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18.02.2013  |  von  |  0 Kommentare

Ratgeber Baurecht: Anleitung für Häuslebauer

GRZ, GFZ und BauNVO: Ein Bebauungsplan ist im Fachchinesisch der Behörden geschrieben. Das verstehen die wenigsten Häuslebauer. Dabei steht darin, wie ihr Traumhaus aussehen darf.

Einheitlich ausgerichtet: Wenn Neubauviertel uniform wirken, kann das auch am Bebauungsplan liegen.  Bild: (45628920)



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Im Frühjahr gibt es an der Eigenheim-Front meist Bewegung. Wer sich ein Haus baut, lässt den Bagger rollen. Vorausgesetzt, die Baugenehmigung ist erteilt. Damit es dabei keine Probleme gibt, ist es sinnvoll, vorher ins Baurecht einzutauchen. Das aber ist für den Laien gar nicht so einfach.

Licht ins Fachchinesisch bringen

Geschossflächenzahl, Gestaltungssatzung und Mischgebiet: Bei diesem Fachchinesisch handelt es sich um Begriffe im Bebauungsplan. Dieser gibt vor, wie man in einem Wohngebiet bauen darf. „Wer ein Grundstück kauft, muss sich umfassend über die geltenden Baurechte informieren“, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB) in Berlin. „Ohne Informationen über den Bebauungsplan handelt man äußerst leichtfertig.“ Denn im schlimmsten Fall muss das Traumhaus zurückgebaut werden. Zu deutsch: Es droht ein teilweiser Abriss – oder eine saftige Strafe.

„Nach dem Grundgesetz obliegt den Gemeinden die Planungshoheit, die Bauleitplanung ist also deren Aufgabe“, sagt Wolfgang Schucht, Fachbereichsleiter für Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt bei der Stadt Celle. Grundlage für ihre Entscheidung sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die bundesweit das Spektrum möglicher örtlicher Bestimmungen vorgeben.


Der Bebauungsplan ist die Bibel der Verwaltung

Stadt- oder Gemeinderat dürfen sagen, wie die Neubaufläche genutzt wird. „In einem Wohngebiet kann es kein störendes Gewerbe wie einen Supermarkt geben“, erklärt Klaus Scheuer, Architekt und Städtebau-Assessor aus Hannover. In Mischgebieten streben die Ortsplaner ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Gewerbe und Wohnbebauung an. Im Bebauungsplan steht sogar, wie groß das künftige Eigenheim sein und wie viele Stockwerke es haben darf. Man spricht hier von einem „Maß der baulichen Nutzung“. Selbst der Standort des Hauses ist geregelt: Es gibt Baugrenzen oder zwingende Baulinien. Erstere legen den Abstand zur Grundstücksgrenze fest. An der Baulinie muss eine der Außenwände stehen. So kann die Verwaltung etwa dafür sorgen, dass in einer Straße alle Häuser auf einer Linie stehen.

Wird ein Gebäude in „offener Bauweise“ geplant, handelt es sich beispielsweise um ein Einfamilienhaus. Es ist deutschlandweit vorgeschrieben, dass so ein Gebäude nicht länger als 50 Meter sein darf, und es muss innerhalb der Baugrenzen stehen. Bei „geschlossener Bauweise“, also etwa Reihenhäuser, wird Seite an Seite gebaut.

Auch Verkehrsflächen oder Gewässer sind im Bebauungsplan eingezeichnet. Ist ein erhaltenswerter Baum auf einem Bauplatz im Plan eingezeichnet, darf der Besitzer ihn nicht einfach fällen. Oder die Stadtplaner können vorschreiben, dass er einen Grünstreifen anpflanzt. Dabei kann es sich um einen Grenzstreifen zur Straße oder zu einem Gewerbegebiet handeln. Wenn eine Bepflanzung nur mit Laubbäumen gewollt ist, kann auch dies im Bebauungsplan festgeschrieben werden.

Großer Regelungswahn

In einem Text zum Bebauungsplan werden Ausnahmen geregelt: Zum Beispiel soll es häufig in Mischgebieten keine Tankstellen geben. In „allgemeinen Wohngebieten“ dürfen sich im Gegensatz zu „reinen Wohngebieten“ auch ein paar Gewerbe ansiedeln, etwa Spielotheken. Sie werden aber gerne ausgeschlossen, erläutert Scheuer. Es können außerdem „örtliche Bauvorschriften“ ergänzt sein, die noch detaillierter regeln wie die Gebäude aussehen dürfen. Manche dieser im Beamtendeutsch „Gestaltungssatzung“ genannten Vorschriften sehen Höhenbegrenzungen für die Trauflinie vor. Auch kann geregelt sein, in welche Richtung der Dachfirst zeigen muss und in welchem Winkel sich die Dachflächen neigen dürfen. Thema können auch Farbe und Materialien für Fassaden und Dächer sein: Manche Satzungen schreiben roten Ziegel vor, andere Schiefer.

Wie ein Dorf oder eine Stadt aussieht, ist aber nicht allein Sache der Stadtplaner. Denn wird ein neuer Plan für ein Neubaugebiet erstellt, kann jeder Einwohner mitsprechen. „Das Verfahren sieht eine mehrstufige Mitwirkung der Öffentlichkeit vor – angefangen von der frühzeitigen Unterrichtung bis zur öffentlichen Auslegung“, erläutert der Celler Chefplaner Schucht. „Spätestens während einer einmonatigen Auslegung kann jedermann seine Stellungnahme abgeben.“

Der abschließende Satzungsbeschluss des Rates muss ortsüblich bekannt gemacht werden, etwa in der lokalen Zeitung. Erst danach ist der Plan rechtskräftig. Und dann ist er für jeden einsehbar, viele Gemeinden bieten die Unterlagen bereits online an. „Meist hilft aber nur der Gang in das Rathaus“, sagt VPB-Expertin Reinhold-Postina. Sie rät künftigen Bauherren: „Wichtig ist es, sich dort alles gründlich von den Bauplanern erklären zu lassen. Sonst kann man mit seinem Grundstück leicht eine böse Überraschung erleben.“ Und wer will schon sein neues Traumhaus wieder einreißen?

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