Schopfheim – In Schopfheim gerät westwärts gesehen einiges in Bewegung. Das schlägt sich auch in geballter Form in der ersten Gemeinderatssitzung im neuen Jahr nieder. Dort geht es um den städtebaulichen Rahmenplan „Entwicklungskonzept Schopfheim-West“, das Neubaugebiet direkt beim Kreisel Gündenhausen (Reibematt) und um den Lidl-Markt auf der Gänsmatt, der nach einem Urteil des Verwaltungsgerichts jetzt doch erweitern darf.

Entwicklungskonzept

2022 soll in Schopfheim zum großen Planungsjahr werden. Oberste Priorität hat dabei das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (ISEK), bei dem es ums große Ganze geht. Zusammen mit den Einwohnern wollen Stadt und Gemeinderat im Dialog Weichen für die Zukunft der Gesamtstadt inklusive der Ortsteile stellen. Parallel dazu soll zugleich aber auch speziell für das 50 Hektar große Gebiet Schopfheim-West, also vom Kreisel in Gündenhausen Kreisel bis zum Hieber-Kreisel, ein eigenes Konzept erstellt werden – ebenfalls mit Beteiligung von Gemeinderäten, interessierten Bürgern und außerdem auch Grundstückseigentümern. Vorgesehen ist ein sogenanntes kooperatives Werkstattverfahren mit drei bis vier Workshops und der Hilfe externer Fachplaner und Gutachter. Koordiniert werden soll der Prozess von der Stadtverwaltung und der Stadtbau Lörrach.

Warum zwei Verfahren zeitgleich? Das warf bereits in der Sitzung des Ausschusses für Bau, Umwelt und Technik (BUT) im Dezember Fragen auf. Die Stadtverwaltung begründete dies damals wie auch jetzt in der Vorlage damit, dass ein Entwicklungskonzept im Vergleich zum ISEK konkreter werde – was in diesem Fall deshalb wichtig ist, weil in Gündenhausen akuter Handlungsdruck herrsche. Gleich mehrere Akteure planen konkrete Vorhaben. Es geht dabei um Umnutzungen, Aufstockungen von Betrieben zu Wohnzwecken sowie Nachverdichtungen. Jedoch ist dieses Gebiet äußerst heterogen mit Gewerbegebieten, Sondergebieten, Mischgebieten sowie unterschiedlichsten Formen der Bebauung. Daher gebe es Spannungsfelder und Konfliktpotenziale. Schon deshalb sei es erforderlich, das Gebiet städtebaulich neu zu ordnen und Entwicklungen aufeinander abzustimmen.

Unabhängig davon wurde das Plangebiet auch im Regionalen Raumordnungskonzept Wiesental 2040 als wesentliche städtebauliche Entwicklungszone für die Stadt Schopfheim ausgewiesen. Auch deshalb sei es sinnvoll, heißt es in der Vorlage weiter, das Gebiet neu zu betrachten – nicht nur unter baulichen Aspekten, sondern auch mit Blick auf Freizeitangebot und Aufenthaltsqualität. Der Gewerbekanal, diverse Grün- und Brachflächen sowie der Kontakt zu Wiese und Entegast im Norden eröffnen da „neue Möglichkeiten“. Grundsätzlich seien im Plangebiet „viele wegweisende, positive Entwicklungen für die Stadt Schopfheim denkbar“. Das Entwicklungskonzept soll dabei als Grundlage für weitere Schritte dienen, etwa Flächennutzungs- und Bebauungsplanänderungen, aber auch für „Ansiedlung weiterer Betriebe“. Kosten soll es rund 48 000 Euro. Der BUT hatte im Dezember bereits grünes Licht gegeben. Das letzte Wort hat aber der Gemeinderat.

Gänsmatt

Einer dieser Akteure, die ein Grund dafür sind, dass im Schopfheimer Westen Bebauungspläne zu ändern sind, ist die Firma Lidl. Wie bereits berichtet, will das Unternehmen den Markt auf der Gänsmatt durch einen größeren Neubau ersetzen. Eine Bauvoranfrage war mehrfach abgelehnt worden – formell mit dem Verweis auf den Bebauungsplan, im Prinzip aber auch vor dem Hintergrund, dass die Stadt die Strategie verfolgt, den Einzelhandel in der Innenstadt vor der Konkurrenz der Märkte in Gündenhausen zu schützen. Als Grundlage dafür dient das Innenstadt-Gutachten, dass der Fachmann Donato Acocella vor Jahren erstellt hatte. Dieses unterscheidet in innenstadtrelevante Waren und solche, die außerhalb angeboten werden können.

Auf der Gänsmatt nun, wo sich bereits schon viel länger Märkte auch mit innenstadtrelevanten Produkten befinden, hatte die Stadt schon zuvor innerhalb des Bebauungsplans „Auf der Käppelematt Nord“ mehrere Sondergebiete für bestehende Gebäude beziehungsweise Grundstücke festgelegt. Sowohl Sortimente als auch maximale Verkaufsflächen waren exakt festgelegt worden. Diese strikte Regulierung hat Lidl allerdings bezogen auf sein Vorhaben und sein Grundstück 2021 juristisch gekippt.

Das Unternehmen klagte erfolgreich vor dem Verwaltungsgericht gegen die Ablehnung der Bauvoranfrage. Das Gericht kam zum Schluss, dass diese Regelung fehlerhaft und daher unzulässig sowie die Bauvoranfrage zu genehmigen sei – sofern gutachterlich nachgewiesen werde, dass die Erweiterung keine schädlichen Auswirkungen habe, insbesondere auf den Einzelhandel der Innenstadt.

Vor dem Hintergrund dieses Urteils und weil es auch für andere Grundstücke, Gebäude und Märkte – in diesem Fall durch die Captiva GmbH – schon mehrfach Vorstöße gab, Verkaufsflächen und Nutzungen zu ändern, unter anderem geht es dabei um einen weiteren Sonderposten und den Standort des Rewe-Getränkemarkts, beabsichtigt die Stadt nun, die Situation grundsätzlich und zusammen mit den Beteiligten neu zu ordnen.

Die Stadtverwaltung schlägt dem Gemeinderat dazu vor, einen neuen Bebauungsplan „Sondergebiet Gänsmatt“ aufzustellen, der die bisherigen „Insellösungen“ ersetzt. Wie die Stadtverwaltung schreibt, hätten dazu bereits Gespräche mit der Lidl Vertriebs-GmbH und der Captiva GmbH stattgefunden. Das weitere Vorgehen sehe vor, dass die Auswirkungen auf die Innenstadt und auf andere Einzelhandelsstandorte in der Stadt und der näheren Region untersucht werden. Auch soll der Nutzungsmix im Gebiet auf Grundlage des Einzelhandelsgutachtens der Stadt neu festgesetzt und gutachterlich geprüft werden. Ebenfalls untersucht werden sollen Aspekte wie mehrgeschossiges Bauen, Wohnen im Sondergebiet und die Idee einer „Querung der Bahn aus dem Gebiet nach Süden in die Wohngebiete“.

Das alles soll analog zum Entwicklungskonzept „Schopfheim-West“ laufen. Aus Sicht der Stadtverwaltung biete dieses Vorgehen die Chance, die „Gestaltungsqualität und das Erscheinungsbild des Gebiets zu verbessern“. Ein erster Schritt sei bereits erfolgt: Ein Fachbüro habe im Auftrag der Lidl Vertriebs-GmbH das Einzelhandelsgutachten erstellt, dieses werde derzeit durch das Lörracher Büro Acocella geprüft. Die Kosten des ganzen Verfahrens sollen die Unternehmen tragen.

Reibematt-West

Einen Schritt weiter gehen soll es auch beim Vorhaben, direkt beim Kreisel in Gündenhausen ein neues „Stadttor-West“ zu schaffen. Dieses Vorhaben hatte im Grunde überhaupt erst den Anstoß dazu gegeben, dass sich die Stadtverwaltung und der Gemeinderat jetzt ganz grundsätzlich Gedanken um eine Umgestaltung der Straße „Gündenhausen“ bis zum Kreisel beim Friedhof machen wollen.

Dieses Projekt sieht den Bau von drei Gebäuden mit zusammen rund 70 Wohnungen sowie Platz für Facharztpraxen, eine Dialysestation, Büros sowie weitere nicht störende, gewerbliche Nutzungen vor. Im November 2020 hatte der Gemeinderat das städtebauliche Konzept genehmigt. Auf dieser Grundlage wurde jetzt ein Entwurf für einen Bebauungsplan „In der Reibematt West“ erstellt. Im Gemeinderat nun geht es um die nächsten Verfahrensschritte. Das Projekt soll zeitlich parallel zum Konzept „Schopfheim-West“ entwickelt werden, um Verzögerungen zu vermeiden.