Konstanz Auflagen für Investoren: Die Grünen wollen Luxussanierungen in Konstanz verhindern

Mittels einer Satzung wollen die Grünen Luxussanierungen verhindern und den Charakter von Wohnvierteln erhalten. Das Baudezernat sieht sogenannte Milieuschutzgebiete skeptisch – und setzt lieber auf mehr Wohnungsbau.

"Wir kaufen uns die Stadt zurück", sagte der Berliner Kommunalpolitiker Florian Schmidt von den Grünen dieses Jahr zum Thema Wohnungspolitik. Die Stadt hat nämlich wie Konstanz ein Problem mit steigenden Mieten und die Befürchtung, dass Investoren immer mehr bisherige Mieter aus ihren Wohnungen verdrängen. Städte wie Berlin oder Stuttgart setzen deshalb verstärkt auf ein Instrument namens Milieuschutzgebiet.

Damit soll verhindert werden, was auch in Konstanz schon passiert ist: Ein privater Investor kauft Wohnungen, erhöht die Miete oder macht aus Mietwohnungen Eigentumswohnungen. In beiden Fällen oft mit dem Effekt, dass der bisherige Mieter auszieht. Bestandsmieter raus, betuchte Neumieter rein – in Großstädten nennt man so was Gentrifizierung und Fluch und Segen zugleich, je nachdem, wen man fragt.

Welche Gebiete sollen geschützt werden?

Nun ist Konstanz nicht Berlin, das hat auch der Konstanzer Kommunalpolitiker Normen Küttner von der Freien Grünen Liste schon gesagt. "Aber auch wir müssen den Milieuschutz vorantreiben", so Küttner. Der Antrag seiner Fraktion vom Juni wird nun morgen in öffentlicher Sitzung im Technischen und Umweltausschuss diskutiert.

Darin geht es darum, zu prüfen, welche Stadtgebiete in Konstanz für eine solche Satzung in Frage kommen. "Es gibt immer mehr Menschen, die sich ein Leben in der Kernstadt nicht mehr leisten können", so Küttner. Von den hohen Mieten betroffen seien längst nicht mehr nur Geringverdiener.

Deshalb soll nun auch Konstanz auf den Paragrafen 172 des Baugesetzbuchs setzen, um die soziale Zusammensetzung der Anwohner und städtebauliche Eigenart zu erhalten. Für die Eigentümer würde das bedeuten: Sie müssten sich große Modernisierungen von der Stadtverwaltung genehmigen lassen. So soll verhindert werden, dass Investoren luxussanieren, indem sie beispielsweise Gästetoiletten oder Aufzüge einbauen und so gesetzlich abgesichert auch mehr Miete verlangen dürfen.

Zudem hätte die Stadt in Milieuschutz-Gebieten ein Vorkaufsrecht, bevor Investoren zuschlagen. Das heißt: Wenn Objekte zum Verkauf stehen, kann die Stadt sie kaufen und der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Wobak übertragen.

Stadtverwaltung sieht die Satzung als ineffektiv

Die Stadtverwaltung sieht eine solche Satzung kritisch. "Gerade die Erfahrungen aus anderen Städten zeigen, dass die Wirksamkeit einer Milieuschutzsatzung als geeignetes Instrument durchaus infrage gestellt werden kann", heißt es in der Sitzungsvorlage. Demnach reiche die Satzung allein "bei Weitem nicht aus, um eine Veränderung der Bevölkerungszusammensetzung zu verhindern".

Tatsächlich ist es schwierig, den Nutzen einer solchen Satzung wissenschaftlich nachzuweisen. Die Stadtverwaltung verweist auf die Erfahrung anderer Städte wie Stuttgart, zum Beispiel mit dem Wohngebiet Nordbahnhofviertel. Demnach waren die dortigen Wohnungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Satzung aufgrund der einfachen Ausstattung am unteren Rand des Mietniveaus. "Allein die nach Gesetz zulässige Herstellung zeitgemäßer Standards und eine energetisch notwendige Sanierung führen in diesen Fällen schon zu starken Mietsteigerungen, die durch eine Milieuschutzsatzung nicht zu verhindern sind."

Außerdem: Wer prüft, ob alle Maßnahmen tatsächlich angezeigt werden? "Um tatsächlich gewisse Erfolge zu erzielen, ist ein nicht unerheblicher Personal-, Zeit-, und Finanzaufwand erforderlich", heißt es vonseiten der Stadt Konstanz. Trotz der Satzung seien zudem in Stuttgart bereits gerichtliche Verfahren gescheitert.

Fazit: Die Stadt sieht Aufwand und Nutzen einer solchen Satzung nicht im Verhältnis und setzt lieber auf den Bau von Wohnungen: "Ohne eine kräftige und zeitnahe Ausweitung der Flächenpotenziale werden auch künftig Haushalte mit kleinem Geldbeutel und junge Familien aus der Stadt ins Umland verdrängt und schreitet die soziale Entmischung weiter voran."

Zweiter Versuch

Es ist das zweite mal, dass die Freie Grüne Liste (FGL) einen Antrag zum Thema Milleuschutz gestellt hat. Schon 2014 brachte die FGL einen Antrag ein, alle Quartiere im Stadtgebiet zu ermitteln, in denen eine Erhaltungssatzung in Frage kommt. Mit besonderer Rücksicht auf günstige Mieten und gewachsene soziale Strukturen. Die Verwaltung hielt schon damals das Handlungsprogramm Wohnen für den besseren Ansatz. Eine Erhaltungssatzung, so das Fazit, sei weder notwendig noch wirtschaftlich sinnvoll. Baubürgermeister Karl Langensteiner-Schönborn sagte damals: "Wenn größere Verkäufe anstehen würden, würde die Verwaltung dies mitbekommen und reagieren. Ein Kauf von 100 Wohneinheiten kann nicht geheim gehalten werden."

Die FGL zog darauf ihren Antrag zurück. Weniger als ein halbes Jahr später wurden über 100 Wohnungen, vor allem im Sonnenbühl, an die Baugesellschaft Bietigheimer Wohnbau verkauft. Sie kündigte umgehend Mieterhöhungen an. Mieterbund und Wobak kritisierten den Verkauf und wiesen auf die Gefahr für Bestandsmieter hin, sich mit einem Kaufangebot für ihre bisherigen Mietwohnungen finanziell zu übernehmen.

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