Wohnbauflächen zu entwickeln und bereitzustellen, gehört zu den kommunalen Aufgaben. Laut Baugesetzbuch muss die Stadt bei der Aufstellung von Bauleitplänen die Bedürfnisse von Familien mit Kindern oder die Schaffung sozial stabiler Bewohnerstrukturen im Blick haben. In einer Stadt wie Überlingen mit hohem touristischen Potenzial und steigenden Immobilienpreisen kann dies nicht dem Markt überlassen werden. Um dem Auftrag nachzukommen, fehlt es den Kommunen aber oft an Grundstücken. Der Gemeinderat hat jetzt eine Richtlinie zur Schaffung von Wohnbauflächen beschlossen, die Abhilfe oder zumindest Erleichterung schaffen soll.

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Stadtplaner Thomas Kölschbach erörterte bei der Sitzung die Ausgangslage: Kommunen haben die Möglichkeit, für Grundstücksflächen im Außenbereich Bau- und Planungsrecht zu schaffen, ohne vorher einen Flächennutzungsplan auflegen zu müssen. „Als Außenbereich werden im Baurecht Grundstücke und Flächen bezeichnet, welche außerhalb des Geltungsbereiches von qualifizierten Bebauungsplänen und außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegen“, so die Erläuterung des Fachmanns.

Bauland statt Schafweide? Der Gemeinderat schaffte die Voraussetzungen, um das Verfahren zu erleichtern.
Bauland statt Schafweide? Der Gemeinderat schaffte die Voraussetzungen, um das Verfahren zu erleichtern. | Bild: Hilser, Stefan

Ein Gemeinderatsbeschluss aus dem Jahr 2014 ermöglicht es, dass Inhaber solcher Grundstücke Anträge für ein Bauvorhaben stellen und nach einer Vorprüfung sowie einem Entscheid des Gemeinderats das Bau- und Planungsrecht für solche Grundstücke erhalten können.

Stadt schöpft Werte ab

Aufgrund der damit verbundenen Wertsteigerung und der Knappheit an Baugrundstücken, stapeln sich laut Kölschbach in seinem Amt die Anträge. Die jetzt beschlossene Richtlinie beinhaltet eine Erweiterung: Private Eigentümer von Grundstücken im Außenbereich, die auf dem beschriebenen Weg Planungs- und Baurecht erhalten wollen, müssen mindestens 50 Prozent der Nettowohnbaufläche zum Verkehrswert an die Stadt verkaufen. Der Verkehrswert wird gutachterlich erhoben und basiert auf den Fakten vor dem Verkauf und damit vor der Umwandlung in Bauland. Dazu müssen die Antragsteller innerhalb von drei Jahren mit dem Bau des Wohngebäudes beginnen und alle Kosten der Baulandentwicklung wie die Erschließung des Areals tragen. Um der Spekulation vorzubeugen, ist ein Verkauf des Grundstücks ausgeschlossen. Bei Flächen unter 800 Quadratmetern hat die Stadt kein Ankaufsrecht.

Rat entscheidet

Wie die Flächen, die die Stadt dank dieser neuen Richtlinie erwirbt, genutzt oder an wen sie verkauft werden, entscheidet nach einer Vorprüfung der Gemeinderat. Thomas Kölschbach betonte, dass die Stadt die Flächen nicht horten, sondern weiter veräußern will.

Hoher Siedlungsdruck

Die Intention hatte er anfangs so beschrieben: „Wohnungsknappheit und hoher Siedlungsdruck stellen die Gemeinden vor eine fast unlösbare Aufgabe, notwendiges Bauland nachhaltig und sozial gerecht zu entwickeln.“ Mit dieser neuen Richtlinie erhoffe man sich, dieser Aufgabe zumindest in gewissem Maße nachzukommen. Hoffnungen aus Reihen der Gemeinderäte auf einen bedeutenden Zuwachs musste er dämpfen, das sei nicht zu erwarten.

Bevor die Wohnbaulandrichtlinie mehrheitlich mit einer Gegenstimme und einer Enthaltung angenommen wurde, kam in der Diskussion im Rat die Frage auf, ob diese auch für das Kramer-Areal gelten könne. Dies sei nicht der Fall, so Kölschbach, da es sich um eine Fläche im Innenbereich handle.

„In Überlingen haben viele noch nicht erkannt, wie ernst die Lage ist!“: In Nußdorf referierte der Münchener Ex-OB Christian Ude im Frühjahr über die Wohnraumknappheit.
„In Überlingen haben viele noch nicht erkannt, wie ernst die Lage ist!“: In Nußdorf referierte der Münchener Ex-OB Christian Ude im Frühjahr über die Wohnraumknappheit. | Bild: Susanne Glas

Sozialgerechte Bodennutzung nach Münchner Vorbild

München war 1994 die erste Stadt in Deutschland, die eine sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) eingeführt hat. Dabei stellt die Kommune nur einen Bebauungsplan auf, wenn der Vorhabenträger sich vorab in einem Vertrag verpflichtet, bestimmte Leistungen zu erbringen. Das kann neben dem Bau von Sozialwohnungen auch die Flächenabtretung für Grünanlagen oder die Schaffung von Kita-Plätzen sein. SoBoN gibt es mittlerweile auch in Stuttgart und Freiburg. Auch kleinere Städte und Gemeinden wie Überlingen nutzen zunehmend das Instrument in jeweils angepassten Versionen. In einem Vortrag in Überlingen-Nußdorf hatte Münchens Ex-Oberbürgermeister Christian Ude (SPD) das Münchner SoBoN-Modell erläutert.

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