Bis 2019 geht die Stadtverwaltung mit einem jährlichen Bedarf von 400 Wohnungen aus. Hinzu kommen 100 weitere Wohnungen, die für die Anschlussunterbringung von Geflüchteten benötigt werden. "Bis 2035 rechnen wir mit 9,4 Prozent Bevölkerungswachstum, gleichzeitig nimmt die Haushaltsgröße bedingt durch mehr Singles ab", erklärte Erster Bürgermeister Stefan Köhler bei der gestrigen Pressekonferenz zum Thema "Wohnraum in Friedrichshafen". Für ihn steht fest: Von 2016 bis 2019 sollen 1480 Wohnungen geschaffen werden – und zwar vom Penthouse bis zur mietpreisgebundenen Einzimmerwohnung.

Das soll mit Hilfe von sieben Sitzungsvorlagen geschehen, die am kommenden Dienstag zunächst im Technischen Ausschuss vorberaten und am 12. Dezember im Gemeinderat einzeln abgestimmt werden sollen. Dreh- und Angelpunkt dürfte dabei die Vorlage "zukünftige Wohnbaulandentwicklung" sein. Darin geht es um Grundstücke, die kurz- und mittelfristig für Wohnbebauung zur Verfügung stehen. Kurzfristig sollen vor allem Baulücken, wie etwa in Spaltenstein-Buchschach oder in Ailingen-Berg, geschlossen werden. Doch das allein reicht für die 760 Interessenten, die derzeit auf einen Bauplatz von der Stadt warten, nicht. Als kurzfristige Baugebiete nennt die Verwaltung beispielsweise Ittenhausen-Nord (1,45 Hektar; 60 Einheiten) und Pfatthaagäcker II (2 Hektar; 58 Einheiten), wo die Stadt bereits in Besitz der Flächen ist.

Großen Handlungsbedarf sieht die Verwaltung bei der Schaffung von mietpreisgebundenem Wohnraum. Schließlich werden laut einer Bedarfsanalyse rund die Hälfte der 1480 zu schaffenden Wohnungen im sozialen Wohnungsbau benötigt. Mit dem "Friedrichshafener Baulandmodell" ist eine 25-Prozent-Sozialquote für Investoren und Bauherren geplant. Diese soll immer dann greifen, wenn neues Baurecht für mehr als vier Wohneinheiten (ab 400 Quadratmeter Wohnfläche) geschaffen wird. Dabei können die Bauherren zwischen fünf Varianten der Abschöpfung wählen. Außerdem will die Stadt von 2017 bis 2021 rund 12,5 Millionen Euro in ein Förderprogramm investieren, mit dem sie sich die Belegungsrechte für leerstehende Mietwohnungen sichern will. Städtische Grundstücke sollen zudem vorranging für Geschosswohnbau an die kommunalen Wohnungsbauunternehmen vergeben werden.

Doch genau hier liegt das Problem: Der Zukauf von Grundstücken läuft nur schleppend voran und die Flächen, die bereits in städtischer Hand sind, wie Oberhof III oder Jettenhausen Langes Feld, sind kurzfristig nicht verfügbar (siehe Erklärtext). "80 Prozent der 78,88 Hektar Potenzialflächen sind in Privateigentum und viele Eigentümer verkaufen nicht", erläuterte Stadtplanungsamt-Chef Markus Sauter. Für viele Eigentümer seien Flächen, die im Flächennutzungsplan (FNP) bereits für potenzielle Wohnbebauung ausgezeichnet sind, ein "Sparstrumpf", meint Köhler. Das soll sich ändern: Bei der Neuschreibung des FNP im Jahr 2018 könnten Flächen, die keine Aussicht auf Entwicklung zu einem Baugebiet haben, gegen Flächen mit Aussicht auf Entwicklung getauscht werden.

"Die Stadt kauft deshalb vermehrt landwirtschaftliche Flächen zu", so Köhler. Sollten diese dann zu Bauland werden, erhalten die Besitzer einen Ausgleich.

 

  • Kurzfristige Potenziale: Laut Verwaltungsvorlage könnten durch Baulücken kurzfristig (A-Gebiete in der Grafik) 77 Wohneineinheiten entstehen, die Nachverdichtung im Bestand brächte 132 Einheiten. Die potenziellen Neubaugebiete Pfatthaagäcker II, Jettenhausen-Nord und Lachenäcker I ergeben insgesamt 228 Einheiten. In der Summe rechnet die Verwaltung bis 2019 mit der Schaffung von 437 Wohnungen und Häusern. Über Nachverdichtung und Baulücken allein bekommt die Stadt die große Nachfrage nach Wohnraum allerdings nach eigenen Angaben nicht in den Griff.
  • Mittelfristige Potenzialflächen: "Priorität haben die größten Potenzialflächen", sagte Stadtplanungsamt-Chef Markus Sauter. Schaut man sich die Auflistung der Verwaltung genau an, fällt allerdings auf, dass genau jene großen Flächen, die bereits in städtischem Eigentum sind, wie etwa Oberhof III (7,5 Hektar; Potenzial für 326 Wohneinheiten) Jettenhausen West/Langes Feld (5,5 Hektar; 239 Wohneinheiten) oder Fallenbrunnen-Nordost (1,3 Hektar; 130 Einheiten) unter den "weiteren Flächen" auftauchen und nicht kurzfristig priorisiert werden. "Wir wollen bei diesen Flächen in absehbarer Zeit eine Entscheidung herbeiführen, allerdings werden wir in Oberhof III auf alle Fälle ein Workshop-Verfahren machen und das dauert", kündigte Köhler an und verwies auf die hitzige Debatte über das potenzielle Baugebiet in Windhag. Ab 2019 stehen die mittelfristigen Potenzialflächen im Fokus. Hier könnten mit wenigen Bebauungsplan-Verfahren insgesamt 2008 Wohnungen entstehen, heißt es in der Sitzungsvorlage.
  • Das Instrument: Die Stadt schlägt vor, das Instrument des vorhabenbezogenen Bebauungsplans stärker zu nutzen. Alle Anträge von Bauträgern, Investoren und Eigentümern, die mindestens acht zusätzliche Wohnungen oder 400 Quadratmeter Geschossfläche schaffen, sollen dem Gemeinderat zur Entscheidung vorgelegt werden, heißt es in der Sitzungsvorlage. "Bisher gab es keine Schwelle", erläuterte Baubürgermeister Stefan Köhler. Bisher wurden vorhabenbezogene Bebauungspläne nur bei größeren Projekten, wie beim Postareal am Stadtbahnhof oder auch in der Regenerstraße (Bild) aufgestellt. Sie sind im Vergleich zu einem klassischen Verfahren in der Regel mit weniger Aufwand verbunden.
  • Das Acht-Punkte-Programm: Der Gemeinderat hatte bereits 2013 ein Acht-Punkte-Programm als Grundlage für vorhabenbezogene Bebauungspläne beschlossen. Darin ist vorgesehen, dass Bauherren für den Bebauungsplan ein Wettbewerbsverfahren durchführen müssen. Auch wenn das Programm in der Vergangenheit nicht immer streng, wie beispielsweise zuletzt beim Hägleweg, gehandhabt wurde, soll der Planungsaufwand nun verringert werden. Bauherren, die weniger als acht zusätzliche Wohnungen schaffen, müssen keine Alternativen zeigen. Bauherren, die weniger als 20 Einheiten schaffen, brauchen drei verschiedene Versionen des Bauprojekts. Und Investoren, die mehr als 20 zusätzliche Wohnungen schaffen, müssen in ein aufwändiges Wettbewerbs-Verfahren gehen. Sollte der Gemeinderat die Änderung beschließen, gilt sie für alle Projekte, die sich derzeit im Verfahren befinden.
  • Friedrichshafener Baulandmodell: Gemeint ist damit eine 25-Prozent-Quote zur Schaffung von mietpreisgebundenem Wohnraum. Die Stadt will auf diese Weise Investoren, Bauträger und Bauherren verpflichten, sozialen Wohnraum zu schaffen. Die Sozialquote soll immer dann greifen, wenn neues Baurecht geschaffen oder bestehendes geändert werden soll – und zwar ab vier Wohneinheiten oder mindestens 400 Quadratmeter Wohnfläche. Der Grund: Im Wohnungsbericht 2013 wurde bereits bis 2021 ein Defizit von 1075 Wohnungen im preisgebundenen Segment prognostiziert. Aktuell sind laut Thomas Amann, stellvertretender Abteilungsleiter Wohnungswesen, 330 Häfler in Besitz eines Wohnberechtigungsscheins (WBS). "Beantragen könnten ihn aber definitiv viel mehr Menschen", so Amann. Die geplante Sozialquote funktioniert nach dem sogenannten Abschöpfungs-Prinzip und bietet fünf Varianten, zwischen denen Bauherren wählen können – von der Alternativschaffung in anderen Objekten bis zur finanziellen Ausgleichszahlung an die Stadt, die diese Mittel wiederum zweckgebunden einsetzt.
  • Förderprogramm: Zusätzlich will die Stadt von 2017 bis 2021 12,5 Millionen Euro in die finanzielle Förderung von Wohnraum bereitstellen. Bezuschusst werden sollen Belegungsrechte an leer stehenden Wohnungen für die Dauer von 15 oder 25 Jahren, die dann wiederum an Menschen mit WBS für 20 Prozent unter Mietpreisniveau vermietet werden sollen. Damit bietet die Stadt dem bestehenden Landeswohnraumförderungsprogramm mit besseren Konditionen Konkurrenz.

 

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