Im „Karree 4“ am Friedrichshafener Hägleweg ist noch keiner der vier Neubauten auch nur im Rohbau fertig, Wohnungsbesichtigungen nur virtuell am Computer möglich. Doch mehr als ein Drittel der knapp 98 Wohnungen ist schon verkauft. „Zuerst sind die Penthäuser weg“, sagt Volkmar Weidlich, auch wenn 630 000 Euro für eine 107 Quadratmeter große Dachgeschosswohnung sicher kein Pappenstiel sind.

Der Leiter Immobilien bei der Sparkasse Bodensee vermarktet mit seinem Team die vier Viergeschosser, die der Markdorfer Bauträger Real Massivhaus & Immobilien GmbH gerade baut. „Großstädter sind es gewohnt, Wohnungen vom Plan weg zu kaufen, für die sind solche Preise Schnäppchen. In den Metropolen ist der Kaufdruck noch größer“, erklärt Weidlich, der seinen Job seit über zwei Jahrzehnten macht.

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Die Nachfrage ist weiter höher als das Angebot

Um den potenziellen Käufern aus der Region im „Karree 4“ einen Startvorteil zu verschaffen, informierte die Sparkasse zum Vertriebsstart vor einem Jahr nur Interessenten aus dem eigenen, regionalen Pool über das Bauprojekt. 186 kamen. Aktuell sind rund 6000 private Interessenten bei der Sparkasse Bodensee auf Immobiliensuche – von der Eigentumswohnung mit drei Zimmern bis zum freistehenden Haus. „Die Nachfrage ist ungebrochen hoch“, sagt Volker Weidlich.

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Auch die Mieten steigen an

In den vergangenen 24 Monaten wurden demnach im Marktgebiet der Sparkasse Bodensee rund 900 Häuser – ohne Neubauten – zum Kauf angeboten, wobei mit 480 Häusern mehr als die Hälfte davon in Konstanz, Friedrichshafen und Überlingen auf dem Markt waren. Der Durchschnittspreis lag zuletzt bei 3580 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und damit erneut 4,1 Prozent über dem Preis von 2016. Obendrein wurden rund 6000 Wohnungen zum Kauf angeboten, davon ein Drittel in Konstanz. Hier kosteten die eigenen vier Wände im Durchschnitt 3500 Euro pro Quadrameter (+3,7 Prozent). Die Preisschraube dreht sich nach iib-Angaben auch bei Mietwohnungen weiter: Bei 6100 Angeboten in den vergangenen zwei Jahren wurden im Schnitt 10,40 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verlangt (+2,3 Prozent).

40 Besichtigungstermine in drei Tagen für ein freistehendes Haus

"Wir haben zu wenig Grundstücke und Objekte", erklärt Volkmar Weidlich, warum ein Ende der Preisspirale noch nicht in Aussicht steht. Er hat ein – wenn auch krasses – Beispiel: Vor drei Jahren wollte ein Bauträger in Konstanz ein Grundstück mit Altbestand nicht für 430 000 Euro kaufen. „Jetzt haben es die Eigentümer für eine Million verkauft.“ In Oberteuringen habe er jüngst binnen drei Tagen 40 Besichtigungstermine für ein freistehendes Häusle gehabt. Viele Bauträger aus der Region haben gut eingekauft, sagt Weidlich. Aber er sieht die Markteilnehmer heute mehr denn je auf Augenhöhe, was die Preise ebenfalls treibe. Mancher Eigentümer stelle selbst eine Bauvoranfrage, um abzuschätzen, was auf seinem Grundstück baurechtlich geht. Andere kommen gar mit fertigen Bauplänen zum Verkaufsgespräch.

So sollen die Neubauten im Hägleweg mal aussehen.
So sollen die Neubauten im Hägleweg mal aussehen. | Bild: Architekten Plösser

Entwicklung neuer Baugebiete dauert in der Regel viele Jahre

Nackter Boden wird immer wertvoller und teurer. Das zeigt sich auch bei den Bodenrichtwerten, die steigen. Marktpreise sind das nicht, sagt Volkmar Weidlich, auch wenn die Stadt Friedrichshafen nach Angaben des Rathauses ihre Baugrundstücke grundsätzlich zum Bodenrichtwert verkauft, um die Preise zu dämpfen. Die kommunalen Gutachterausschüsse legen damit eigentlich nur den Durchschnittswert fest, der sich aus den Kaufpreisen der Vorjahre ergibt. Besser wäre es, mehr Bauland fürs Wohnen auszuweisen. Doch genau daran hapert es – nicht nur in der Zeppelinstadt. Die Entwicklung neuer Baugebiete dauert in der Regel viele Jahre.

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Grundstücke haben sich seit der Jahrtausendwende im Schnitt um knapp 20 Prozent verteuert

Deshalb steigen die Grundstückspreise weiter – und treiben die Wohnbaukosten an. In Friedrichshafen wurde der Quadratmeter Bauland zuletzt im Schnitt um etwa 20 Euro/m² teurer. Ein Beispiel: Für das Areal im "Karree 4" lag der Bodenrichtwert 2010 bei 320 Euro/m², 2016 bei 360 Euro/m², 2017 waren schon 380 Euro/m² fällig. Kaufen Bauträger das Land auf, werden laut Gutachterausschuss erheblich höhere Preise bezahlt – im Schnitt fast doppelt so viel, wie der Bodenrichtwert angibt. Diese Entwicklung spiegelt sich im Baulandpreisindex für Friedrichshafen wieder.

Bild: SK

Vom Jahr 2000 bis 2010 stieg der Index um lediglich acht Punkte von 350 auf 359. Seit 2010 schraubte sich dieser Wert auf 417 Punkte im Jahr 2017 hoch – um 58 Punkte. Allein von 2015 bis 2017 stieg der Baulandpreisindex um 40 Punkte. Konkret heißt das: Grundstücke haben sich seit der Jahrtausendwende im Schnitt um knapp 20 Prozent verteuert, allein seit 2015 um zehn Prozent. Trotzdem boomt der Immobilienmarkt: Allein die Sparkasse Bodensee hat im vergangenen Jahr 164 Immobilien im Wert von rund 57 Millionen Euro vermittelt – ein Drittel mehr als 2017.

17 Orte im Check beim Marktbericht

Der Anfang April von der Sparkasse Bodensee herausgegebene Immobilienmarktbericht beleuchtet das Preisniveau für Wohnimmobilien in 17 Kommunen am Bodensee.

Der Bericht erläutert die Kauf- und Mietpreisentwicklung in Friedrichshafen, Konstanz, Daisendorf, Eriskirch, Hagnau, Kressbronn, Langenargen, Markdorf, Meckenbeuren, Meersburg, Neukirch, Oberteuringen, Owingen, Sipplingen, Stetten, Tettnang und Überlingen.

  • Häuser: Am See teuer, im Hinterland moderat? So pauschal gilt das nicht. Während in Eriskirch ein Haus im Schnitt 2530 Euro/m² kostet, liegt der Preis im Nachbarort Langenargen fast 1500 Euro höher (4080). Ein Haus in Owingen (2330 Euro/m²) ist in diesem Vergleich nur unwesentlich günstiger als in der Seegemeinde Eriskirch.
  • Eigentumswohnungen: An den Preisen lässt sich gut ablesen, wo Wohnungseigentum stark nachgefragt ist. So kostet der Quadratmeter Wohnung (3460 Euro) in Überlingen stolze 340 Euro mehr als der Quadratmeter Haus (3140 Euro). Das gilt auch für Meersburg, Markdorf oder Daisendorf. In Sipplingen sind Haus und Wohnung gast gleich teuer.
  • Mietwohnungen: In Neukirch (7,10 Euro) und Owingen (7,40 Euro) kann man im Schnitt noch für unter 8 Euro/m² eine Wohnung mieten. Am teuersten ist Wohnen zur Miete in Überlingen (10 Euro/m²) und Friedrichshafen (9,90 Euro/m²).