Sind Abriss und nachfolgender Neubau kostengünstiger als eine aufwendige Sanierung, kann das alte Haus weg. Doch so einfach ist das nicht. „Natürlich müssen Hausbesitzer auf die Kosten achten, aber es spielen auch noch weitere Kriterien eine Rolle“, sagt Ines Prokop vom Verband Beratender Ingenieure. Ein Bestandsbau hat nicht nur materiellen Wert, er verkörpert auch eine bestimmte Kultur und steckt voller sogenannter grauer Energie, die beim Bau hineingesteckt wurde. Auch Umwelt- und Klimagründe kann es geben. „Eine Sanierung ist fast immer nachhaltiger als Abriss und Neubau.“

„Ohne eine gründliche Bauzustandsanalyse ist überhaupt keine Aussage zu treffen, ob Abriss oder Sanierung die bessere Lösung sind“, betont Ulrich Zink vom BAKA Bundesverband Altbauerneuerung in Berlin. Diese Analyse erlaubt erst eine realistische Bewertung der Immobilie. Überprüft werden Tragwerk, Bausubstanz und technische Ausstattung des Hauses, ebenso Schadstoffbefall und die Belastung durch giftige Chemikalien.

Bauzustandsanalyse wichtig

Ein Neubau scheint nötig, wenn die Wünsche des Hausbesitzers nicht mit einem Altbau vereinbar sind. Im Prinzip können aber auch gebrauchte Häuser mit einer einfallsreichen Planung so umgestaltet werden, dass sie individuellen Ansprüchen genügen und zukunftsfähig sind, ist sich Zink sicher. Manchmal treffe ein Gebäude allerdings auf den falschen Nutzer. Dann sei statt einem Abriss ein Wechsel der Immobilie angebracht.

Ältere Häuser haben oft kleine Räume oder niedrige Geschosshöhen, sind schlecht oder gar nicht wärmegedämmt. „Das sind aber keine Ausschlusskriterien. Auch solche Häuser lassen sich gut auf einen modernen Stand bringen“, erklärt Prokop. Großzügige und helle Räume mit großen Fenstern etwa kann man mit gewissem Aufwand hinbekommen, wenn man das Gebäude entkernt und den verbleibenden Rohbau ausbaut. Entscheidend ist, wie flexibel der Rohbau ist, nicht jede Konstruktion ist geeignet. Auch Auf- oder Anbauten können eine Lösung sein.

Keine Angst vor Schimmel

Kein Abrissgrund ist eine schlechte Wärmedämmung. Mit Hilfe von Solaranlagen etwa lässt sich trotzdem ein akzeptabler energetischer Zustand erreichen. Auch vor Feuchtigkeit und Schimmel muss niemand Angst haben. „Wenn die Ursachen gefunden sind, lässt sich das in den Griff bekommen“, sagt Marc Ellinger, Leiter des Regionalbüros Freiburg-Südbaden im Verband Privater Bauherren. „Allerdings kann es teuer werden.“

Ein K.O.-Kriterium kann der echte Hausschwamm sein, „aber es kommt auf seine Verbreitung und die Art des Gebäudes an“, sagt Zink. Ist ein Gebäude einsturzgefährdet und die tragende Konstruktion nicht mehr zu ertüchtigen, führt dagegen kein Weg am Abriss vorbei.

„Vor allem Bauten aus den 1970er Jahren sind häufig mit Asbest belastet“, erklärt Ines Prokop. Eine Asbestsanierung sei oftmals so aufwendig und teuer, dass sie sich nicht lohnt und ein Abriss vernünftiger ist.

Achtung vor Kältebrücken

Typische Schwachstellen haben auch die Bauten anderer Jahrgänge. „Häuser aus den 1920er Jahren weisen gern Kältebrücken auf“, hat Prokop beobachtet. Um 1938/39 seien manche Baustoffe nicht in der geforderten Qualität verfügbar gewesen, meint Zink. Und Ellinger rät, sich gut zu überlegen, ob ein Fertighaus aus den 1960er und 1970er Jahren noch ein Fall für eine teure Sanierung ist.