Mit Nachverdichtung kann zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden – das ist aber nicht unumstritten. So gehen Rheinfelden und Schwörstadt mit dem Thema um

Rheinfelden/Schwörstadt – Bauplätze am Hochrhein sind knapp und begehrt. Da liegt es nah, Baufenster auszuweiten und Lücken zu schließen. „Das Thema der Innenraumverdichtung im Siedlungsraum der Stadt Rheinfelden ist teilweise umstritten. Insbesondere in den Ortslagen werden immer wieder zu massive Bauvorhaben, die sich nach Auffassung der Öffentlichkeit kaum in die Umgebung einpassen, kritisiert“, sagt Rheinfeldens Oberbürgermeister Klaus Eberhardt. Dazu kommen ökologische Aspekte: Grünflächen können verloren gehen, die Luftzirkulation gerade in größeren Städten wird eingeschränkt und die Lebensqualität kann durch dichte Besiedlung sinken.

Es gilt also, eine ausgewogene Lösung zu finden: „Die Stadt Rheinfelden hat sich deswegen entschieden, eine für richtig empfundene Nachverdichtung alleine über die Grundstücke der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft zu ermöglichen“, erklärt Oberbürgermeister Eber­hardt. So soll etwa auf großflächige Parkplatzflächen zugunsten von Tiefgaragen verzichtet werden oder bereits versiegelte Flächen für Baumaßnahmen genutzt werden. Dies geschehe gerade beim Bau zweiter Mehrfamilienhäuser in der Römerstraße.

In ländlicheren Stadtgebieten hingegen sei Nachverdichtung nur im geringeren Maße möglich. Ein Beispiel aus dem Bauamt ist hier der Bebauungsplan „Ortskern Nollingen“, wo nur ein weiteres Gebäude mit drei Wohneinheiten entsteht. Um die richtige Balance zu finden, sollen die Anwohner im jeweiligen Quartier frühzeitig mit einbezogen werden, so Eberhardt weiter. Damit sollen maßvolle Lösungen gefunden werden, die allen Interessen gerecht werden. Außerdem suche man nach kreativen Lösungen: „Die Stadt wird künftig bei ihrem Gebäudebestand überlegen, ob es nicht auch hier Formen der Nachnutzung von Wohnen, beispielsweise bei dem Wegfall der dezentralen Feuerwehrgerätehäuser kommen kann.“

Rheinfelden sei zudem in einer Sondersituation: da es hier etwa in Oberrheinfelden Flächen im sogenannten Seveso-Störfall-Bereich gebe, können nicht überall nachverdichtetet werden. Dies führe dazu, das künftig brachliegende Flächen in anderen Stadtgebieten zunehmend wichtiger für die Schaffung neuen Wohnraums werden, so Eberhardt.

Auch in kleineren Kommunen ist Nachverdichtung ein wichtiges Thema, sagt Schwörstadts Bürgermeisterin Christine Trautwein-Domschat. „Nachverdichtung bedeutet nicht unbedingt die Versieglung von Freiflächen. So gibt es etwa im ländlichen Raum Schöpfe, Schuppen oder Anbauten, die nicht mehr genutzt werden oder Dachgeschosse von bestehenden Gebäuden – auch das ist Innenraumverdichtung“, erklärt Trautwein-Domschat.

In Schwörstadt werden ebenso wie in anderen Gemeinden laufend die bestehenden Flächen erfasst und analysiert. Denn nur wenn nicht mehr nachverdichtet werden kann dürfen neue Flächen versiegelt werden. Denn in der aktuellen Fassung des Baugesetzbuches (BauGB) ist nun auch bundesweit festgelegt, dass Außenbereiche möglichst nicht weiter erschlossen werden sollen. So sollen Natur, Landschaft und auch landwirtschaftliche Flächen erhalten werden. „Es braucht sogenannte ‚Grüne Finger’, besonders in den Städten“, so Trautwein-Domschat.

Typisch für ländliche Gebiete seien große Grundstücke mit relativ kleinen Baufenstern: „Die Flächen wurden früher bewirtschaftet und etwa für Gemüseanbau genutzt“, erklärt Trautwein-Domschat. Oftmals würden dann die Kinder ihr eigenes Haus auf diesen ehemaligen Nutzgarten der Eltern oder Großeltern bauen wollen. Ein typischer Fall wären hier mehrere Bauprojekte in der Römerstraße. „Wir unterstützen solche Bauanträge und genehmigen üblicherweise die Ausnahmen zu den teils sehr alten Bebauungsplänen“, so Schwörstadts Bürgermeisterin. Auch im Gemeindeentwicklungsplan „Schwörstadt 2035“ sei die Schaffung neuen Wohnraums ein wichtiger Punkt.

Fördermittel gibt es für Nachverdichtung nicht – dafür ist aber Unterstützung über die Städtebauförderung möglich. „Das kann sehr attraktiv sein, dass sollte man prüfen“, so Markus Schramm, Geschäftsführer der Wohnbau Rheinfelden. Für solche gezielten Entwicklungsprojekte bekommen die Kommunen Geld von Bund und Land, müssen aber auch einen Eigenanteil einbringen. In ländlich geprägten Gemeinden bietet das Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum (ELR) Fördermittel das Landes für die Umnutzung vorhandener Bausubstanz zu Wohnraum, für Aufstockungen und Umbauten sowie für die Schließung von Baulücken.

„Die Stadt Rheinfelden hat sich entschieden, eine für richtig empfundene Nachverdichtung alleine über die Grundstücke der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft zu ermöglichen.“

Klaus Eberhardt, Oberbürgermeister Rheinfelden

„Nachverdichtung bedeutet nicht unbedingt die Versieglung von Freiflächen. So gibt es etwa im ländlichen Raum Schöpfe, Schuppen oder Anbauten, die nicht mehr genutzt werden oder Dachgeschosse von bestehenden Gebäuden – auch das ist Innenraumverdichtung.“

Christine Trautwein-Domschat, Bürgermeisterin Schwörstadt

Kreativ denken für mehr Wohnraum

An der Römerstraße in Rheinfelden entstanden 94¦Wohnungen, davon 47¦mit öffentlichen Mitteln gefördert. Das zweite Gebäude soll noch in diesem Jahr fertiggestellt werden. <em>Bild: JULIA BECKER</em>
An der Römerstraße in Rheinfelden entstanden 94¦Wohnungen, davon 47¦mit öffentlichen Mitteln gefördert. Das zweite Gebäude soll noch in diesem Jahr fertiggestellt werden. Bild: JULIA BECKER
Auch die Wohnbau Rheinfelden setzt bei ihren Projekten auf Nachverdichtung. Dabei sei das Gleichgewicht aus Ökologie, Ökonomie und Sozialem wichtig

Rheinfelden – „Innenraumverdichtung sollte das Gebot der Stunde sein!“ Markus Schramm, Geschäftsführer der Wohnbau Rheinfelden findet klare Worte, wenn es um die Schaffung neuen Wohnraums geht. „Die Kunst ist es dabei mit Augenmaß Möglichkeiten zu finden, die sich städtebaulich einfügen.“ Die Städtische Wohnbaugesellschaft mbH Rheinfelden betreut 1900 eigene Wohnungen im Ort sowie eine Sozialstation und eine Tagespflege, ein Museum, das Jugendhaus und ein Restaurant. Gesellschafter sind die Stadt und die Sparkasse Lörrach-Rheinfelden. „Wir machen fast nur noch Nachverdichtungen“, so Schramm weiter. Hier prüfe man auch die eigenen Grundstücke, ob etwa durch Umbau, Sanierung oder Erweiterung weiterer Wohnraum geschaffen werden könne.

Die Gründe dafür sind vielfältig. Am naheliegendsten sei natürlich die Knappheit an Bauland, besonders im städtischen Bereich. Doch Schramm sieht auch die ökologischen Vorzüge: Durch ein ausgebautes Dachgeschoss etwa werde Wohnraum geschaffen, aber nicht mehr Boden versiegelt. Nachverdichtung könne sich auch positiv auf die Nachbarschaft auswirken, erklärt Schramm. So baut die Wohnbau gerade auf zwei Baufeldern in der Römerstraße – ein Paradebeispiel zum Thema Nachverdichtung. Hier waren vorher Parkplätze, die nun in Tiefgaragen unter den neuen Wohngebäuden verschwinden. „Für die Anwohner ist so die Lärmbelastung durch anfahrende Autos bereits jetzt spürbar geringer.“ Zudem sei es gelungen, nun weniger Boden als zuvor zu versiegeln.

Ein Teil der Wohnungen werden von Bund und Land gefördert, die Bauweise sei modern und barrierefrei. Dabei arbeite man Hand in Hand mit der Stadt: „Man muss ein Gleichgewicht aus Ökologie, Ökonomie und Sozialem finden“, so Schramm. Nachverdichtungen auf eigenen Grundstücken hätten trotz höherer Komplexität klare Vorteile für Investoren, erklärt Schramm: „Es gibt keine externen Grundstückskosten, keine Kaufnebenkosten oder andere Hemmnisse.“ Zwar wären die Kosten etwas höher, da man im Bau eingeschränkter sei – aber insgesamt sei es oftmals günstiger. Es lohne sich zudem, die Nachbarhäuser mit einzubeziehen um Synergien zu nutzen.

„Ich kenne keinen Kollegen, der das nicht macht“, so Schramm mit Blick auf die Branche. Allen Investoren rät Schramm, dass Thema großflächiger und vernetzter zu denken: Mit einem Konzept, dass das ganze Quartier im Blick behält und sozialen Wohnungsbau integriert, dabei öffentliche Förderungen auch für ökologische Aspekte zu nutzen und mit den sozialen Akteuren zusammen zu arbeiten: „Nachverdichtung ist ein Thema, das sich lohnt!“

 

Das sagt der Experte der Sparkasse

Wenn Sie planen, in einem Mehrgenerationenhaus zu leben, so sind im Vorfeld viele Fragen zu klären. Diese betreffen die Suche nach dem geeigneten Grundstück oder der Immobilie und der Finanzierung. Es ist empfehlenswert, darüber bereits zu Beginn mit allen beteiligten Familienmitgliedern zu diskutieren. Folgende Fragen sollten angesprochen werden: Was für eine Immobilie wollen wir, für welche Kosten können wir aufkommen? Wer trägt welche einmaligen und laufenden Kosten? Wer steht als Eigentümer im Grundbuch, welche Wohnrechte werden vereinbart?

Insbesondere die Frage nach der Aus­gestaltung der Immobilie hängt nicht nur vom Geld ab, sondern auch von der ­gewünschten Form des Zusammenlebens. Neben der Planung des Bauvorhabens sollten Sie sich mit Ihrer Familie auch über die Regeln des gemeinsamen Wohnens unterhalten.

Die Finanzierung eines Mehrgenerationenhauses funktioniert wie die Finanzierung einer normalen Immobilie. Ein Unterschied besteht, sofern der Finanzdienstleister die ältere Generation als Kreditnehmer mitberücksichtigt. Da das Nettohaushaltseinkommen dadurch höher ist, sind höhere Kreditbeträge oder höhere Tilgungsraten möglich. Aber auch wenn die Bank die Großeltern nicht als Kreditnehmer akzeptiert, können Sie als Familie durch jährliche Sondertilgungen den Kredit schneller zurückzahlen. Falls Sie eine bestehende Immobilie erwerben und zum Mehrgenerationenhaus umgestalten wollen, sollten Sie sich zudem über die KfW-Förderung für barrierefreies Wohnen informieren: Die KfW bietet mit dem Programm „Altersgerecht Umbauen“ die Möglichkeit, ein zinsgünstiges Darlehen zu erhalten oder einen Investitionskostenzuschuss zu beantragen für Maßnahmen zur Barriere-Reduzierung sowie zum Einbruchschutz. Wer sich ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen will, kann zudem vom KfW-Wohneigentumsprogramm profitieren: Für selbstgenutzten Wohnraum werden zinsgünstige Darlehen von bis 100.000 Euro gewährt.

Michael Schwald, Immobilienmakler Sparkasse Lörrach-Rheinfelden

 

„Wohnen und leben in“

Die Sparkassen der Region und das SÜDKURIER Medienhaus beleuchten in einer 13-teiligen Serie den Immobilienmarkt.
Teil 13, 16.¦November: Rheinfelden, Grenzach-Wyhlen, Schwörstadt