Die Firmengeschichte von "Marx managt" ist eine Erfolgsgeschichte – zumindest bislang. Im Jahr 2016 machte sich die ehemalige Immobilienmaklerin und Tourismusexpertin Heike Marx selbstständig und kombinierte ihre beiden Berufsfelder. Mit ihrer neu gegründeten Agentur vermietet sie fremde Wohnungen, deren Eigentümer selten oder nie am Bodensee sind, an Feriengäste. Gestartet ist sie mit acht Ferienwohnungen, mittlerweile sind es mehr als 30 Wohnungen, die Marx im westlichen Bodenseekreis anbietet. "Und laufend kommen neue Anfragen", sagt die Agenturleiterin.

Satzung soll neue Ferienwohnungen verhindern

Doch die Unternehmerin sieht jetzt ihr Geschäftsmodell in Gefahr. Nach Bodman-Ludwigshafen und Sipplingen hat Überlingen am 13. März eine Zweckentfremdungssatzung eingeführt. Diese soll verhindern, dass dringend benötigter Wohnraum für gewerbliche Zwecke verwendet wird. In Überlingen gilt der Blick vor allem Ferienwohnungen. Die Entscheidung traf der Gemeinderat im Februar denkbar knapp mit zehn zu acht Stimmen.

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Für Heike Marx kam der Beschluss völlig überraschend. "Das hat uns überrollt", sagt die Unternehmerin. Sie kritisiert den Schnellschuss von Verwaltung und Gemeinderat, die in nur einer Sitzung die Satzung verabschiedeten. "Ich hätte gerne im Vorfeld meine Argumente vorgetragen." Auch andere Vermieter wurden offenbar überrumpelt: Zwischen dem Beschluss im Gemeinderat und dem Inkrafttreten der Satzung wurden noch schnell fünf Ferienwohnungen angemeldet und genehmigt. Seit dem 13. März waren es weitere 18 Anträge, die noch geprüft werden, wie die Stadt mitteilt.

Heike Marx sieht unerlaubten Eingriff in ihren Beruf

Für Heike Marx sei das Verbot zur Ausweisung neuer Ferienwohnungen "eine erhebliche Einschränkung meines gewerblichen Radius." Da sie nur noch bereits bestehende Ferienwohnung in ihr Portfolio aufnehmen kann, falle ein Großteil der leerstehenden Wohnungen in Überlingen weg. Dabei bemühe sie sich doch, Leben in die Stadt zu bringen: "Wohnungen, die ansonsten das ganze Jahr über leerstehen würden, werden dann zumindest von Touristen genutzt, die Geld in die Stadt bringen."

Vor allem aber habe sie Kosten zu decken. Momentan beschäftigt sie zwei Vollzeitkräfte und mehr als zehn Reinigungskräfte auf 450-Euro-Basis, hinzu kommt die Miete für das Büro in der Aufkircher Straße. Anfang Mai will sie zudem eine eigene Wäscherei eröffnen. "In Erwartung einer weiteren Expansion" habe sie groß investiert. "Wir schaffen hier Arbeitsplätze", sagt sie. Und weiter: "Einerseits will man mit der Landesgartenschau nachhaltig auf Tourismus setzen, andererseits verbietet man Übernachtungsmöglichkeiten. Das verstehe ich nicht."

Heike Marx vermietet mehr als 30 Ferienwohnungen im westlichen Bodenseekreis. Die Zweckentfremdungsverbote in Überlingen, Sipplingen und Bodman-Ludwigshafen sieht sie als groben EIngriff in ihr Geschäftsmodell.
Heike Marx vermietet mehr als 30 Ferienwohnungen im westlichen Bodenseekreis. Die Zweckentfremdungsverbote in Überlingen, Sipplingen und Bodman-Ludwigshafen sieht sie als groben EIngriff in ihr Geschäftsmodell. | Bild: Deck, Martin

Das Argument, dass es zu wenig Wohnraum gebe, stimme ihrer Meinung nach nicht: "Richtig ist, dass es einen Mangel an bezahlbarem Wohnraum gibt", sagt Marx und stellt die rhetorische Frage: "Ändert das eine Satzung?" Im Gegenteil, glaubt die ehemalige Maklerin. Vielmehr würde weniger gebaut, weil Investoren und Bauträger darauf setzten, dass sie Wohnungen verkaufen, die anschließend an Feriengäste vermietet werden können. Durch die Satzung falle eine zahlungskräftige Klientel weg.

Zudem hätten es die Kommunen in den vergangenen Jahren vernachlässigt, in den sozialen Wohnungsbau zu investieren. Die Stadt Überlingen schaffe es nicht einmal, ihre eigenen, leerstehenden Wohnungen zur Verfügung zu stellen, sagt Marx. "Aber auf dem Privatmarkt holt man diesen Hammer raus." Laut Auskunft der Verwaltung stehen derzeit vier städtische Wohnungen leer. "Alle diese Wohnungen sind massiv sanierungsbedürftig und in dieser Form derzeit nicht vermietbar", heißt es zur Erklärung. Bei drei Wohnungen prüfe die Stadt deshalb den Verkauf.

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Auch Tourismuschef hat Bendenken

Auch Jürgen Jankowiak, Chef der Überlingen Marketing und Tourismus GmbH (ÜMT), hat seine Probleme mit der Satzung. „Das war eine politische Entscheidung, die auch auf den Tourismus Auswirkungen hat", sagt er. Zwar habe er Verständnis dafür, dass die Kommunalpolitik den Wohnungsmarkt in den Griff bekommen möchte, zumal davon ja auch Arbeitskräfte im Tourismus profitieren könnten. Doch habe er Bedenken, ob das Ziel, die Zahl der Gästebetten auszubauen, von der Satzung nicht konterkariert wird. „Die Satzung wird den Ausbau bremsen“, ist Jankowiak überzeugt. „Es wäre schlecht, wenn es die Falschen erwischt. Wir haben schon ein Interesse daran, dass wir weiterhin qualitativ hochwertige Ferienwohnungen dazu gewinnen.“ Laut aktueller Studie benötigt Überlingen bis ins Jahr 2026 rund 95 weitere Ferienwohnungen.

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Andererseits fehlen laut Verwaltung bei einem maximal vorhersehbaren Bevölkerungswachstum bis ins Jahr 2035 rund 1320 Wohnungen für die Bürger. Auch wenn die Erfahrungen aus anderen Städten wie Konstanz oder Freiburg zeigen, dass durch das Zweckentfremdungsverbot relativ wenige Ferienwohnungen dem Wohnungsmarkt zugeführt werden, hält der Überlinger Immobiliensachverständige Christian Gorber die Entscheidung des Gemeinderats für "das richtige Signal". Er meint: „Die Satzung ist ein Instrument, das in Zukunft durchaus wirken kann.“ So könnten etwa bei einer künftigen Bebauung des Kramer-Areals Ferienwohnungen verhindert werden. Allerdings nur bei der richtigen Kontrolle: „Man muss jetzt auch den Blitzer aufstellen.“

Heike Marx hat sich derweil rechtlichen Rat eingeholt und überlegt, gegen die Stadt zu klagen. Die Satzung sei ein unerlaubter Eingriff in die Ausübung ihres Berufs. "Die Verhältnismäßigkeit stimmt hier einfach nicht", sagt sie. Die Wohnungsnot in Überlingen sei nicht so groß, dass ein derartiges Verbot angebracht wäre. Sie hofft auf weitere Vermieter, die gegen die Satzung vorgehen. Bleibt das ohne Erfolg, denkt Marx über einen Standortwechsel nach: "Dann suche ich mir eine Winterdestination."