Den Charakter und die Qualitäten der historischen Altstadt zu erhalten und gleichzeitig modernes Wohnen zu ermöglichen, gleicht heutzutage einer Quadratur des Kreises. Einmal mehr bei geradezu explodierenden Immobilien- und Grundstückspreisen, wie Stadtplaner Thomas Kölschbach bei der Informationsveranstaltung der Stadt zu dem neu aufgestellten Bebauungsplan „Altstadt – Hafenstraße/Schulstraße“ betonte. Ohne konkrete baurechtliche Festsetzungen werde es immer schwieriger.

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Stadt stoppte Pläne eines Investors im vergangenen Jahr

Initialzündung für die Formulierung planerischer Vorgaben auf der Grundlage des historischen Bestands waren die Ambitionen eines Investors, der zwei Häuser in der Hafenstraße abreißen und einen weitaus größeren und voluminöseren Neubau schaffen wollte. In letzter Minute stoppte die Verwaltung die Pläne im Vorjahr mit sanierungsrechtlichen Argumenten. Die Kontroverse ist allerdings noch nicht ganz ausgeräumt.

Unterdessen will die Stadt mit dem Bebauungsplan, der ab Montag im Bauamt zur Einsicht ausliegt, Leitplanken hinsichtlich der zulässigen Gebäudehöhen und Grenzen rechtlich festschreiben. „Der Paragraf 34 des Baugesetzbuches reicht nicht mehr aus, um dies zu regeln“, betonte Kölschbach vor knapp 20 interessierten Zuhörern.

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Zwar gibt es in den vier Quartieren zwischen Hofstatt und Löwengasse im Westen und Mantelhafen im Osten einige historische Gebäude, die unter dem Schutz der Denkmalpflege stehen. Doch ein Ensembleschutz existiert nicht, da dies von Stadt und Gemeinderat bislang meist kritisch und einengend gesehen worden war. Auch der jetzige Bebauungsplan sei nicht dazu gedacht, „Baurecht zu nehmen, sondern dies positiv auszugestalten“, stellte Kölschbach klar.

Luftaufnahmen der vier historischen Quartiere

Wie schwierig diese Gratwanderung ist, machen Luftaufnahmen der vier historischen Quartiere deutlich, von denen drei noch eine völlig geschlossene Bebauung aufweisen, die auf jeden Fall erhalten werden soll. Dahinter verbergen sich mehr oder weniger große Innenhöfe und kleine grüne Inseln.

Geschlossene Bebauung zeigt das Quartier 1 (links Hofstatt, oben Münsterstraße).
Geschlossene Bebauung zeigt das Quartier 1 (links Hofstatt, oben Münsterstraße). | Bild: Stadtverwaltung Überlingen
Noch kleine Innenhöfe sind hier zu erkennen (links Schulstraße, rechts der „Ochsen“).
Noch kleine Innenhöfe sind hier zu erkennen (links Schulstraße, rechts der „Ochsen“). | Bild: Stadtverwaltung Überlingen
Das Quartier drei mit der Seepromenade unten, oben ist die Hafenstraße.
Das Quartier drei mit der Seepromenade unten, oben ist die Hafenstraße. | Bild: Stadtverwaltung Überlingen
Die Seeschulen (unten) mit dem offenen Platz und der Hafenstraße oben.
Die Seeschulen (unten) mit dem offenen Platz und der Hafenstraße oben. | Bild: Stadtverwaltung Überlingen

Lediglich das Quartier IV mit den Seeschulen ist geöffnet, begehbar und birgt derzeit Parkplätze für berechtigte Anwohner. Dies ist auch der einzige Innenbereich, für den der Bebauungsplan Baugrenzen ausweist, um den Freiraum weitgehend zu erhalten. Im Zentrum der anderen Quartiere, die durch sehr tiefe Gebäude teilweise schon stark überbaut sind, sieht der Plan keine Beschränkungen vor.

Vorgaben der Altstadtsatzung

Festgelegt sind auf Grundlage des Bestands die maximal zulässigen Traufhöhen, die in der Regel nur geringfügig angehoben werden können. Hinzu kommen insbesondere bei Dächern, Fenstern und Türen die Vorgaben der Altstadtsatzung, die im Jahr 2018 fortgeschrieben worden war. Kölschbach: „So kann kein Baukörper entstehen, der als fremd empfunden werden würde.“

Wichtig war dem Stadtplaner die Begrenzung der möglichen Bebauung nach Süden zur Seepromenade hin. „Auch temporäre Gebäude sind hier künftig nicht zulässig“, betonte er.