Wer in Sipplingen eine Ferienwohnung sucht, hat die Qual der Wahl. 54 Unterkünfte spuckt das Gastgeberverzeichnis aus, davon der Großteil Ferienwohnungen, viele mit Seeblick. Anders sieht die Suche nach einer Mietwohnung aus. In einem einschlägigen Immobilienportal finden sich gerade mal zwei Treffer. Gegen diesen vermeintlichen Missstand will die Seegemeinde nun aktiv werden. Dabei ist sie nicht alleine. In Zeiten von Wohnungsnot suchen einige Kommunen am Bodensee nach Instrumenten, mit denen sie den Ausbau von Ferienwohnungen, Gästezimmern und Privatvermietungen über Internetportale wie Airbnb kontrollieren oder gar stoppen können.

Meist sind es Einzelfälle, die für Unmut sorgen. Anwohner ärgern sich über nicht genehmigte Ferienwohnungen, ständig wechselnde Gäste, zugeparkte Straßen, laute Feiern. So geschehen beispielsweise vor einiger Zeit im Wohngebiet "Untere Braite" in Stetten bei Meersburg. Letztlich landete der Streit zwischen Anwohnern, einem Ferienwohnungsbesitzer und der Baurechtsbehörde des Landkreises vor dem Verwaltungsgericht Sigmaringen, das die Ferienwohnungen als illegal einstufte. Was blieb, war die große Frage: Wie geht man als kleine Seegemeinde, für die der Tourismus ein wichtiger Wirtschaftsfaktor ist, mit der Genehmigung von Ferienwohnungen um? Der Stettener Bürgermeister Daniel Heß sucht mit dem Gemeinderat auch zwei Jahre nach dem Fall "Untere Braite" noch nach einer Antwort. "Auf der einen Seite sind wir Ferienregion, auf der anderen Seite gibt es eben auch eine große Wohnungsnot", sagt er, "hier ein gesundes Maß zu finden ist sehr schwer." Bis ein Lösung für das Thema Rolladensiedlungen gefunden werde, gelte innerorts erstmal eine Veränderungssperre. "Wir haben schon einen gewissen Wildwuchs", berichtet Heß, "manche wissen noch nicht mal, dass man eine Ferienwohnung baurechtlich genehmigen lassen muss."

Ähnlich ist die Situation in Sipplingen, rund 2100 Einwohner, etliche Zweitwohnsitze, 55 000 Übernachtungen im Jahr 2016. "Wir prüfen derzeit, wie wir innerhalb von Bebauungsplanverfahren den Ausbau von Zweit- und Ferienwohnungen beschränken können", erklärt Bürgermeister Anselm Neher. Die Idee: Über eine flächendeckende Änderung der bestehenden Bebauungspläne soll es eine Beschränkung, zum Beispiel in Form eines Proporzes, geben. Für Gebiete, in denen es keinen Bebauungsplan gibt, muss zunächst einer aufgestellt werden. "Ein Großprojekt", gesteht Neher. Droht Sipplingen zur Rolladen-Siedlung zu werden? Erste Anzeichen seien bereits vorhanden, so der Bürgermeister. "Unsere Kinderzahlen gehen merklich zurück", sagt er. Eine weiterführende Schule gibt es längst nicht mehr. Und was ist mit den Einnahmen aus dem Tourismus und für Zweitwohnsitze? "Natürlich ist ein Erstwohnsitz viel wertvoller für uns als ein Zweitwohnsitz", sagt Neher, "und für alle heutigen Ferienwohnungen gibt es ja einen Bestandsschutz."

Der gilt auch für die Ferienwohnungen in Konstanz, die als einzige Seegemeinde bereits 2015 eine Satzung zum Zweckentfremdungsverbot beschlossen hat. Ziel des wohnungspolitischen Instruments (siehe Infokasten) ist es, zu verhindern, dass aus Mietwohnungen beispielsweise Ferienwohnungen, Praxen oder Kanzleien werden. "Wir beobachten vor allem in den großen Städten rund um den See, dass immer mehr Wohnungen in normalen Gebäuden in normalen Gebieten ohne weitere Investitionen in Ferienunterkünfte umgewandelt und über Portale wie Airbnb angeboten werden", erklärt Winfried Kropp, Sprecher des Deutschen Mieterbunds Bodensee, "doch wer glaubt, mit Bestandswohnungen schnelles Geld verdienen zu können, hat in Konstanz nun Pech gehabt." Die Stadtverwaltung Konstanz rechnet mit rund 40 Wohnungen, die dem Mietmarkt seit Einsatz der Satzung wieder zur Verfügung stehen.

Doch es gibt auch Gemeinden am See, die sich bei der Regulierung von Ferienwohnungen in Zurückhaltung üben. „Im Gegensatz zu den klassischen Fremdenverkehrsgemeinden wie beispielsweise Sipplingen sehen wir für dieses Thema in Friedrichshafen derzeit keinen Handlungsbedarf", sagt Baubürgermeister Stefan Köhler. Sollte es in der Zukunft Handlungsbedarf in speziellen Bereichen oder Stadtteilen geben, könnte Friedrichshafen "dem gegebenenfalls über die planungsrechtlichen Instrumente wie zum Beispiele Bebauungspläne gegensteuern", so Köhler. Auch in Überlingen gibt es im Moment keinerlei Pläne.

Und was sagen die Touristiker und Vermieter zum Thema? Bei den Vermietern herrscht Schweigen. In der Zeitung will zumindest niemand namentlich erwähnt werden. "Es geht doch meistens um Neid", sagt ein Sipplinger Vermieter, "da gönnt keiner dem anderen was." Der Sprecher der Deutschen Bodensee Tourismus GmbH (DBT) war urlaubsbedingt nicht erreichbar. Martin Knauer, Sprecher der Tourismus Marketing GmbH mit Sitz in Stuttgart, sieht das Thema differenziert: "Es ist im Interesse eines attraktiven und authentischen Ortsbildes, dass Ferienwohnungen in Wohngebieten maßvoll geplant und umgesetzt werden. Der Charakter eines lebendigen, von Einheimischen belebten Ortes soll bewahrt werden. Das ist auch im Interesse der Reisenden, die solche authentischen Erlebnisse suchen. Eine entsprechend moderate Durchmischung von Wohngebieten mit Ferienimmobilien ist aus unserer Sicht wünschenswert."

Zweckentfremdungsverbot

Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) wurde 2013 von der Landesregierung erlassen und dient der Bekämpfung von örtlichem Wohnraummangel. Gemeinden können eine Satzung zur Zweckentfremdung festlegen – und so die Umwandlung von Bestandswohnungen in Ferienunterkünfte, Arztpraxen, Kanzleien usw. genehmigungspflichtig machen. Eine Zweckentfremdung liegt aber auch dann vor, wenn Wohnraum länger als sechs Monate leer steht. "Das ist vor allem in den größeren Seegemeinden ein Thema", sagt Winfried Kropp, Sprecher des Deutschen Mieterbundes Bodensee. Eine solche Satzung gibt es in Konstanz, Tübingen, Stuttgart, Freiburg und Karlsruhe und ist immer auf fünf Jahre befristet. Die Gemeinde muss nachweisen können, dass Wohnungsnot besteht. (sab)