Als ich 2007 zum Studium nach Konstanz gezogen bin, habe ich mit einer Freundin eine Zwei-Zimmer-Wohnung im Paradies gefunden. Die Fenster waren undicht, das Bad schimmelte in verlässlichen Abständen und die Koch-Ecke hatte kein Fenster.

Dafür war es günstig: 400 Euro Warmmiete inklusive Internet bezahlten wir damals – zusammen. Heute sieht das bekanntermaßen anders aus, nicht nur im Studenten-Segment.

Wer über Konstanz redet, der landet ziemlich schnell beim Thema Wohnen und wie furchtbar das doch alles ist.

Wie oft habe ich in den vergangenen Jahren vor allem von jungen Familien gehört: Wir ziehen weg. Woanders lockt noch der bezahlbare alte Traum vom Haus mit Garten oder wenigstens einer großen Wohnung.

Konstanz gilt als eine der teuersten Wohn-Städte Deutschlands. Was kann die Politik tun, um etwa Immobilien-Spekulanten fernzuhalten? Das wird eine der wichtigsten Fragen für den neuen Gemeinderat sein. Im Bild ist ein Wohngebäude in Wollmatingen zu sehen.
Konstanz gilt als eine der teuersten Wohn-Städte Deutschlands. Was kann die Politik tun, um etwa Immobilien-Spekulanten fernzuhalten? Das wird eine der wichtigsten Fragen für den neuen Gemeinderat sein. Im Bild ist ein Wohngebäude in Wollmatingen zu sehen. | Bild: Oliver Hanser

Das Problem ist, dass mit jeder frustrierten Abmeldung beim Bürgerbüro auch Arbeitskräfte wegziehen. Lehrerinnen, Erzieher, Polizisten, Krankenpfleger, Handwerker, Bürokaufleute, Busfahrerinnen – die Liste ließe sich lange fortsetzen.

Das Thema Wohnraum ist zur sozialen Frage in Konstanz geworden, an deren Antwort sich die Zukunft der Stadt entscheidet.

Wie soll die Wirtschaft wachsen, wenn Unternehmen keine Mitarbeiter nach Konstanz locken können? Wie viel Grün sind wir bereit aufzugeben für den Neubau von Wohnungen? Wie wollen wir den Verkehr reduzieren, wenn noch mehr Menschen von außerhalb zur Arbeit nach Konstanz pendeln müssen?

Oberbürgermeister Uli Burchardt verkaufte es als Erfolgsmeldung: Das Wachstum der Stadt Konstanz hat 2017 und vor allem 2018 deutlich nachgelassen. Der aktuelle Einwohner-Stand liegt bei 87.323 Menschen. Das trifft vor allem den Nerv jener, die einen Wachstums-Stopp fordern.

Offen bleibt aber die Frage, wer kam und wer ging – oder gehen musste. Überspitzt gesagt: Nicht mal der reiche Stuttgarter Arzt im Ruhestand will sich noch ein Häuschen in Staad leisten. Das Bauunternehmen Real Massiv etwa wirbt für ein Neubauprojekt in Friedrichshafen ganz offen damit: „Wohnungssuchende, denen Konstanz zu teuer ist, die jedoch am See wohnen möchten, finden in Friedrichshafen noch bezahlbare Preise“. Vier Zimmer und 100 Quadratmeter liegen inklusive Tiefgaragen-Stellplatz bei 475.000 Euro.

Trotz allem: Es hat sich viel getan.

2014 stand die Stadt vor der Herausforderung, Versäumnisse der vergangenen Jahrzehnte aufholen zu müssen. Seitdem hat sich beim Thema Wohnen in der Tat viel getan.

Die Stichworte: Mietspiegel, Zweckentfremdungsverbot, Leerstandsmelder, Handlungsprogramm Wohnen.

Das Problem: Viele Konstanzer spüren nichts von deren Wirkung, weil auch politische Möglichkeiten auf dem privaten Wohnungsmarkt endlich sind. Weil Entwicklungen in Konstanz auch von Gesetzen aus Berlin abhängig sind. Oder weil Spekulanten diesen Gesetzen oft genug einen Schritt voraus sind. Und noch hat in Konstanz im Vergleich zu Berlin noch keiner gewagt, das Wort „Enteignung“ wirklich lautstark in den Mund zu nehmen.

2019 steht der Gemeinderat vor der Herausforderung, politische Instrumente zu schärfen. Der Mietspiegel und die Mietpreisbremse etwa erwiesen sich in der Vergangenheit immer wieder als wirkungslos, um zu hohe Mieten zu reduzieren.

Längst haben auch Vermieter Möglichkeiten gefunden, sich im rechtlichen Rahmen zu bewegen. Möblierte Wohnungen etwa machen es möglich, den Mietspiegel zu umgehen. Auch beim Thema Ferienwohnungen hatten Vermieter ein Schlupfloch gefunden, weshalb das sogenannte Zweckentfremdungsverbot 2017 geschärft wurde. Inzwischen dürfen neue Ferienwohnungen nur noch sechs Wochen im Jahr vermietet werden.

Was gleichzeitig illegal auf Plattformen wie AirBnB passiert, steht allerdings auf einem anderen Papier.

Warten auf den Befreiungsschlag

Viel diskutiert wurde auch das Handlungsprogramm Wohnen. Immer wieder drehte das Baudezernat die Stadtkarte von Konstanz um, machte noch bebaubare Lücken ausfindig; beschloss mit dem Hafner schließlich, die Stadt auszuweiten.

Erfolge sind da durchaus zu vermelden, aber auch Wermutstropfen. Die städtische Wohnbaugesellschaft Wobak etwa hatte 2019 ein Rekordjahr, hat 23 Millionen Euro investiert. Der Spar- und Bauverein baute, die Spitalstiftung errichtete weitere Personalwohnungen. Und trotzdem wurden bei allen drei Institutionen die Wartelisten der Wohnungssuchenden nicht nennenswert kleiner.

Gleichzeitig wachsen die Stapel der Anträge privater Bauträger. Bei Neubauprojekten kann die Stadt teilweise in den Markt eingreifen. Etwa, indem sie Vorgaben macht, dass ein bestimmter Anteil Sozialwohnungen sein oder im preisgedämpften Bereich liegen müssen. Diese Wohnungen bekommt man dann ab einem bestimmten Haushaltseinkommen.

Ungewöhnliche Protestaktion im Paradies: Konstanzer Studenten gingen bereits 2014 gegen hohe Mieten und Wohnungsmangel mit ihrem Bett auf die Straße, genauer: In den Kreisverkehr Brauneggerstraße/Rheingutstraße.
Ungewöhnliche Protestaktion im Paradies: Konstanzer Studenten gingen bereits 2014 gegen hohe Mieten und Wohnungsmangel mit ihrem Bett auf die Straße, genauer: In den Kreisverkehr Brauneggerstraße/Rheingutstraße. | Bild: SK-Archiv

Doch für eine echte, spürbare Entlastung auf dem Wohnungsmarkt bräuchte es eine Art Welle an freien oder neuen Wohnungen. 217 wurden immerhin 244 Wohngebäude neu gebaut. Großprojekte aber wie die Bebauung des Döbele mit 300 Wohnungen – der Baustart war einst für das Jahr 2018 geplant – verzögern sich auf unbestimmte Zeit.

Der Hafner mit rund 2700 Wohnungen könnte diese Entlastung schaffen und die Idee von OB Uli Burchardt, das Projekt mittels eines Bürgerfonds spekulantenfrei zu halten, ist gut. Das bedeutet aber auch, dass der Spatenstich vielleicht erst erfolgt, wenn sich schon der übernächste Gemeinderat zusammensetzt – und nicht wie geplant im Jahr 2025.

Die Gründe für die massiven Verzögerungen bei Bauprojekten liegen aber oft auch vor den Türen derer, die schon hier wohnen. Es gibt kaum ein neues Wohnprojekt in Konstanz, das nicht von Anwohnerbeschwerden und Anwälten begleitet wird. Die Einsprüche spiegeln die Enttäuschung der Bewohner wider, dass sie mal in einer großen Kleinstadt gelebt haben und sich die Heimat zu einer kleinen Großstadt entwickelt.

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In den meisten Fällen lauten die Argumente, dass eine Nachverdichtung an dieser Stelle unzumutbar viel Anliegerverkehr und Verschattung angrenzender Grundstücke nach sich ziehen würde. „Es wird zu voll und zu dicht“, sagen die, die schon da sind. Denen, die auf der Suche nach einer Wohnung sind, hilft das aber auch nicht.

„Die Frage ist auch die nach der Alternative. Wir können ja keinen Zaun oder Burggraben um die Stadt ziehen“, sagt Ralph Buser

Der Vorsitzende des Spar- und Bauvereins ist in Konstanz aufgewachsen, kennt viele in der großen Kleinstadt Konstanz. Und ringt merklich damit, wenn er bei Diskussionen um neue Bauprojekte als einer hingestellt wird, der die Stadt verkauft. In der Wut über Baupläne machten manche Anwohner keine Unterscheidung zwischen Vonovia und einer seit über 120 Jahren in Konstanz ansässigen und Mietwohnungsbau betreibenden Wohnungsbaugenossenschaft.

Dabei hat Ralph Buser, wie zuletzt am Taborweg, schon oft Entwürfe überarbeiten lassen, Geschosse weggenommen, Häuserhöhen reduziert. Die Konsequenz solcher Überarbeitungen: „Wegen der zu geringen Grundstücksauslastung oder den höheren Baukosten müssen wir die Miete erhöhen, um bis zu einen Euro je Quadratmeter und Monat“, sagt Buser.

Und betont immer wieder: „Es geht uns nicht um Gewinnmaximierung. Wir bauen Wohnungen klassisch für den Polizisten und die Krankenschwester mit ein oder zwei Kindern“. Einige Anwohner haben ihre Einsprüche zurückgezogen, andere nicht. „Irgendwann hört das Verständnis auch auf“, sagt Buser.

Baukosten haben sich fast verdoppelt

Denn der Spar- und Bauverein mag keine Heuschrecke auf dem Immobilienmarkt sein. Wirtschaftlich rechnen muss er dennoch auch. Um allein die aktuellen Kosten im frei finanzierten Wohnungsbau zu decken, müsse Verein durchschnittlich 11,45 Euro pro Quadratmeter Miete ansetzen.

Und in Konstanz dreht sich die Preisspirale im Bauen seit Jahren nach oben. „Wir nutzen alle staatlichen Förderungen aus. Trotzdem wird es teurer“, sagt Buser. Die Baukosten hätten sich in den vergangenen zehn Jahren nahezu verdoppelt. „Aktuell zum Vorjahresquartal sind die Kosten pro Quartal weiter um 4,8 Prozent gestiegen“, so Buser.

Und immer neue Auflagen kommen hinzu, die in der Summe zu Buche schlagen. Es gibt etwa höhere Anforderungen an den Energiestandard, sommerlichem Wärmeschutz, Schall- und Brandschutz, überdachte Fahrradabstellräume bis hin zu erhöhten Entsorgungskosten für den Aushub, da die Deponie in Markelfingen in Kürze schließen wird, und man die Aushübe quer durch die Region zur Entsorgung bringen muss.

„Wir versuchen immer, sämtliche Handwerksaufträge innerhalb unserer Region zu vergeben, was uns noch auch größtenteils gelingt“, sagt Buser. Auftragnehmer von außerhalb kalkulierten von vornherein einen höheren Preis, weil die Mitarbeiter morgens und abends im Stau stehen.“

Sein Fazit: „Es sind nicht nur die extrem gestiegenen Grundstückspreise, sondern die Summe aus Überhitzung des Baugewerbes, Fachkräftemangel und eine Flut von Bauvorschriften, die das Bauen zu einem akzeptablen und für breite Schichten der Bevölkerung finanzierbaren Mietpreis nahezu unmöglich machen“.

Einfach wird es nicht sein, effektive politische Lösungen für diese Spirale zu finden – unmöglich ist es aber auch nicht.