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12.05.2012  |  von  |  0 Kommentare

Wirtschaft Immobilienanlage nur ein Wolkenschloss?

Die Immobilienpreise und Mieten in Süddeutschland steigen und steigen. Die Nachfrage nach vermietbaren Wohnungen ist so hoch, dass Makler kaum noch für Nachschub sorgen können.

Der Traum von der sicheren und ertragreichen Geldanlage in Immobilien kann ein Luftschloss sein.  Bild: Fotolia



Das Wort von der Immobilienblase macht die Runde. Ob es derart starke Übertreibungen in Deutschland bereits gibt, ist unter Experten umstritten. Ulrich Kater, Chefvolkswirt der DekaBank rechnet „mit ziemlicher Sicherheit mit Übertreibungen am deutschen Wohnungsmarkt“. Bundesbauminister Peter Ramsauer ist sich dagegen sicher: „In Deutschland entsteht keine Immobilienblase.“

Flächendeckend ist wohl noch nicht von einer Blase zu sprechen, zumindest in einigen überteuerten Märkten sind jedoch Übertreibungen festzustellen. Professionelle Investoren zahlen in prosperierenden Städten wie München für Wohnungen im Schnitt derzeit das 20-fache der jährlich zu erzielenden Nettomiete. In Konstanz ist es durchschnittlich das 16-fache. Private Käufer sind meist bereit, noch tiefer in die Tasche zu greifen. In Konstanz kosten frei stehende Häuser in den guten und besten Lagen mittlerweile um die 800 000 Euro; für Wohnungen werden bis zu 7500 Euro für den Quadratmeter bezahlt. Damit zählt die Stadt für Matthias Pink, bei der Immobilienberatung Savills verantwortlich für das Research in Deutschland, zu den überteuerten Märkten. Er hält einen Faktor von 14 für angemessen. Mit den steigenden Preisen steigt die Gefahr einer Preiskorrektur. Zumal steigende Preise für Immobilien in Deutschland in den letzten Jahrzehnten nicht die Regel, sondern eher die Ausnahme waren. Eine Untersuchung der Deutschen Bank zeigt, dass die nominellen Preise für Wohnimmobilien von 1999 bis 2005 im Schnitt um rund 8 Prozent fielen und dann bis 2009 stagnierten. Erst seit dem Ausbruch der Krise steigen die Preise wieder.

„In den letzten Jahrzehnten haben die Wohnimmobilienpreise nicht einmal mit der Inflation Schritt halten können“, sagt Vermögensverwalter Gerhard Selig aus Konstanz. Er hält gewerblich genutzte Immobilien für die bessere Alternative. „Die meisten Mietverträge mit Firmen sind an die Inflation gekoppelt“, weiß der Geldexperte. Mit steigender Inflation steigen hier auch die Mieten.

Dennoch sehen viele Käufer in Wohnimmobilien die einzige Möglichkeit, um ihr Geld vor Inflation und Währungsturbulenzen in Sicherheit zu bringen. Auch wenn nach Abzug aller Kosten kaum etwas übrig bleibt.

Die Gefahr, Geld zu verlieren ist vor allem für Kapitalanleger groß. Wenn die Angst aus den Märkten weicht, könnten auch die Immobilienpreise wieder deutlich sinken. Insbesondere in den Märkten, die in den letzten Monaten sehr stark zugelegt haben.

Vorsicht ist auch wegen der demografischen Entwicklung geboten. Die Zahl der Haushalte sinkt und damit die Nachfrage nach Wohnraum. Das gilt vor allem in ländlichen Gebieten. „Je kleiner der Markt ist, desto geringer ist die Verkaufswahrscheinlichkeit“, warnt Savills-Experte Pink. „Wenn jemand trotzdem in Immobilien investieren möchte, dann in voraussichtlich wachsende Städte mit zukunftsorientierten Wirtschaftszweigen und Wachstums-Potential“, so Selig.

Außerdem droht vielen Haus- und Wohnungskäufern die Zinsfalle. Viele Käufer können sich dank der historisch niedrigen Hypothekenzinsen eine Immobilie leisten. Das treibt den Markt an. Wenn die Zinsen am Ende der Zinsbindung deutlich höher liegen, kann zum einen die Nachfrage nach Immobilien deutlich nachlassen, zum anderen droht die Belastung bei einer Anschlussfinanzierung über das erträgliche Maß hinaus ansteigen. „Käufer sollten die niedrigen Kreditzinsen mindestens für zehn bis 15 Jahre, wenn möglich auch für 20 Jahre festschreiben lassen. Da sie nach zehn Jahren immer ein Sonderkündigungsrecht haben, gehen sie kein Risiko ein“, rät daher Christian Gruhn von der SVA Vermögensverwaltung in Ravensburg.

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