Herr Küchle, wie lange muss ich auf eine Wohnung bei der Kreisbaugenossenschaft Bodenseekreis (KGB) warten?

Das ist schwierig zu sagen. Es kommt darauf an, was für eine Wohnung Sie denn gerne von uns wollen. Wir prüfen dann, ob wir eine entsprechend passende verfügbar haben. Wenn nicht, müssen wir auf eine Kündigung hoffen. Und das kann leider auch mal länger dauern. Die Fluktuation liegt bei etwa fünf bis acht Prozent unseres Bestandes, es werden also grob 80 Wohnungen im Jahr frei.

Die Verwaltung hat ausgerechnet, dass ungefähr 800 Sozialwohnungen fehlen.

Wir haben hierzu keine eigenständigen Berechnungen. Wir stützen uns gleichermaßen auf die Angaben der Verwaltung oder Verbände ab, die hierzu entsprechende Untersuchungen vornehmen. Zu uns kommen die Menschen mit Berechtigungsscheinen und denen können wir in vielen Fällen tatsächlich nicht aus dem Stand heraus eine Wohnung anbieten. Insofern – der Druck ist da, das stimmt.

Hat die Kreisbaugenossenschaft genug getan für den sozialen Wohnungsbau in den vergangenen Jahren?

Definitiv ja. Die Genossenschaft hat in den letzten paar Jahren zwar keine geförderten Sozialwohnungen neu gebaut, denn neben dem sozialen Wohnungsbau ist auch der sogenannte freie Wohnungsmarkt sehr angespannt, sie sehen dies überaus deutlich an der Mietenentwicklung und für eine verträgliche Durchmischung braucht es beides. Wir haben schon immer in der Vergangenheit hier eine Mix angestrebt und möchten bei unserem nächsten Neubauvorhaben auch wieder verstärkt, und zwar zu einem sehr hohen Anteil, sozialen Wohnraum schaffen.

Neben unserem Neubau im Allmand-Carré hat die Genossenschaft in den vergangenen Jahren ein sehr großes Modernisierungsprogramm für unseren Bestand auf den Weg gebracht. Wir haben aus dem Stand heraus 260 Wohnungen energetisch modernisiert, indem wir die die ganze Außenhaut vom Dach bis zum Keller neu gedämmt haben, neue Heizungen eingebaut, die Fenster gewechselt und durch Wohnraumerweiterungen und neue, vorgestellte Balkone die Wohnungsgrundrisse verbessert haben. Wir haben in diesen Häusern – im bewohnten Zustand – praktisch die Bauphysik, die aus den 1970er Jahren oder vielleicht auch noch älter war, auf die heutige Zeit aufgerüstet, mit entsprechenden energetischen Einsparungen, aber auch mit einer entsprechenden Mieterhöhungen bei unseren Bewohnen, die trotz dieser unumgänglichen Mieterhöhung sehr zufrieden mit der Modernisierung und neuen Wohnqualität sind. Diese Mieterhöhung wurde übrigens in keinem Fall in Frage gestellt, sie wurde natürlich wie auch die ganze Modernisierung im Vorfeld dargestellt und erläutert.

Was müsste denn konkret passieren, damit die KGB mehr Wohnungen schaffen könnte?

Wenn Sie unsere Geschäftsberichte anschauen, dann stellen Sie fest, dass wir als Genossenschaft kein Geld auf der hohen Kante liegen haben. Das ganze Kapital, was wir einnehmen, wird ständig in der Wohnungswirtschaft wieder eingebracht. Das heißt, wir haben Neubauten, wir haben Instandhaltungsarbeiten und die Modernisierung im Auge. Bei jedem Bau müssen Sie grundsätzlich 20 bis 30 Prozent Eigenkapital mit einbringen. Das wird unter Umständen auch programmtechnisch, zum Beispiel bei der Förderung von sozialem Wohnungsneubau vorgegeben. Es ist also nicht mal eine rein wirtschaftliche Überlegung im eigenen Interesse, sondern eine programmpolitische Entscheidung, der man folgen muss. Wenn Sie nicht genügend Eigenkapital einsetzen können, müssen Sie das dafür notwendige Fremdkapital über eine so hohe Miete refinanzieren, dass Sie dann auch wieder gerade das Rad von der anderen Seite aufdrehen. Dann kommen eben wieder noch teurere Mieten an den Markt.

Aber sozialer Wohnungsbau ist ja immer ein Subventionsgeschäft, oder?

Ja, deswegen gibt es ja auch entsprechende Unterstützungsgelder zum Beispiel im Landeswohnraumförderungsprogramm, die man für Neubau, Umbau oder Modernisierung abrufen kann. Ein Weg ist natürlich auch eine günstige Grundstückspolitik, das muss sich miteinander verzahnen, und, wie bei der Kreisbaugenossenschaft, das dritte Element ist im Grunde genommen der eigene Bestand, der hier dann auch wieder hilfreich ist. Wenn eben ein Objekt bezahlt ist, dann ist es möglich, über eine Querfinanzierung dieses Objekt mit zu nutzen, um neuen Wohnraum zu schaffen oder bestehenden Wohnraum auch wieder qualitativ in seiner Substanz zu verbessern.

Was halten Sie von der nun beschlossenen Sozialquote?

Um eine Durchmischung zu erreichen, ist es aus meiner Sicht ein guter Weg, sich eine Quotelung für den freien Markt zu überlegen. Und wenn ein Bauherr von der Quote abweichen möchte, sollte das nur in begründeten Fällen ausnahmsweise möglich sein gegen einen geeigneten Ersatz. Beispielsweise könnte man an die Erfüllung der Quote an anderer Stelle oder eine Abstandszahlung denken, die dann zweckgebunden in einen Topf fließt, aus dem wiederum Wohnungsbaugesellschaften, die sich mit einem neuen Projekt für den sozialen Wohnungsbau engagieren, mit entsprechend Kapital unterstützt werden können. Auch wir können nicht einfach bauen, weil das Bauen Spaß macht, sondern wir müssen wirtschaften und wir müssen unsere Eigenkapitalsituation und unsere Finanzierungsmöglichkeiten natürlich stets um Auge behalten. Und deswegen können wir nicht aus dem Stand heraus sagen, na ja, statt 100 machen wir jetzt 200 oder 500 Wohnungen. Jedes Projekt muss kalkuliert und finanzierbar sein.

Wie kommen Sie denn bisher an Ihre Grundstücke?

Über den Markt oder auch über ein Angebot der Stadt. Das Allmand-Carré beispielsweise konnten wir am freien Markt erwerben. Wir haben hierfür auch keine Unterstützung durch Kreditmittel erfahren, die geförderte Gelder beinhalten. Wir brauchen natürlich für dieses Bauvorhaben ebenfalls Kreditmittel und in diesem Fall eben vom Kapitalmarkt und ohne Zuschüsse. Damit bauen wir frei finanzierte Wohnungen, die von uns ohne Bindung, aber sehr wohl nach unseren Kriterien vermietet werden und das trotzdem so günstig wie möglich. Wir sind da bei 10,50 Euro Kaltmiete alles in allem, wenn man das zusammenrechnet, für einen Neubau bei dieser Qualität – zeigen Sie mir, wo Sie das anderweitig noch finden. Außerdem war es von Beginn an Bestandteil unserer Planung, dass wir hier auch für ältere Menschen ein Angebot schaffen wollen. Wir haben dort eine Senioren-WG mit zehn Apartments und weitere 39 Seniorenwohnungen, die gerade auch den Bedürfnissen der älteren Menschen besonders Rechnung tragen, und, um eben hier auch eine breite Mischung zu finden, weitere 58 Zwei-, Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen für Familien, Paare und Singles – auch für Sie.

Ist die Stadt aktiv genug in Sachen Grundstückspolitik?

Man sagt ja gerne ein bisschen geht noch. Aber so einfach ist das nicht. Mit ihrer Grundstückspolitik ist auch die Stadt an Regeln und Normen gebunden, um neues Bauland zu entwickeln. Und diese Prozesse brauchen bei aller Energie, die in sie gesteckt wird, auch immer Zeit. Von jetzt auf gleich geht leider nicht. Und auf die andere Art muss man natürlich auch sehen, wenn die Eigentümer – die Grundstücke fallen ja nicht vom Himmel – ihre Grundstücke nicht mit einbringen, dann kann die Stadt auch nicht eine entsprechende Grundstückspolitik weiterverfolgen, selbst wenn die Weichen dahingehend gestellt sind.

Gibt es noch weitere aktuelle Projekte der Kreisbaugenossenschaft, die schon spruchreif sind?

Nein, ein neues Projekt ist momentan noch nicht spruchreif. Wir führen Gespräche mit Grundstückseigentümern, um neuen preisgebundenen Wohnraum entwickeln zu können. Ich bin aber zuversichtlich, Ihre Frage bald konkreter beantworten zu können.

Und wie viele Wohnungen kann die Kreisbau in den nächsten Jahren bauen?

Wollen ist das eine, können ist das andere. Entscheidend ist die Wirtschaftlichkeit des Neubauprojekts für sich gesehen und auch im Gesamtzusammenhang der Wirtschaftsleistung der Genossenschaft. Die Genossenschaft hat es in den letzten zehn, 20, 30 Jahren immer so gearbeitet, dass sie Neubau und Instandhaltung und Modernisierung sehr intensiv, aber jeweils nicht einseitig fortgeschrieben hat. Und insofern müssen wir da immer ein Gleichgewicht behalten. Die Deadline ist ganz einfach: was gibt die Ertragslage her? Und nach dieser Devise planen wir Neubau und Modernisierung bzw.

Instandhaltung. Eine hierfür ausreichende Eigenkapitalquote muss dabei einen entsprechenden Spielraum gewähren, sonst wird man auch von den Kreditinstituten irgendwann nicht mehr genügend bedient. Wenn wir nun Mittel von der Stadt bekommen können, um mietpreisgebundenen Wohnraum herzustellen, sagen wir natürlich: Ja! Anders wäre der Fall wenn wir uns völlig frei am Markt bewegen und dann auch entsprechende Mieten einfordern würden, dann hätten wir ein anderes Unternehmensziel. Aber für unsere Genossenschaft, die seit fast 70 Jahren hier in Friedrichshafen breite Schichten der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum versorgt, ist das absolut richtig und wäre ein geeignetes Mittel.

 

Zur Serie und Person

  • Die Serie: Das Thema Wohnraum treibt Stadtverwaltung, Gemeinderäte, Wohnungssuchende, Investoren und Institutionen gleichermaßen um. Nach Jahren der Vorbereitung hat der Gemeinderat am Montag, 22. Mai, ein umfangreiches Maßnahmen-Paket verabschiedet, mit dem bis 2019 rund 1500 Neubauten entstehen sollen. Der SÜDKURIER spricht in einer losen Interview-Reihe mit den wichtigsten Akteuren im Wohnungsbau.
  • Die Person: Bernhard Küchle ist 1957 in Baden-Baden geboren und seit 1992 Geschäftsführer der Kreisbaugenossenschaft Bodenseekreis. Der Diplom-Kaufmann war zuvor jahrelang im Bankenbereich unterwegs, zuletzt in Karlsruhe. Küchle lebt in Friedrichshafen, ist verheiratet und hat drei Kinder. (sab)

 

Die Kreisbaugenossenschaft

  • Geschichte: Die Kreisbaugenossenschaft Bodenseekreis eG (KGB) wurde nach dem Zweiten Weltkrieg 1949 gegründet. Friedrichshafen war größtenteils zerstört – und die Wohnungsnot war groß. Menschenwürdiger Wohnraum für alle – das war das Kernziel der KGB und ist es noch heute. Seither wurden rund 4000 Wohneinheiten gebaut – und nach wie ist es das erklärte Ziel der KGB, "preiswerte und architektonisch durchdachte Wohnungen für breite Bevölkerungskreise mit mittlerem und kleinerem Einkommen" bereit zu stellen.
  • Bestand: Die KGB hat nach eigenen Angaben rund 1600 Bestandswohnungen im Bodenseekreis. Neben Friedrichshafen ist die KBG auch in Eriskirch, Kressbronn, Tettnang, Langenargen und Meckenbeuren tätig.
  • Kennzahlen: Die KGB hatte nach eigenen Informationen 2015 einen Bilanzgewinn in Höhe von 292 000 Euro. Vom Bilanzgewinn erhielten die 1500 Mitglieder am 27. Oktober 2016 eine Dividende von zwei Prozent ausbezahlt. Vom Jahresüberschuss von 1,5 Millionen Euro sind 160 000 Euro der gesetzlichen Rücklage und 1,1 Millionen den anderen Ergebnisrücklagen zugeführt worden. Das Eigenkapital der Genossenschaft liegt bei rund 23,2 Millionen Euro, dafür gibt es aber auch Verbindlichkeiten in Höhe von 44,7 Millionen Euro. Dabei handelt es sich vor allem um grundbuchmäßig besicherte und langfristige Darlehen (41,6 Millionen) von Banken und der Stadt Friedrichshafen. Ein Geschäftsanteil bei KGB beträgt 200 Euro, damit kann man Mitglied werden. Vorstandsvorsitzender ist Wolfgang Sigg, der für die SPD im Gemeinderat sitzt. Anders als beispielsweise bei der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft (SWG) oder der Zeppelin-Wohlfahrt (ZW) setzt sich der Aufsichtsrat nicht nur aus Häflern zusammen. "Man kann die KGB deshalb nicht auf das gleiche Level wie die SWG oder ZW stellen, da das Konstrukt ein anderes ist", erklärte Baubürgermeister Stefan Köhler in der jüngsten Gemeinderatssitzung im Hinblick auf die Vergabe vergünstigter Grundstücke. Die Einflussmöglichkeiten der Stadt seien viel geringer, so Köhler.
  • Projekte: Eines der größten Bauprojekte in der Geschichte der Kreisbaugenossenschaft ist das Allmand-Carée in der Allmandstraße (Nordstadt). In den vier modernen Gebäuden auf dem ehemaligen Finanzamtsgelände schafft die KGB insgesamt 94 Wohnungen, darunter sind 39 barrierefreie Wohnungen (18 Zwei-Zimmer-Wohnungen und 21 Drei-Zimmer-Wohnungen), die für Senioren konzipiert sind. Die Gebäude, in denen auch Gewerbeeinheiten sind, sind derzeit nach und nach bezugsfertig. Außerdem gibt es dort eine Senioren-WG und eine Seniorenbegegnungsstätte der Bruderhaus Diakonie. In den vergangenen zehn Jahren hat die KGB zudem nach eigenen Angaben rund 30 Millionen Euro in die Instandhaltung und Modernisierung ihres Bestands investiert.