Markdorf – Ein Hotel mit rund 100 Zimmern am Standort des jetzigen Rathauses, mit dem Gasthof "Adler" als angeschlossenem Haus, das bis zu 30 so genannte "Boarding Appartements" vor allem für Geschäftsreisende haben könnte: Diese Konzeptidee empfiehlt die Cordes Rieger Consulting GmbH der Stadtverwaltung für deren Planungen zur Neugestaltung des Rathausareals. Die Stadt hatte im Juli vergangenen Jahres das Kieler Fachbüro für Hotellerie-Beratung mit einer Potenzialanalyse für ein Hotelvorhaben am Rathaus-Standort beauftragt, die Ergebnisse sollen am 9. Oktober öffentlich im Gemeinderat vorgestellt werden.

Robert Cordes.
Robert Cordes. | Bild: Cordes Rieger Consulting GmbH

Robert Cordes und Ute Rieger, die geschäftsführenden Gesellschafter der Cordes Rieger Consulting GmbH, sehen im Gespräch mit dem SÜDKURIER eindeutig einen Bedarf an einem Hotel in der Stadt. Im Zuge der Analyse, so Rieger, hätten sie nicht nur Markdorf, sondern auch die umliegende Region untersucht. "Die Steigerungsrate bei den Übernachtungen verdeutlicht, dass die Nachfrage für eine zusätzliche Hotelansiedlung da ist", stellt Rieger fest.

Ute Rieger.
Ute Rieger. | Bild: Cordes Rieger Consulting GmbH

Hotelangebot "nicht marktkonform"

Insgesamt, sagt Cordes, sei das Hotelangebot in der Region am Bodensee und im seenahen Hinterland "nicht marktkonform": Es gebe viele ältere Häuser, die häufig nicht zeitgemäß ausgestattet, dafür aber – vor allem in der Hauptsaison und zu Zeiten großer Messen – sehr gut ausgelastet seien. Dies decke sich auch mit seiner persönlichen Erfahrung, da er aufgrund seiner engen Kontakte zur Friedrichshafener Zeppelin Universität auch selbst immer wieder am Bodensee übernachte. Bedarf an Hotelkapazitäten und vor allem an modernen und zeitgemäß ausgestatteten Hotels sei definitiv gegeben.

Das Markdorfer Rathaus ist marode. Stand jetzt ist beschlossen, dass die Stadtverwaltung ins Bischofsschloss umzieht. Dagegen sammelt derzeit eine Initiative Unterschriften für ein Bürgerbegehren.
Das Markdorfer Rathaus ist marode. Stand jetzt ist beschlossen, dass die Stadtverwaltung ins Bischofsschloss umzieht. Dagegen sammelt derzeit eine Initiative Unterschriften für ein Bürgerbegehren. | Bild: Helmar Grupp

100 Zimmer plus den "Adler"

Das Basiskonzept, das Cordes und Rieger der Stadtverwaltung unterbreitet haben, sieht einen Hotelneubau am Standort des Rathauses mit rund 100 Zimmern, einem Restaurant mit rund 180 Sitzplätzen und einem Außenbereich sowie Veranstaltungs- und Wellnessräumen vor. Daran angeschlossen wäre der gegenüberliegende Gasthof "Adler", dessen Appartements als größere Wohneinheiten in erster Linie für länger vor Ort befindliche Geschäftsreisende dienen könnten. Als klassisches "Boarding House" würde es dann auch über den Hotelservice verfügen.

Keine Option für Markdorf: Hotelketten wie Ibis, im Bild das Ibis Budget in Konstanz, siedeln sich nur in größeren Städten mit einer entsprechend guten Infrastruktur an.
Keine Option für Markdorf: Hotelketten wie Ibis, im Bild das Ibis Budget in Konstanz, siedeln sich nur in größeren Städten mit einer entsprechend guten Infrastruktur an. | Bild: Jörg-Peter Rau

Kein Marriott, kein Ibis

Ein Aspekt ist den Beratern besonders wichtig: Das Hotel dürfe kein Fremdkörper in Markdorf sein, es müsse von den Bürgern akzeptiert werden. Das bedeutet zweierlei: Es sollte, wie es Rieger formuliert, "eng an die Tradition von Markdorf angelehnt" sein – was die Architektur und die Einfügung ins Stadtbild bedingt, und es kann als Konsequenz daraus wiederum keine Dependance einer Hotelkette wie Ibis, Marriott oder Holiday Inn sein. Doch diese Option, weiß Cordes, würde sich in Markdorf auch nicht realisieren lassen. Denn die Hotelketten bevorzugen Standorte in größeren Städten und mit besserer Infrastrukturanbindung. "Markdorf kommt dafür nicht in Frage", sagt Cordes.

Auch im benachbarten Friedrichshafen gibt es mehrere Häuser, die von Hotelketten betrieben werden, darunter auch das Comfort Hotel in der Mühlöschstraße.
Auch im benachbarten Friedrichshafen gibt es mehrere Häuser, die von Hotelketten betrieben werden, darunter auch das Comfort Hotel in der Mühlöschstraße. | Bild: Bodensee-Ferienzeitung

Zwei Ideen sollen im Gemeinderat präsentiert werden: Eine eher "traditionelle", jedoch versehen mit modernen Elementen, und eine moderne Variante, die laut Rieger "dem Markt und dem gesellschaftlichen Trend" gerecht werde. Weiter ins Detail wollen die Berater nicht gehen, im Gemeinderat werde man die Varianten eingehender vorstellen. "Das sind dann zwei Vorschläge, von denen wir sagen, dass sie erfolgreich betrieben werden können", sagt Cordes. Die Stadt, ergänzt Rieger, bekäme mit einem solchen Hotelneubau die Möglichkeit, "einen Akzent in der Innenstadt" zu setzen.

Frequenzbringer für die Altstadt

Cordes spricht in diesem Zusammenhang von einem "Mikrostandort" rund um die Nikolauskirche. Der würde mit einer Hotelansiedlung deutlich gestärkt werden, mit einer klaren Frequenzsteigerung auch für den Einzelhandel in der Marktstraße und nicht zuletzt mit einer Steigerung der Lebensqualität für die Markdorfer, die das Restaurant und die neuen Außenbereiche am neu gestalteten Rathausareal nutzen könnten. "Ein Hotelneubau am Rathausstandort wäre ganz klar ein Gewinn für die gesamte Stadt", ergänzt Rieger.

Ein Hotelneubau am jetzigen Rathausstandort würde den gesamten Bereich um Nikolauskirche und Marktstraße aufwerten, sagen die Planer des Büros Cordes Rieger.
Ein Hotelneubau am jetzigen Rathausstandort würde den gesamten Bereich um Nikolauskirche und Marktstraße aufwerten, sagen die Planer des Büros Cordes Rieger. | Bild: Helmar Grupp

Eine eventuelle erneute Hotelnutzung des Bischofsschlosses sei hingegen nicht dezidiert geprüft worden, so Cordes. Der Auftrag der Stadt habe sich nur auf das Rathausareal bezogen. Dessen ungeachtet sehe er im Schloss nicht genügend Bettenkapazitäten, um es als Hotel wirtschaftlich betreiben zu können. Das Bischofsschloss hatte nach Angaben der Reutemanns zuletzt 44 Zimmer mit gesamt 88 Betten.

Investorensuche erst zum Schluss

Auch für das weitere Vorgehen der Stadt haben die Kieler Berater eine Handlungsempfehlung ausgearbeitet. Bevor die Verwaltung sich auf Investorensuche mache, müsse sie grundlegende Voraussetzungen für eine zeitnahe Realisierung schaffen, heißt es. Das Hotelprojekt sollte bereits so konkret wie möglich ausgeplant sein, mit einem schlüssigen Konzept und in der Gewissheit, dass es dafür auch den nötigen Rückhalt in der Bürgerschaft gebe, sagt Cordes. Auch baurechtlich sollten die Erfordernisse geklärt und die entsprechenden Rahmenbedingungen geschaffen sein. Erst dann würde eine Investorensuche sinnvoll und auch erfolgversprechend sein. "Das Vorhaben muss einem potenziellen Investor halb auf dem Silbertablett serviert werden", sagt Cordes. Sei es so weit, sollte die Stadt "mindestens" bundesweit auf Investorensuche gehen.

Büro bietet sich an

Würde die Stadtverwaltung aufgrund der positiven Potenzialanalyse das Hotelvorhaben weiter verfolgen wollen, stünden er und seine Mitarbeiter gerne bereit, sagt Cordes: "Ich mache keinen Hehl daraus, dass wir das Projekt gerne weiter begleiten würden, weil wir davon überzeugt sind, dass es erfolgreich realisiert werden könnte." Sein Büro, wirbt er, könne alles aus einer Hand anbieten, vom Konzeptentwurf bis zur Begleitung der Planungsschritte und der Investorensuche.

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Der Hotelstudie-Auftrag und die Pläne rund ums Rathausareal

Die von der Stadt in Auftrag gegebene Potenzialanalyse der Cordes Rieger Consulting GmbH (Kiel) für einen Hotelneubau am Rathausstandort soll am Dienstag, 9. Oktober, im Markdorfer Gemeinderat in öffentlicher Sitzung vorgestellt werden.

 

  • Der Auftrag: Der Gemeinderat hat die Verwaltung am 18. Juli 2017 mit der Erstellung einer Machbarkeitsstudie für ein Hotel am Standort des Rathauses beauftragt. Die Stadtverwaltung hat daraufhin das Kieler Hotel- und Gastronomieberatungsunternehmen Cordes Rieger Consulting GmbH für eine Potenzialanalyse engagiert. Zielvorgabe war, herauszufinden, ob ein Hotelprojekt an diesem Standort wirtschaftlich betrieben werden könnte, wie ein solches Vorhaben auf den Standort zugeschnitten sein könnte und ob eine Investorensuche sinnvoll wäre. Außerdem sollte der Stadt eine Handlungsempfehlung für das weitere Vorgehen gegeben werden. Die Potenzialanalyse kostet 17 612 Euro.
  • Die Aufgaben für das Büro: Folgende Punkte sollte das Kieler Fachbüro untersuchen: Standortsuche und -beschreibung, zwei Hotelkonzeptideen, Einschätzung des Nachfragevolumens, Parkraumerschließung unter Einbindung der gesetzten Tiefgarage mit 150 Stellplätzen, Möglichkeiten der Einbindung des Gasthof "Adler", schematische Darstellung der Wirtschaftlichkeit und Präsentation der Studie im Gemeinderat. Das mit der Rathausareal-Neuplanung beauftragte Stuttgarter Büro Baldauf sollte parallel dazu die städtebauliche Einbindung und die Integration in die Rathausareal-Gesamtplanung vornehmen.
  • Das Fachbüro: Die Cordes Rieger Consulting GmbH (Kiel) ist ein Beratungsbüro mit 15 fest angestellten Mitarbeitern, das nach eigener Aussage seit rund 20 Jahren Hotellerie, Gastronomie, Freizeit- und Tourismuseinrichtungen und Kommunen berät und planerisch sowie strategisch begleitet. Geschäftsführende Gesellschafter sind Robert Cordes und Ute Rieger. Das Büro bietet Fachgutachten, Machbarkeitsstudien, Marketingkonzepte und auch die Vermittlung von Immobilien an. Spezialisiert ist das Unternehmen auf den Vier-Sterne- und Vier-Sterne-Superior-Bereich. Der Kontakt der Stadt zu Cordes und Rieger wurde über die Verbindungen von Robert Cordes zur Friedrichshafener Zeppelin Universität geknüpft.
  • Die Rathausareal-Pläne: Gegenwärtig sondiert die Stadtverwaltung auch das Interesse großer Supermarktketten an einem Vollsortimenter auf dem Rathausareal. Der gehört ebenso zu den derzeitigen Optionen wie eine zusätzliche Wohnbebauung. Parallel erstellen die Planer im Stuttgarter Büro Baldauf aktuell eine Überarbeitung ihres Rathausareal-Konzeptes. Drei Testvarianten hatte das Büro im März 2017 im Gemeinderat vorgestellt: Wohnen und Hotel, Lebensmittelmarkt und Pflegewohnen und Lebensmittelmarkt und Pflegeheim. Diese Varianten wurden zwei Wochen darauf auch in einer öffentlichen Veranstaltung in der Stadthalle vorgestellt. Sowohl bei den dort anwesenden Bürgern wie auch bei der Mehrheit des Gemeinderates stießen die Varianten zwei und drei mit den Pflegenutzungen nicht auf Gegenliebe. Seither sei der Prozess wieder ergebnisoffen, heißt es seitens der Stadt.