Meersburg – Der Gebäudekomplex hat eine wechselvolle Geschichte hinter sich, beherbergte früher etwa bereits eine Cocktailbar und ein Fitnessstudio. Derzeit befinden sich dort unter anderem eine Firma für Lüftungs- und Klimatechnik sowie sechs Ferienwohnungen. Letztere und vor allem die Tatsache, dass sie im Gewerbegebiet angesiedelt sind, störte den Ausschuss gewaltig und war der Hauptgrund für seine letztlich ablehnende Haltung.

Den Komplex teilen sich mittlerweile drei neue Eigentümer und diese stellten jeweils einen eigenständigen Antrag. Die Situation ist so kompliziert, dass sie Mirko Hecker, seit 2015 Leiter der Baurechtsbehörde des Landratsamtes, mit den Ausschussmitgliedern über eine Stunde lang erörterte.

Auslöser der Anträge war eine Brandverhütungsschau durch das Landratsamt im September 2015. Dabei stellte sich heraus: In dem Gebäude hatte man so viele Veränderungen vorgenommen, dass das Brandschutzkonzept von 2005 Makulatur war. "Das Haus ist ein Chaos", so Hecker knapp. Was die darin befindlichen Wohnungen angeht: Beim Bau 1978 genehmigte man eine Betriebsleiterwohnung, 1997 dann drei weitere Wohnungen – und zwar befreit von der Bedingung, dass sie nur Betriebsleiter nutzen dürfen. Eine dieser drei Wohnungen wandelte der Eigentümer mittlerweile in sechs Ferienwohnungen um.

Ferner stellte das Landratsamt bei der Begehung 2015 fest, dass zwei weitere, ungenehmigte Wohnungen in dem Komplex entstanden sind. Deren Besitzer wollte nun durch eine Nutzungsänderung erreichen, dass sein Teileigentum in zwei Betriebseinrichtungen aufgeteilt wird mit je einer Betriebsleiterwohnung und einer Personalwohnung. Der Ausschuss lehnte dies ab. Auch dem zweiten Besitzer, der die ehemalige Gaststätte zu zwei Gewerbeeinrichtungen und einer Betriebsleiterwohnung umnutzen wollte, versagte das Gremium die Schaffung der Wohnung. Hingegen konnte der Ausschuss im Fall des dritten Eigentümers die bereits erfolgte Nutzungsänderung nur ablehnend zur Kenntnis nehmen: Dieser hatte die ehemaligen Aerobic-Räume im Erdgeschoss zu "vier Büroräumen mit Nassräumen" umgewandelt und die Räume im ersten Obergeschoss und im Dachgeschoss zu einer Wohnung sowie sechs Ferienwohnungen.

Die Räte waren empört. Das Gebiet Toren habe die Stadt erschlossen, um Gewerbeflächen zu schaffen. Ferienwohnungen habe man genug, außerdem schadeten sie an einem solchen Standort dem touristischen Ruf der Stadt. Peter Schmidt (CDU) befürchtete "Folgefälle", Markus Waibel (FW) sagte, solange Meersburger Betriebe dringend Gewerbeflächen suchten, und er kenne etliche, lehne er Ferienwohnungen ab.

Doch die Weichen für diese Entwicklung wurden in der Vergangenheit gestellt, machte Hecker klar. Allein eine Stichprobe habe ergeben, dass im "Toren" für mindestens zehn Wohnungen Befreiungen erteilt wurden, meinte Hecker trocken, doch nicht ganz ohne Verwunderung. "Meine Ambition ist, einen akzeptablen Status quo zu schaffen und einen Deckel auf weitere Fehlentwicklungen zu machen." Es sei einzig die Frage zu prüfen, ob Ferienwohnungen "gebietsverträglich" seien, betonte Hecker. Er sehe eine solche temporäre Nutzung als Situationsverbesserung – verglichen mit einer ständigen Wohnnutzung, die ja aufgrund der Befreiung auch möglich wäre. Ansonsten, sagte Hecker, könne die Stadt "eventuell mit einer Nutzungsuntersagung kommen." Er warnte aber, das sei "ein zähflüssiger Prozess" – mit ungewissem Ausgang.

Bürgermeister Martin Brütsch meinte: "Die Crux ist: Wer kontrolliert tatsächlich, was dann da abläuft? Es hat da oben schon alles gegeben. Der Käse hat schon so viele Löcher." So bemerkte Brütsch kopfschüttelnd, wenn der Brandschutz nicht gewährleistet sei, müsste doch das Landratsamt den Betrieb eigentlich einstellen.

Ferienwohnungen in Gewerbegebieten stellen Justitia vor Abwägungs-Probleme

  • Rechtslage: Gewerbegebiete dienen laut der Baunutzungsverordnung "vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben." "Ausnahmsweise" zugelassen werden können etwa: "Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter".
  • Spezialfall Toren: Die Crux im Gewerbegebiet Toren ist, dass es für etliche Wohnungen Befreiungen gab, sodass ihre Nutzung nicht an diesen Personenkreis gebunden ist. Ferner streiten sich Juristen darüber, wie Ferienwohnungen einzuordnen sind, so Mirko Hecker, Leiter der Baurechtsbehörde des Landratsamtes.
  • Rechtsprechung: Laut eines Urteils des Verwaltungsgerichts Sigmaringen seien Ferienwohnungen weder Beherbergungsbetriebe noch Wohnungen, sondern "sonstige nicht störende Gewerbebetriebe." Ein anderes Urteil desselben Gerichts vom 15. Februar 2016 (Az. 2 K 36064/15) kommt sogar zum Schluss, dass die Umnutzung einer Halle in einem Gewerbegebiet im Bodenseekreis zur vorübergehenden Unterbringung von Asylbewerbern möglich sei. Lärmbelästigung sei kein erkennbares Problem: "Denn", so heißt es in einer Pressemitteilung des Gerichts, "ein Gewerbegebiet diene vorwiegend der Unterbringung von gerade nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Die hierfür geltenden Immissionsrichtwerte seien einzuhalten." Daher seien ja auch Betriebsleiterwohnungen zulässig. Doch die Ängste mancher Meersburger Räte, Feriengäste im Toren könnten sich irgendwann bei der Stadt über Lärm beschweren, sind wohl nicht aus der Luft gegriffen: So schreibt ein Bauassessor am 10. Juli 2014 im Onlineportal "baurecht.de", er habe es in seiner beruflichen Praxis schon erlebt, dass Bewohner von Betriebsleiterwohnungen, die vermietet oder verkauft worden seien, "gegen den Lärm der angrenzenden Betriebe sich bei der Stadtverwaltung beschweren und diese dann klein beigibt, weil das Gewerbegebiet inzwischen faktisch als Mischgebiet zu bewerten sei."
  • Verwaltung in der Zwickmühle: Interessant ist ferner auch ein Urteil des Verwaltungsgerichts München von 2012 (Az. M 11 K 11.3412). Es hob eine Nutzungsuntersagung auf, die ein Landratsamt gegen die Kläger verhängt hatte mit der Begründung, freivermietete Wohnungen seien in einem Gewerbegebiet unzulässig. In seiner Begründung führte das Gericht auch Ermessensfehler an, unter anderem "weil die Bauaufsichtsbehörde ohne nachvollziehbare sachliche Gründe über verschiedene Fälle allgemeiner Wohnnutzung im Gewerbegebiet unterschiedlich entscheidet." (flo)