellen von privaten Eigentümern. Enteignungen sind für das Rathaus nach wie vor keine Option – Freiburg schließt diese nicht aus. Die Stadt im Breisgau steht vor den gleichen Problemen wie Konstanz und hat sich für den gleichen Weg entschieden, um neuen Wohnraum zu schaffen.

Was eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme bedeutet

In Konstanz ist es der Hafner, in Freiburg nennt sich das Areal Dietenbach – beide Städte, ob im Breisgau oder am Bodensee, setzen auf ein Instrument mit dem Namen "städtebauliche Entwicklungsmaßnahme". Ein Gesetz. Es ermöglicht Kommunen mit äußerst angespanntem Immobilienmarkt die rasche Überplanung eines Gebiets. Voraussetzung ist allerdings das Wohl der Allgemeinheit, der absolute Bedarf an Bauland. Der ist in beiden Städten gegeben. In Freiburg verhält es sich wie in Konstanz: Immobilien, ob zur Miete oder zum Kauf, sind knapp, die Preise sind extrem gestiegen, der Zuzug in beide Unistädte reißt nicht ab; mit der Folge, dass die so wichtige Gruppe der jungen Familien abwandert, weil sie keine Wohnungen finden. 

So groß ist das Gelände am Hafner, das die Stadtverwaltung für die Entwicklung zum neuen Stadtteil untersucht. Die später bebaubare Fläche ist wesentlich kleiner. Es muss bei den Vorplanungen aber berücksichtigt werden, wie das künftige Wohngebiet an Wollmatingen und die Umgebung verkehrstechnisch angebunden werden kann.
So groß ist das Gelände am Hafner, das die Stadtverwaltung für die Entwicklung zum neuen Stadtteil untersucht. Die später bebaubare Fläche ist wesentlich kleiner. Es muss bei den Vorplanungen aber berücksichtigt werden, wie das künftige Wohngebiet an Wollmatingen und die Umgebung verkehrstechnisch angebunden werden kann. | Bild: Kerstan, Stefanie

Welche Ziele das Handlungsprogramm Wohnen hat

In Freiburg sind zwischen 2011 und 2014 durchschnittlich rund 950 Wohnungen jährlich entstanden. Zuvor waren die Stadtteile Vauban und Rieselfeld entwickelt worden und stetig gewachsen. Es trat eine Entspannung ein, die war aber nicht von langer Dauer. Bis zum Jahr 2030 fehlen in Freiburg mindestens 14 600 Wohnungen. Eine Lösung musste her. Vor fünf Jahren hat Freiburg ein Handlungsprogramm Wohnen aufgelegt. Im gleichen Jahr hat der Konstanzer Gemeinderat ein solches Zukunftspapier verabschiedet. Zwischen 2016 und 2030 sollen 7900 neue Wohnungen entstehen.

Wie groß die Fläche am Hafner ist

Etwa 2500 sollen es am Hafner werden – wobei das Untersuchungsgebiet weitaus größer ist als um den Drumlin mit diesem Namen. Christoph Sigg blickt auf eine Fläche von rund 121 Hektar. Er leitet das städtische Liegenschaftsamt und verhandelt mit Eigentümern ihre Flächen, die später für eine Bebauung infrage kommen. 420 Eigner sind es, und ein Großteil zeige sich der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme sehr aufgeschlossen gegenüber. So aufgeschlossen, dass sein Amt rasch weiteres Geld benötigt, um Grundstücke kaufen zu können. Die für dieses Jahr eingepreisten 650 000 Euro im Haushalt reichen nicht aus. 4,7 Millionen Euro benötigte Sigg zusätzlich, und der Haupt- und Finanzausschuss hat dem Gemeinderat für dessen nächste Sitzung die Freigabe des Geldes einstimmig empfohlen; ohne große Diskussion. Je schneller neuer Wohnraum entsteht, desto besser.

Freiburg würde vor Enteignungen nicht zurückscheuen

Noch sind nicht alle Gespräche mit den Eigentümern geführt, ob sich diese an der Entwicklung des neuen Stadtteils beteiligen wollen. Christoph Sigg geht nach den bisherigen Erfahrungen von einer 80- bis 90-prozentigen Quote aus. "Wir sind sehr zufrieden", sagt der Amtsleiter zum Verlauf der Verhandlungen. Natürlich gibt es auch jene, die noch unentschlossen sind; oder gar kein Interesse am Verkauf ihrer Grundstücke haben. Sigg sieht das gelassen. Das Projekt befinde sich in einem frühen Stadium, "wir sind noch in vorbereitenden Untersuchungen". Er hofft auf die Überzeugungskraft des Vorhabens – wenn konkreter wird, was auf dem Gebiet der Eigentümer zum Wohl der Allgemeinheit entstehen könnte. Enteignungen? Nach wie vor kein Thema für die Konstanzer Stadtverwaltung. Für Freiburg schon. Zwar "nur, wenn notwendig", sagt die städtische Pressesprecherin Edith Lamersdorf dem SÜDKURIER. Die Stadt würde vor dieser, vom Gesetz gestützen Option nicht zurückscheuen, wie sich Baubürgermeister Martin Haag mehrfach öffentlich zitieren ließ.

Wie sich die Gegner im Breisgau aufstellen

Von den rund 500 Eigentümern im Gebiet Dietenbach sind rund 40 noch nicht im Boot. "Wir brauchen am Ende alle Grundstücke", betonte Haag gegenüber der Badischen Zeitung. Längst hat sich eine Bürgerinitiative gegründet. Sie fürchten um den Verlust natürlichen Bodens, Landwirte um bestellbare Äcker. Hierin liegt für die Stadt eine große Herausforderung, "für Landwirte Lösungen zu finden", sagt Pressesprecherin Lamersdorf.

Wie viel Freiburg pro Quadratmeter bezahlt

Um die Eigner zum Verkauf zu bewegen, haben Stadt und Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau eine Allianz geschmiedet. Warum? Im Rahmen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme darf eine Kommune Eigentümern nur den gutachterlich festgestellten Anfangswert bezahlen. In Dietenbach sind das bei ausnahmslos Ackerflächen 15 Euro pro Quadratmeter. Die Sparkasse ist nicht an die 15 Euro gebunden. Wer ihr eine Fläche verkauft, erhält 65 Euro. Diese Summe soll Überzeugungskraft haben und weitere Besitzer motivieren, sodass "wir daher deutlich weniger als zehn Hektar enteignen müssen", zitiert ihn eine städtische, aber nicht weniger aktuelle Pressemitteilung von Anfang März.

Wie viel Konstanz pro Quadratmeter bezahlt

15 Euro sind es in Konstanz auch. Allerdings nur bei Grünland, das noch nie in eine bauliche Maßnahme berücksichtigt war. Bei Land, für das eine Bebauung zu erwarten war, sind es 25 Euro für gewerbliche und 98 Euro für Wohnnutzung. Geht es nach dem Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland, würde um nicht einen Quadratmeter verhandelt. Die Konstanzer Ortsgruppe spricht sich gegen eine Bebauung am Hafner aus. Etliche geschützte Tierarten und Pflanzen verlören ihren Lebensraum, es dürfe keine Fläche versiegelt werden. Die Grenzen des Wachstums der Stadt Konstanz seien erreicht, ist der BUND überzeugt. Das könnte eine Diskussion beflügeln mit der Frage: Was dient mehr dem Wohl der Allgemeinheit? Der Erhalt von Natur oder die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum?

Was Gegner und Befürworter in Konstanz sagen

Herbert Weber, Vorsitzender des Mieterbunds Bodensee, reagiert prompt auf den BUND: „Wer abstrakt über die Grenzen des Wachstums spricht, sollte konkret sagen, welche Bevölkerungsgruppen auf Dauer nichts mehr in der Stadt Konstanz zu suchen haben: Busfahrerinnen? Krankenpfleger? Feuerwehrleute? Studierende? Flüchtlinge?“ Konstanz habe zwischenzeitlich höhere Mietpreise als Frankfurt und müsse etwas tun. Die Stadt achte auf flächen- und energiesparendes Bauen. Und: Werde in Konstanz nicht gebaut, dann im Hegau, ergänzt Mieterbund-Vorstandsmitglied Winfried Kropp.

Wie groß die mögliche bebaubare Fläche ist

9,2 Hektar kann das Liegenschafts­amt mit den 4,7 Millionen Euro ankaufen. In der Hand der Stadt läge dann aber mehr, weil sie ebenfalls Flächen besitzt: 42 Prozent des 121 Hektar großen Untersuchungsgebiets. Das ist nicht automatisch Entwicklungsgebiet, doch es muss bei den Planungen auch das Gelände rundherum für die Erschließung berücksichtigt werden. Die rund 2500 Wohnungen sollen auf einer Baufläche von 60 bis 65 Hektar entstehen. Von weiteren Eignern gebe es zwar keine Verkaufszusagen, sagt Christoph Sigg; sie beabsichtigten aber, sich mit ihrem Grund am Projekt beteiligen zu wollen. Wie das geschehen wird, hierzu gibt es für sie wie auch bereits feststehende Verkäufer diverse Möglichkeiten. Gespräche über Details liegen noch in weiter Ferne. Zuvor hat etliches anderes Vorrang. Wie der neue Stadtteil einmal aussehen soll etwa. Und ganz am Ende wird die Frage stehen: Was tun mit Eigentümern, die nicht mitmachen wollen? Freiburg hat darauf eine Antwort.

Die Pläne im Breisgau und wie Eigentümer sich in Konstanz einbringen können

  1. .Was plant Freiburg genau? Das Areal Dietenbach in Freiburg umfasst 130 Hektar und grenzt im Westen an eines der zuletzt entstandenen Baugebiete, Rieselfeld, an. Auf etwa 108 Hektar sollen 6000 Wohneinheiten entstehen. Das Bauvolumen wird auf 614 Millionen Euro geschätzt. Etwa 80 Prozent der Flächen sind in Privateigentum. Für mehr als drei Viertel gibt es Absichtserklärungen, den Grund an die Stadt, beziehungsweise an eine Sparkassengesellschaft zu verkaufen.
  2. .Wie können Flächen entstehen? Das über das Baugesetzbuch definierte Instrument "städtebauliche Entwicklungsmaßnahme" lässt mehrere Modelle zu, wie sich Eigentümer mit ihren Grundstücken einbringen können. Wenn sie das gar nicht wollen, gibt es noch die Möglichkeit einer Enteignung, worauf die Stadt Konstanz verzichten will. Eigentümer können ihr Grundstück zum Preis von 15 bis 98 Euro an die Stadt verkaufen, die das Gelände entwickelt und bebaut oder bebauen lässt. Sie können eine entwickelte Fläche auch zurückkaufen. Dann aber zum höheren Baulandpreis. Die Differenz dient der Stadt zur Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme. Die neuen Eigentümer können die Fläche entweder zur Bebauung weiter veräußern, selbst bebauen, dies in Kooperationen mit Nachbarn tun oder an Bauträger weiter veräußern. "Wer die Maßnahme umsetzt, ist egal", sagt Christoph Sigg aus dem Liegenschaftsamt.
  3. .Wie werden Bürger beteiligt? Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, zu finden in Paragraf 165 des Baugesetzbuchs, schreibt die Einbeziehung der Öffentlichkeit in die Planungen zwingend vor. Dies geschieht in Freiburg ähnlich wie in Konstanz. Am Bodensee ist am Wochenende das erste Bürgerforum zu Ende gegangen. Planungsbüros sollen innerhalb des städtebaulichen Wettbewerbs die Wünsche der Konstanzer berücksichtigen. Ein zweites Bürgerforum ist für 14. Juli geplant. Zudem gibt es Informationsveranstaltungen.
  4. .Wie ist der weitere Zeitplan? Nach dem zweiten Bürgerforum im Juli ist im November der Abschluss des wettbewerblichen Planungsdialogs vorgesehen. Ebenfalls im November sollen die Entwürfe der Planungsbüros ausgestellt werden. Kommendes Jahr soll der Siegerentwurf zum Rahmenplan für das Baugebiet am Hafner ausgearbeitet werden. Mitte oder Ende 2019 soll der Gemeinderat einen Satzungsbeschluss für das neue Baugebiet fassen.

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